想买的买不了,想卖的卖不出......交易量减少,楼市成交再次被冰冻......
热钱还是要找出路,会被挤到其它如大宗商品,消费品领域....物价将上涨, CPI上涨......最终房价还是一个字:涨...但属于被动上涨,幅度也有限了....

"强大有力"的新"国八条"竟然对近期热议的房产税只字未提!!!
看来这房产税--"只是一个传说"
.

上海人民,只要居住在外环内的,通通住的是"豪宅"(非普通住房) - - - 笑话.
这一早就过时,过期的标准怎么没有那些所谓的ZF经济高人过问呢????.

是的,LZ - "楼多多"又出来了.. 你的那个帖子我印象很深,给我的启发很大..
LZ说说你是怎么"静观其变"的吧?

偶尔看到一篇"高收入二宝家庭的理财"的文章, 感觉和LZ很像....

[ 本帖最后由 茗茗的爸 于 2011-1-27 10:48 编辑 ].

转: 昨天晚上看到中央又出国八条房价调控政策了，对于中央的房价调控，群众这些年积累的斗争经验是，越调控越涨价，总之涨价是调控的理由，每次调控的政策居然也是继续涨价的理由，互为因果。这次的国八条，能否走出过去的怪圈呢？

我看难！

因为中国不改变地方财政收入依赖土地财政的现状，不改变依赖体制生存的庞大公务员队伍规模，不改变侵犯民营企业生存空间的国有企业垄断属性，不改变政府主导投资拉动增长的经济模式，不改变缺乏民间安全投资渠道的现状，不改变用行政手段解决市场问题的思路，就无法真正解决一个问题。

我们国家解决问题的思路不是系统性，根本性，创造性解决问题，而是通过种种手段把一个领域的矛盾转移到另外一个领域，问题的根子从来不谈，也不面对。

好在中国的老百姓接受多年的新闻联播教育，知道我们的国情传统历来是皇帝是好的，坏事的都是下面那些乱搞的，所以我想分析下，我们这些下面乱搞的会如何对待国八条。

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

解读：在一个统计数据没有规范，可以随意造假或曲解的体系下，让住房价格控制目标符合预期是个技术问题，不是个问责风险。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

解读：我历来旗帜鲜明表示，在没有任何人能够真正有效监督政府的情况下，期望得到公开、公平、公正的保障房分配覆盖是个很大的问题。我反对在现有体制下建设安居工程，要么建的是不安的居，要么安的是不居的心。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

解读：不是重庆要搞房产税，不是上海要搞房产税，是全国要做好准备大干快上房产税。

为了解决过路费问题，我国燃油价格费改税，然后实现了又收税又收费的世界税收史奇迹。

为了解决地方财政收入来源枯竭的问题，我国房产即将实现土地和房产可以分开重复征税的世界首创奇迹。

说当代中国人没有创新是不对的，在世界政府头疼的“如何给鹅拔毛又不让鹅叫”征税方面，我们一直在创新，从来没止步。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

解读：买得起二套房的人，60%的门槛是拦不住的，买不起首套房的人，30%的门槛是攀不过的。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

解读：这样的政策年年强调，说明年年都管不了，喊了口号就是行动，开会传达就是落实，上了报纸就是监督，处理个案就是实效。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

解读：限购令如果严格执行倒是让人没办法投资一张王牌，但是“一定时期”，“原则上”等处处留情，其实你不让别人炒房，这投资资金进入那个行业，那个行业就得大起大落。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

解读：中国有行政目标问责制吗？有的，永远是领导问责下级，没有人民问责政府。你看，这里面所有的问责都是向上级，向有关部门汇报工作，我猜最可能问责的是“为什么房地产相关税收征管不力啊？”。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

解读：希望不要追究我自由无政府主义言论的责任。.

再转: 调控调到歇斯底里

2011年1月26日，政府又出新的政策，包括二套房首付提高到60%，五年以内全额征收营业税，限制新购买一套住房等等。

对很多人来说，这可以为渺茫的生计中注入一丝生气。他们可以说，这次是“真”的要进行宏观调控了，这次是“真”的房价要跌下来了。老百姓有盼头了。

事实上，在之前的日子里，我们已经受过太多的欺骗与背叛。从2003年开始调控，调控版本Ver 1.0，2.0，3.0，4.0…………二套房首付从三成，四成，五成，六成。交易成本从不到1%，到3%，到5%，到10%。

可令人绝望的是，房价非但没打下来。反而越长越高。当二手房的交易成本达到10%，旁边新房的价格，就会比二手贵50%。

或许我们会问，如果这一次“再”打不下来房价会如何。下一次调控，会不会二套房首付70%，利率1.4倍？

那么，首付六成和首付七成，又有什么区别呢。我们又凭什么指望，首付七成就能把房价打下来呢。

一）方向错误

当2003年开始宏观调控，2005年第一次大规模加税，当时的著名学者薛兆丰，曾经写过一篇文章《重税岂能降房价》。以严谨科学学术的态度，表示科学推演无法顺解。

当然，科学家在我国学术界向来是没有地位的。所以我们看到之后05，06，07，08，09，10年的调控，一次比一次加税，一次比一次税重。

有一句著名名言：“如果方向错了，停下来就是前进”。早在2005年的时候，我们就敏锐地查觉，宏观调控并不如他名义上说得如此光明宏大。宏观调控也绝不是以“降低”房价为目的，其中私心杂欲，不想喝咖啡。但是有一点我们是非常清晰地，随着税越加越多，房价只会越来越高，不会降低。

在这过去的六七年中，陆续出台了十几次调控。每次调控，都获得了大批城市贫民青年的欢呼；他们的欢呼，不是为了具体的政策条文，而是希望政策可以让房价低一点，让青年人能买得起房。

但智者不语，智者是在暗地里看着的。我们知道，“因为宏观调控，所以房价飞涨”。政府每加重一次调控，必然会使房地产税负加重，流通变慢，结构变脆。最终就是一手房带动二手，新一轮的房价飞涨。

“如果方向错了，停下来就是前进”。真真正正要降房价，不是要加调控，而是要减调控。往回走。把各项政策调整到2005年之前，把交易成本降低到1%不到。否则，如果你杀红了眼喊着“进进进一步加加强宏观调控”，只怕令房价越来越高。

二）价格信号

说到这里，我们要提一个大是大非的问题。为什么政府对炒楼客如此仇恨。为什么政府舆论，一定要往“减少炒作，可降房价”上面引。

翻开任何一本宏观经济学的教科书。我们绝对找不到任何一页，“因为炒作物价飞涨”，绝对没有，绝对找不到。我们唯一找得到的，是“交易”的好处。好处主要是各取所需，分摊风险，发现价格信息等等。

在任何一本现代经济学著作中，对交易的评价都是正面的。交易是一种恒等式，“强定律”，即交易在任何情况任何假设下，总是好的。交易永远是好事情。

在房地产市场，为什么有这么多人炒楼。为什么有这么多人，2003年拼命地买进，哪怕租金都低于月供，哪怕有部分房产空置，但只要是5000~6000/m的价格，他们就不惜一切买入买入。哪怕面临宏观调控，哪怕面临报纸新闻狂轰乱炸，哪怕面临学者专家谢国忠易宪荣天天说楼市要崩溃。可他们就是要抢着买入，哪怕价格涨二千仍坚持买入。

因为“炒楼者”在释放正确的价格信号。从2003年开始，就有一部分人坚信“房子”的正确价格是50000/m。而不是三千五千一万二万政府就在喊的泡沫。

为什么，他们凭什么相信这一点？

因为对执Z力量的不信任。从2003年开始，中国财经界接连发生了几件大事。一是中国政府划拨了三千亿美金外汇储备，作为四大银行的资本金。这是严重的滥发纸币行为！二是中国政府强硬表示，由于面子问题，人民币不升值。这就意味着大量的外汇占款！三是星空开始显露出秀相本质，光做戏不反腐。这就意味着机构臃肿，政府会有巨额亏空，必须印钞度日！

昔日因，今日果。困难虽然是今天刚才爆发的，但七年前我们就看得清清楚楚的了。

话回正题，还是回到2005年初，政府为什么这么仇视炒房者的事。

炒房子的人，是在给出正确的价格信号。你纸币如此滥发，或者预期你如此滥发，物价自然飞涨。Chung-Kai-Shek也控制不了此事。哪有金圆券滥发了，平民老百姓不囤积大米的。

但问题是，政府不喜欢这样的“信号”。或许高层内心里是明白的，但他不希望底层老百姓也明白，尤其不能让十万万平民都明白。

今时今日，2011年政府在做的事，其实依然是掩耳盗铃。他把炒楼客都赶出市场，是让市场仍无法“快速”反映真实供求。控制舆论，雀巢咖啡。限制每个人只能买一套房子，哪怕你心中知道人民币快变橘子皮，你也只能拯救身边一二个人。政府把交易成本弄得很高很高，甚至部分小区一二年都没有一套交易，是为了让市民不了解真实情况，不知道报价已涨上天。

政府厌恶讲真话的“价格发现”。如果你把真话告诉群众，那更是十恶不赦。我们需要的是CCAV。哪怕这也仅能把真相往后掩几年。

三）宏调恶果

2005年，当所有人欢呼宏观调控组合拳时；我们曾经有一个帖子，宏观调控是不是《国Chi》。其主要目的，是为了敛财，而不是降房价。心术不正，害民害国。

2011年，各项恶果一一显现。

宏观调控的第一个问题，是交易成本过高。秀相政府，实在不是一个很高明的政客。他为了敛税，把交易费率定得非常非常高。这直接导致“交易量”的减少。甚至税率的提高还不能弥补交易量之减少。仅仅2005年当年，上海契税就少收60亿。基层官员怨声载道。而在2009年，政府工作报告内部文档，也同样提到“没有收到预想中的税”。

2005年时候，秀相或许是听了小人蛊惑。以为房地产价格完全是“炒”上去的，频繁地买进卖出，象A股股价一样毫无实料支撑。所以他在房地产费率上采取了一个匪夷所思的税率，约11%。

这样的交易成本，是无论如何无法承受的。直接的后果，是“应税房”急剧萎缩，几乎萎缩至0。你没有看错，是几乎至0。2010年上海市一手平均成交价格260W，而二手平均价格仅只有140W。也就是意味着，除了免税的老公房，几乎没有多少大房子在市场上换手。

中国的古人，是非常聪明的。《契税》的最早说法，起源于周朝。意味着土地买卖契约成立时，所要缴纳的税赋。契税一般定在1~3%。是因为市场只能够承受这样的交易成本。超出了交易就急剧减少。而且契税的古意，是收取了契税，就不再征收其他任何附加税的。

中国目前的交易成本过高，意味着土地市场不留转。在我前一篇《房价没跌，物价飞涨，为什么》中曾经提到，所有的人都是输家。包括税务局都是输家。其实一个聪明的政府，应该把税率约束在1~3%之内。随着交易的增加，总收入反而会翻番。我们一般认为，可以增加10倍。

超高“交易成本”的房价恶果，则是一手房高开，“跳跃式”上涨。

2009年其实政策还算宽松，真正政策收紧是在2010年，随后我们就看见了一个50%，50%啊~~惊人的数字，50%的上涨年。

如果我们深入分析观察，会发现2010的上涨，主要是一手带二手。

2010年的上涨，我们称之为“无阻力上涨”。

其具体的表现，原先一个25000/m的地段，来一个开发商，他就敢开40000。二三百套房子，很短很快的时间内卖完。

随后，不到半个月，隔壁另外一个KFS，他马上就敢卖80000。二三百套房子，也很快销售过半。

再过二个月，河的北边对岸，差得多的地段，差得多的楼盘，对岸的KFS也敢开80000。然后阿猫阿狗都开40000/m，50000/m，60000/m。随便你喊任何一个价格，这个市场没有阻力，只有疯狂。

为什么会这样呢，因为在任何一个商圈内，他都是“垄断”。

譬如本来一个2KM为直径的圆心之中，有1000套二手房在卖。KFS就算是卖新盘，他的价格也不能太离谱。他等于二三百套塞入1000套的大盘子中，价格还得随行就市。而且客人随时可能去买二手。二手业主也随时都可能抛出贵房，换到乡下去。

可是现在“宏观调控”了，跑一个波段，卖出买进一套房子，不仅要交近11%的税，要受第二套房贷款的歧视，甚至还有什么限购令。在2005~2011，一错再错，层层叠码的情况下，二级市场已经变得非常萎缩。整个2KM直径的范围内，可能仅只有50套二手房在挂牌。

300套 VS 50套。再加上广告和宣传。这时候KFS就获得了“垄断”性的力量。他可以随意肆无忌惮地定价，没有卖不到，只有想不到。

更悲惨的是，从目前来看，还是KFS赢了，至少苏州河北岸那个80000/m的楼盘，卖得还不错。

四）难以收手

宏观调控就是加税，百税千税万税。在宏观调控的影响下，发生三大恶果：一手垄断，置换减少，结构脆弱。市场呈现无阻力暴涨暴跌状态，把森林都砍伐光了。

如果针对目前某些舆论媒体的“进一步加强宏观调控”，那只能让事情进一步恶化。哪怕把首付加到70%，贷款利率1.5倍，所得税20%从严征收，又能解决什么呢。难道还真有人相信全国房价都是“炒家”炒上去的。

犟牛头必须扳过来。我们目前需要思索的，不是宏观调控的力度问题，而是“方向性”根本就反掉了。自古治国轻徭薄赋，重税岂能降房价。而且我劝一句，哪怕你就是想敛财，收1~3%的交易成本，交易量增加10倍，只会令库房总收入增加。拔最多的鸡毛而不让鸡叫。

我们目前应该做的，应该是取消2010年调控，取消2009年调控，取消2008年调控。。。。。。。。取消2005年调控。一直回复到2003年的低税状态。首付30%已可。国外都是5%的首付，剩余的25%由保险公司支付。国内还是管得太严，这只会让你买不起房子，而不是平民之福。




中国有句古话，叫“积弊难返”。秀相十年，留下弊端多多。房地产是一种“易涨难跌”的东西，因为任何一个小业主房东，都不原意把自己的爱屋便宜卖掉。如果隔壁普陀区的房子曾经卖80000/m，会给在小业主心中，留下非常坏的印象。他也会把期望值调到60000/m，房价就很难跌下来。这些都是烂手尾，要下一届收拾的。

哪怕今天就拨乱反正，退到2003年的自由经济状态，轻税低息，鼓励小业主抛盘，市场也需要一二年恢复元气。过去几年中二手交易实在太少，市场没经过洗牌，价格体系混乱不堪，需要大量换筹，这也需要一二年时间。我们一般估计，“方向错了，停下来就是前进”，有些事是政治和面子，真的要反思错误，至少得下一届政府的事。也就是一二年后。再等到收拾残局，又是一二年。
撤销“宏观调控”，大量鼓励二手交易，理顺房地产价格体系。至少得到三四年以后的事。

这段时间内，如果你觉得痛苦，如果你睡不着觉，就把纸条抄下来，每天早晚各看一遍：“因为宏观调控，所以房价飞涨”。.