就是拥有房子的门槛越来越高了，普通人更加难以拥有房产了。.

估计会有降价，成交清淡。置换要看个人情况了，如果你卖了，买不进了，怎么办？.

买过就算的，无论是否用过公积金。外地的可能好混。.

上海12条新政兔子尾巴长不了



上海假日楼市依然是如火如荼，给开发商和投资者最后一次机会后，新飓风又刮来。



继新国五条旋风横扫而来之后，上海楼市又整出一个细则12条。而且，还被一些人称为飓风的有三条，一个是停止三套房贷款，提供纳税证明以及停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。第二是限制购买，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。第三个是房产税空鸣和土地增值税预征。



第一，金融调控限制杠杆，特别是停贷，以及要求提供纳税证明，目的是阻碍成交量继续放大，推动房价上涨，但是，这种政策注定是兔子尾巴长不了，2007年末的二套房政策，就是明证，因为这种政策，没有解决供需失衡的关系。



第二，行政手段来直接控制价格，著名的有一房一价，以及限制购买。这是行政主义在微观具体活动的具体表现，属于干涉经济主体活动的典型体现。交易双方在交易中，插了一个官老爷第三者，实在不知这是宏观调控，还是微观干涉。上海既然是国际化的大都市，应当改善经济管理手段，但是，这种行政权力公然越权的行为，让人感到遗憾，评估此效果，可以预见的是，管得了初一，管不了十五，因为这和卡脖子式的停贷款政策一样，没有改变供需失衡的状况，还加剧了这种关系的波动性和不可预见性。



第三，房产税空鸣不已，没有像传言说得那样，已经制定了细则之类的东西，其实，房产税不是打压房价的利器，因为上家可以转给下家，反而成为助涨的工具。何况，房产税本身合法性都受到了质疑，言不正何以行的顺畅。况且，人家交了70年的土地出让金了，你又不退给人家，属于重复征税，房地产的税收已经很多了，很多房子已经被税费吃了。增值税非常昂贵，是推高房价的一个税收成本。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。



其实，土地增值税是一个难征的税种。房地产工程的周期比较长，涉及的面比较广，产品也比较复杂，因此客观上会比一般的税种征收要复杂一些。由于税务部门很难计算房地产的真实成本，地方税务部门只能按照销售收入的1.5%-2.5%预缴土地增值税。现在上海的标准其实是提高了，而且，上海的均价统计公布出来的，考虑到各种因素是过低的。因为，如果能够成行，对于助涨房价是有作用的。在需求大于供给的条件下，任何税收都会一定程度转嫁给消费者，土地增值税清算对房价可能会有拉动作用。



不过，有报告认为按规定全额缴纳的增值税将分别占开发商2010年和2011年现金余额的12%和16%,不会完全消耗掉开发商的现金流。如果该政策严格执行,那么预计将占到开发商净负债的11%。也就是说，征收土地增值税对于开发商的现金流会产生一定的影响，但现在上海的开发商很多都是大佬级别的，影响可以说是有限度的。



限房限贷，与当年限粮的粮票有何区别？徒增恐慌儿，加税转嫁的是下家，没有什么值得欢呼雀跃的。



上海新政12条，难以冲抵上海金融中心预期增殖，所以，很难有效地降低房价，充其量是为投机者制造波段和涨房租的幌子而已。新政调控将为房价再次上涨积蓄能量，加速资产化的存量货币，因为，无论是国五条还是上海细则12条的效果，都不宜高估。.

zt:政策多、写的人也多，要不然平平淡淡大家那也只能写八卦了，个人觉得是国家是没有办法的办法，只是因为房地产涉及的面太广，影响面太大，房地产又与其他市场不一样，不可复制，土地稀缺性，房产又没有同比性，不像制造品，只要你下订单，要多少有多少，添机台，招人马，外包都可弥补稀缺，房地产不行，这就是问题，供求关系的问题，另一个就是贫富差距，你不买有人买，当然买不起的人就会抱怨，其实购置房产要量力而行，这点你能做到的话，上海的房产还是非常值得你去选择的，就目前的房价个人觉得物有所值的，这毕竟是上海，想想以后规划的大浦东，大虹桥，世界金融中心，迪士尼，每天路上的汽车，高档场所出入的人群，到处可见的地铁、高架、公交，上海是世界的上海，有极大的需求群体，如现在5000/平米，你开心吗，那还有意思吗，有价值吗，那还是上海吗，比如新天地一瓶啤酒要一百多你觉得贵吗，照样有人喝，不要因为想喝啤酒又抱怨啤酒贵，可以选择喝水呀，这不是解决问题了吗，还是一个心态和观念、理财问题，所有政策出台目的大不了为了不要大起大落，创造和谐社会，能行吗，也许是终极目标，也许是忽悠人的，现在这社会，比如你去银行有贵宾窗口，去车站有贵宾候室，飞机场还有特殊通道，到处可见的所谓的vip,这些东西都体现在，只要你有钱，还是金钱社会，越唱越贫、越唱越富，发展到最后就会出现像国外一样有贫民区和富人区了，就是这样的现实，什么政策搞来搞去，能治根源吗。减少腐败，倡导创业，搞好基础建设，玩老虎钳的和玩鼠标的薪水一样高低，那样社会就和谐了。现在又限购了，个人觉得这个政策出的有点耍赖成分，有钱不让你买，你看这事整的，制定这政策的人他肯定不止一套房，哈哈所以大家赶紧抓紧时间购房置业，你要感觉买的是上海，买的是身份，买的是未来，那就绝对没错，.

引用:

原帖由 zyc 于 2010-10-11 09:22 发表
小道说每户210平米以上部分才加房产税5%

那大家争买市中心豪宅算了。.

本来想置换的人，现在都不卖房子了，二手房会大大减少，一手房会好卖些。中介生意会大大减少。另外，想买学区房的人，更难啦 ！很少有人愿意卖了。.

《房产税，政府不敢向市场摊出的一张牌》

                                     ————房地产宏观调控进入危局



自去年12月15日发布调控令以来，调控方三连败，目前，中国房地产调控事业，已进入危局。评为危局的依据有三点：

第一：眼下的限购令造成市场再次严重观望，以上海今年国庆期间的秋季房展会为例，媒体报道：观者如云，史无前例，而购者寥寥。出政策者又在得意洋洋，似乎又是马到成功，其实正好相反，调控屡次失败得原因之一，正是把观望当作调控的胜利成果，而事实证明：观望恰恰是宏观调控失误的一种危象,失误的焦点正是限购令没有解决房产供需矛盾，而是积累矛盾，矛盾日积月累，最终会激化。须知，观望的本质不是购买力的消退，而是购买力的积蓄，观望越严重，说明购买力积蓄越严重，观望时间越久，购买力积蓄得就越旺盛。积蓄起来的购买力就是调控地震后产生的堰塞湖，一旦决口，水位（房价）即刻大大上涨，其后果真不敢想象。解决购买力被阻产生的堰塞湖问题，不单单靠高筑堤坝，更主要是靠其他管道的排泄。只依靠现在起步建设的各类保障房，来排泄老百姓购买力的堰塞湖还不够，因为保障房是远水，救不了近渴，解不了近危。国家必须正视房地产问题的根本原因即通货膨胀问题，从这个方面入手，开通有效管道，解除楼市调控造成的购买力堰塞湖现象。不然：地方政府高高筑起的楼市堰塞湖堤坝是经不起中国经济每月汹涌而来高涨的物价指数冲击的。

此危局在于：如果不敢正视通货膨胀是“本”，房产供不应求是“末”这对关系，那么，这次的限购令无疑仅仅是再次提高楼市堰塞湖水位而已，危险的是增加了房价和购买力之间的落差，一旦再次溃堤，后果将是水位（房价）上涨的势头史无前例。到那时，今天被阻在楼市堰塞湖的老百姓，必定会进一步和政府结怨，因为宏观调控中选择的这个馊主意，大幅度略夺了他们今天的劳动果实，让他们吃尽了苦头。



第二：眼下伴随中国经济高速增长，人民币进入通货膨胀上升通道。今年以来的CPI表现，已经使老百姓对年前妄言物价指数的政府官员失去信任。本次限购令，使老百姓原本花费出去的购房款，冻结在帐户上，在未来等待房价下跌、政府撤销楼市戒严等等利好消息的同时，或许也要不断接受账户中人民币国内实际购买力不断下降的利坏消息。政府能不能保证现在暂放在银行的购房款的缩水率一定小于房价的缩水率？假如未来房价的缩水率小于人民币缩水率，那么，今天能够买到的房子将来用同样的钱（加上利息）就买不到了。

此危局在于，未来房价和未来人民币购买力这两者间的较量，政府已经把声誉作了抵押。一旦发生今天能够买到（不管房价多高）的房子，在将来要用更多人民币去购买的情况，今天被阻在楼市堰塞湖的老百姓必定会和政府结怨，因为宏观调控中选择的这个馊主意，大幅度剥夺了他们规避财产危险的权利，让他们吃尽了苦头。



第三：从2009年12月15日开始的本轮宏观调控，在十个月的时间，已经失去了大多数老百姓的拥护。初步评估：2009年12月15日到2010年4月，80%的老百姓拥护宏观调控，那时的网络文章中，凡是和宏观调控不同观点的文章，将遭到80%网民的抨击。到了首套房30%政策出台时，拥护政府政策的人们从80%下降到50%。到了限购令出台，拥护政府政策的人们从50%下降到20%。可以预见：按照财政部官员的扬言，真的对全民开征房产税，不问自住、投资、投机；不管一套、两套、三套，一律交钱。那么，老百姓拥护政府政策的将会约等于O%。（这里推荐读者看复旦教授谢百三先生博客文章《希望我国的新房产税不要成为雨果笔下的“恶税”〉）

此危局在于，以为老百姓说好话，做好事开头的房地产宏观调控，越调控离老百姓的利益越远，紧紧跟着政府走的老百姓，在兴高采烈跟着政府兜了一个大圈子后，忽然发现“革命革到自己头上了”，老百姓不禁要反思：宏观调控究竟为谁？每家每户被政府征收了房产税的老百姓必定会和政府结怨，因为宏观调控中选择的这个馊主意，大幅度掠夺了他们的财产性收入，让他们吃尽了苦头。



鉴于此，房产税，政府不敢摊出，除了无数专家撰文阐述的法理缺失，执行难度，假离婚成风等因素之外，政府不敢贸然向市场公然摊出这张王牌的原因是：这将把宏观调控逼到墙角，无路可退；出主意征收房产税的财政部小吏，是怂恿地方人民政府对全体人民公然一搏，十分险恶。有理智的人民政府应该预见到：房产税，不见得是一张有效果的牌。一旦摊出，房产市场依然如故，再怎么调控法？而政府和老百姓结怨之下的结果，必然颜面扫地；公然一搏的结局，必然失败。危也。.

感觉股市要涨了，钱不能买房子，就买股票了。.