[房产金融] 现在买房是时机吗?

1楼silver silver (......) 发表于 2013-4-2 17:31 显示全部帖子

买房的贷款时间是否是越长越好？

做了个小计算，为了计算方便，假设一年只还一次钱：

有些朋友认为20年期比10年期多还了不少钱（差额部分）所以不划算，这其实是忽略了20年内的两种按揭年限下现金流差额再投资的收益。

根据上述表格，我们假设买房人每年的总现金流入就是278860.71元，并且在20年保持不变；
那么两种按揭模式下的各个年份的现金流余额如下表所示：

20年按揭的情况下，等于每年你都省下了124911.12元可以用于个人投资；10年按揭的情况下，前10年由于偿还按揭分文不剩所以没有任何投资，但第11年开始你每年都有278860.71元可以用于投资，接下来就看看两种方法的投资收益有什么差别（投资收益率暂时按6.55%计算，后面会做敏感性分析）：
（1）20年按揭情形，假设都是期末缴款，20年后你的财富总额就是一套房子加上如下现金余额：=fv（6.55%,20,124911.12)=4876070.43
（2）10年按揭情形，你从第11年开始投资，20年后你的财富总额为一套房子加上如下现金余额：
=0+fv(6.55%,10,278860.71)=3771937.92
20年按揭情形下终值多了1104132.52元。

***注：为了便于比较，这里的4876070.43也可以分解成A+B两部分，A部分是1~10年期间的投资本利之和再按照投资收益率进行为期10年的复利投资；B部分就是11~20年间每年124911.12元的投资本利和。

接下来是敏感性分析，看投资收益率变动情况下二者的差额（为了缩小空间，这里的单位是万元）

可以看出，如果个人有收益率更高的投资渠道，两种不同按揭模式下的财富终值会差异更大，20年按揭可以获得更多的收益。那么再看看个人投资收益率要低到什么水平，二者之间才不会有任何区别呢？通过Excel的迭代计算，这个收益率为2.11%，存银行定期都比这高很多，所以基本不用考虑了。.

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