1、如题

2、代收代付的水电煤等费用是开收据还是用营业税发票差额征税

3、如果是开营业税发票差额征税的，申报数小于开票数，技术上如何操作才不会被锁卡？是不是要税务局内部设定好？

问题比较多，找了很多法规，还是有点茫然，不晓得如何说服专管员，请有经验的MM指教！先谢谢了！.

引用:

原帖由 joanna25_3 于 2010-5-25 12:33 发表
1/代收代付的水电费等是开专用收据，并附上详细清单。
2/房租是开物业公司的税控营业发票，按发票金额全额交税。

我们公司去税务局申请了专用收据，但专管员说不能申请，水电费不能开专用收据，这样水电费变成要缴税了。

税控营业税发票是肯定要申请的，只是我找了财税【2003】16号文，第三部分关于营业额的定义中，（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。这一条是不是就可以理解为按租金的差额缴税？在2009年营业税的暂行条例中，没有另外规定物业公司的营业额，那是不是还是适用【2003】16号文？

你们公司是全额缴税的？出租的物业是自有的还是代理的，如果是自有的，是全额缴税，如果是代理的，全额缴税还有利润吗？.

引用:

原帖由 kiwi2024 于 2010-5-24 16:54 发表
我们物业开给我都是收据,税法上有规定的,物业公司代收费用税务局备案后可以不纳税的

是啊，我也是这样听说的，但专管员不同意啊，我还得找证据说服她。.

谢谢！和我理解的差不多。.

再次感谢楼上的各位MM！

专管员用来答复我的依据是沪地税一【1998】118号文，我后来查了一下，这是上海对国税发[1998]217号问的补充，但国税的文上已经很明确的说明：

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费,电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

有没有哪位MM本身是物业公司的？有没有具体事例啊？比如你们是怎么申请收据的，专管员是如何认定的等等。非常感谢！请不吝赐教！.

还有，关于专用收据，专管员说收据不能用，她举例说在这次汇算清缴中，凡是企业收到水电费收据的，一律退回重开，否则不能作为成本列支。到底现在还有没有专用收据啊？.

十分感谢楼上两位MM，非常有用，我下午就去找专管员。.

来汇报了，一肚子气。

前两天他们开会，没碰到人。今天一早就去。竟然说我们不是真正意义上的物业公司！搞不懂他什么意思，就请他解释什么是真正意义上的物业公司。他说是承租方，我说那我们就是承租方啊，他说是指第一家出租的单位才算，我靠，第一家出租方本来就是出租自己的物业，何来租金差额？而且一口咬定不给收据，NND，他还是指着那个1998年的118号文说事。

我还是把原文贴上来给大家看看，到底他的依据对不对。

关于转发《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的通知
文号     沪地税一[1998]118号
发文单位 上海市地方税务局
颁布日期 1999-1-7

市局各直属分局，各区、县税务（分）局，浦东新区财税局：
    现将国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）转发给你们，并结合本市实际情况，补充通知如下：
    一、物业管理单位如果已将水、电、燃（煤）气的费用包含在每平方米的物业管理费或租费价格中，则这部分水费、电费、燃（煤）气费不得作为代收费从物业管理费或租费中扣除。
    二、物业管理单位代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费等，应按实代收，并在相应的代收票扰中列明代收项目和金额。
    三、物业管理单位代物业产权人或使用权人收取房租，应全额交委托方，不得留用，并不得向代收对象开具物业管理单位的发票和其他票据，否则，应由物业管理单位依法缴纳营业税。
    四、对物业管理单位代收的这些费用，应做好代收代付明细分类帐册，以备税务机关审核检查。
    特此通知，请遵照执行。
    附件：国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知


                                                        上海市地方税务局
                                                      一九九九年一月七日

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
文号     国税发[1998]217号
发文单位 国家税务总局
颁布日期 1998-12-15

关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
    物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费,电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税》。
    维修基金,是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字［1998］7号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。


那个118号文是对国税发217号文的补充。我两个都贴，请帮我看一下。.

我找来找去没找到这个文，当中跳号了，是不是已经废止了？.

我们这家物业公司是管理一个经济园区，水电费是分别抄表，我们统一支付，然后分别问企业收取的。还有停车费要申请发票，至于房租，我们也是统一支付，然后按月向企业收取，当中自然是有差价的。物业管理费全额缴税，我能理解，但水电费、房租也要全额缴营业税，我们开这个物业公司就完全没有意义了，肯定亏的么。.

一、是物业公司没错，所以专管员的说法实在听不懂。

二、其实我也听不懂，实在是自相矛盾。

三、税务局一直强调的是： 一、物业管理单位如果已将水、电、燃（煤）气的费用包含在每平方米的物业管理费或租费价格中，则这部分水费、电费、燃（煤）气费不得作为代收费从物业管理费或租费中扣除。
我说我们的物业费不包含水电费，他说不行，一定是包含水电费的。收据是不能给你们的，收据是非涉税项目，你们这个水电费是要缴税的，就应该开发票，而且没有扣减的。那我们这个水电费怎么问下面的企业收取啊！！！.

是有业主来抄表，开营业税发票给我们的。.

他开的水电费，列明多少字，单价，然后就是总价，后面附明细表。.

谢谢答复，非常清楚。

我们是第二种情况，不直接和自来水公司、电力公司、燃气公司发生往来，而是由业主抄表，开票给我们（营业税发票），我们再向下面租户分别收取。

按你说的，我们应该全额缴税，小规模增值税的税率是多少？进项好像是没有抵扣的吧？如果是这样的话，这个物业公司没有存在的必要了么，光水电费的税都够我们呛的，因为其中有家是用电大户。就没有其他法子了吗？

还有，我们这个物业公司管理的物业也要收取租金，不是自有物业，不过算转租吧，是不是也要全额缴纳营业税？这个税率还是5%？那一般转租都加价多少比例才能赚钱啊？不是都缴税了么。.