今天朋友问我，让我帮她出出主意。
她想购买国内二线城市某楼盘。那正出售小复式公寓房（即实用面积=建筑面积*2），楼下是厨房、卫生间、客厅和餐厅，楼上是卫生间和卧室（可分割为1大1小卧室），建筑面积近40，实用面积近80。现有两种方式：一是精装修，但无家电和家具，34万，每月需缴纳140元物业管理费，据查现在市场出租价约为1300元；二是四星级酒店标准装修，包租12年，约返回28万租金，近41万（含每平方米2500元装修费，近10万元），无须交纳物业管理费，12年交还给你时不留家电和家具。
我也一时吃不准，所以请大家帮忙看看。到底该选择哪个好呢？
补充一下，前者最多可贷款17万，10年还清，纯商业；后者最多可贷款15万，10年还清，纯商业。

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2009-11-15 19:37 编辑 ].

第2种好，省力。
哪里的房子那么便宜？.

后者.

引用:

原帖由 小邦妈 于 2009-11-16 13:15 发表
第2种好，省力。
哪里的房子那么便宜？

苏州.

引用:

原帖由 宸宸妈 于 2009-11-17 16:56 发表
后者

所见略同
我也建议她买后者.

是酒店式公寓吧？.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2009-11-17 22:51 发表
是酒店式公寓吧？

刚才替你问过她了，是类似酒店公寓
从她发给我看的照片上来看，外型和北京的SOHO现代城更有点象，就象迷你版的

我觉得上海人去买的话，还是买包租的划算
不用自己打理，买家具家电，既花钱又费力，以后出租期间哪个坏了多麻烦；还要找中介出租，收租也麻烦；而且现在那里租金不高；最要命的就怕出租期间房客出现各种问题
谁又能保证12年能够连续不间断出租出去呢.

是昆山吗?做投资后者比较好..

具体哪里？有兴趣，短我。.

能否短我楼盘电话？.

我也有兴趣,能否短我楼盘电话,谢谢!.

我也有兴趣，短我楼盘信息，谢谢了！.

人在上海，后者省心！

是苏州哪里呀？.

我也有兴趣，短我楼盘信息，谢谢了！.

我也有兴趣，麻烦短我楼盘信息，谢谢.

包租的有个问题，如果是酒店式管理，那么就是他如果租不掉的话，就和业主托期付房租，要先看看，如果他租不掉的话，你是有出租的自由权吗，一般包租的物业，基本就是开发商资金链紧张想出来的权宜之计，等于你的钱借给她他，他每月给月息而已。还有这类房子的产权是属于商业还是住宅，如果是商业的话，将来卖出去的税很厉害，而且可能产权时限短，自己要算一下的。
之所以这么说，因为有一朋友前年投资了套包租的酒店公寓，好像 在虹口区的，一开始租金很正常，没几个月就开始拖欠，业主没有自己出租的权利。似乎到后来要打官司了，所以要研究下开发商的实力。

[ 本帖最后由 rong163 于 2009-11-18 11:59 编辑 ].

不如大家一起团购去，便宜点。学学温州人，一起抬房价。.

好的好的!.

这么多人赶兴趣，LZ组织团购吧，算我一个.

算我一个吧.

我也有兴趣，请短我楼盘信息.

有兴趣，麻烦lz短我楼盘信息。谢谢.

有兴趣，请给我短信.

有兴趣，请给我短信.

引用:

原帖由 rong163 于 2009-11-18 11:57 发表
包租的有个问题，如果是酒店式管理，那么就是他如果租不掉的话，就和业主托期付房租，要先看看，如果他租不掉的话，你是有出租的自由权吗，一般包租的物业，基本就是开发商资金链紧张想出来的权宜之计，等于你的钱借 ...

异地的房子还是要考虑风险的，在后者中自己没有主动权，这个以后的确是最大的后遗症。.

酒店公寓个人认为是鸡肋， 转手费用高， 很难出售的
而且升值非常慢， 上海本地都涨得比商品房慢， 外地情况不见得好。.

引用:

原帖由 rong163 于 2009-11-18 11:57 发表
包租的有个问题，如果是酒店式管理，那么就是他如果租不掉的话，就和业主托期付房租，要先看看，如果他租不掉的话，你是有出租的自由权吗，一般包租的物业，基本就是开发商资金链紧张想出来的权宜之计，等于你的钱借 ...

谢谢你的提醒，我已经转告我朋友了。
她今天打电话去问了。
使用年限到2046年，房子按照2%缴税。
买后者的话，要签3种合同：一是买卖合同，和开发商签；二是装修合同；三是包租合同，和中青旅酒店管理公司签。
你看还有什么要注意的吗.

引用:

原帖由 文轩妈妈 于 2009-11-18 21:07 发表

异地的房子还是要考虑风险的，在后者中自己没有主动权，这个以后的确是最大的后遗症。

难道包租期限未到，不能够带租约卖房吗.

回复了N条短信，不过我没有那里的电话，十分抱歉。如果网上查不到，我再帮你们去问问吧。估计要被朋友骂，因为可能要影响她。
如果这里去一半的BBMM，估计就把那里在售的都包下来了。干脆你们联合起来，让开发商打个9折。.

有哪位BBMM去了解过的，买过的有吗？要不大家一起去实地了解一下.

刚才和朋友说了，她正联系那边，询问团购价格.

引用:

原帖由 vivian-yu 于 2009-11-18 22:33 发表

谢谢你的提醒，我已经转告我朋友了。
她今天打电话去问了。
使用年限到2046年，房子按照2%缴税。
买后者的话，要签3种合同：一是买卖合同，和开发商签；二是装修合同；三是包租合同，和中青旅酒店管理公司签。
...

我算了下，提提我的想法，如果产权是到2046的，那么就是37年的产权，如果按价格为40W来算，包租12年返回28W（装修不用算了，基本12年后装修也废掉了）也就是年租在2.4W左右，
按照12年后租金上涨，按4W一年来算，就是投40W，你在12+（40-28）/4=15年后收回成本40W，也就是接下来的22年都是收益，按第一个10年平均房租在5W一年来算，后12年按平均房租8W一年来算的话（大概的涨幅）就是后22年可以拿到146W，如果是这样算的话，回报还可以的。（但是40W放银行37年的复利是多少没算）酒店式公寓交易的税费很贵，所以靠买卖赚钱还不如靠出租，我上面算得状态是在全年满租很理想的状态。最好能看看这样的房源放出来多少，因为不是专业人士，这样的算法有很多漏洞，欢迎大家能进一步讨论，如果能一起去看看，我也有兴趣的。最好去看看.

引用:

原帖由 文轩妈妈 于 2009-11-18 21:07 发表

异地的房子还是要考虑风险的，在后者中自己没有主动权，这个以后的确是最大的后遗症。

还是这个妈妈说得有道理,真的要考虑清楚哦!.

朋友都问清楚了，目前在售包租公寓还剩20套左右，面积有2种，38.7（有东南和西南2种朝向）和47平方米（朝北，面对小区花园），对外价格分别是40万多点（含近10万装修，有东南和西南2种朝向价格基本相同）和近50万（含12万左右装修）
团购价格：买满5套，打9.6折；10套，9.5折。打折基价是毛坯房的价格，不计入装修价。即总价40多万的，不算装修，毛坯房价格是30万多点，按照这个价格打折。
22日为最后下定日，此后因为开发商把销售权给某代理公司做，所以不再计入团购。
所以请22日之前去看房的准备好1万定金，报上海旺旺团即可
22日上午10点从武宁路 杨柳青路口 时代超市 旁马路边集中出发，开发商安排车接和送，由我朋友负责，不过人额有限，以报名次序为准
团购标准是当场下定1万元为准，达到哪个标准就打哪个折扣
本周五晚截止报名
需要者请报名，另外请把联系方式短我
我朋友肯定是买的，还差4套就能够打折了。如果能够到10套那是最好的。
不知道发这个帖子有无违反规定，请斑竹查验

另外，补充一下，47平方米的12年租金是33万左右。

[ 本帖最后由 vivian-yu 于 2009-11-19 16:57 编辑 ].

除了22日看房，还有其他时间哇，22日没空呀，哪能办？5555555.

引用:

原帖由 zhongminhua 于 2009-11-19 16:11 发表
除了22日看房，还有其他时间哇，22日没空呀，哪能办？5555555

你或者21日自己去，若看中，就下1万定金，告诉他们算在团购里就可以了
这样，你回来还可以告诉大家那里的情况呢
若随后团购不满5人，那就只能少打点折
反正我朋友周日过去肯定买的，她们夫妻俩已经准备好几十万了，那里可以刷卡的.

知道了，我再安排一下，最晚明天中午给你回音.

善意地提醒一下，你对包租的利益看得最大化了，任何事情要打余量的。比如我们公司以前和别人合作开发的房产，全权委托他人卖，结果人家把自己的房子卖了，我们这里回收资金很差。上了老当了，再回过来自己销售，却正值房产调整。。。当然这是以前的事情了。不过，任何事情自己不能有主动管理权的，我自己倾向回避。你这个物业要和三家公司签订契约，当中会有很多扯皮的事情，到时候不怕一万就怕万一。在异地你有精力处理吗？
这只是我自己的想法，仅供参考吧.

引用:

原帖由 文轩妈妈 于 2009-11-22 20:04 发表
善意地提醒一下，你对包租的利益看得最大化了，任何事情要打余量的。比如我们公司以前和别人合作开发的房产，全权委托他人卖，结果人家把自己的房子卖了，我们这里回收资金很差。上了老当了，再回过来自己销售，却正 ...

谢谢你的意见
我把之前的，大家的意见都转告她了
不过她认为在上海要买到月租金在2000的房子要接近100万，而这个只需要40万，所以她还是去买了，而且买了2套
她说：包租的中青旅是上市公司，另外还有担保公司，合同里还写了欠租的违约责任
但愿以后顺利吧
在这我替她谢谢大家的帮助.

我认识几个专门投资房产的人，他们经常投资住宅，但从来不碰酒店式公寓的，他们说，酒店式公寓就相当于股票中的B股。
我个人认为，酒店式公寓有不少是烂尾楼所改建，本来它的产权年限也就顶多50年（住宅是70年），剩下的年限有的只有30多年了。酒店式公寓的买卖税费比住宅高很多。酒店式公寓还有很多不方便的地方，物业费贵，水电电话电信费用是民用住宅的数倍，升值比周边住宅慢很多（我舅前年投资1套酒店式公寓，当周边的房子已经涨了翻倍了，这套公寓只涨了20%）。另外，学区每年都在变的，酒店式公寓是最容易被划出去的。
至于包租的问题，大都羊毛出在羊身上。包租期结束后，能不能再租到那么高的价格，是个疑问。

[ 本帖最后由 soo-goo 于 2009-11-23 09:01 编辑 ].

多年的房产投资经历让我不看好此类物业，也不看好所谓的包租形式。.

引用:

原帖由 文轩妈妈 于 2009-11-22 20:04 发表
善意地提醒一下，你对包租的利益看得最大化了，任何事情要打余量的。比如我们公司以前和别人合作开发的房产，全权委托他人卖，结果人家把自己的房子卖了，我们这里回收资金很差。上了老当了，再回过来自己销售，却正 ...

是会有这个问题，我也咨询了下朋友，包租的物业最大的风险就是租金不到位。.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2009-11-23 09:00 发表
我认识几个专门投资房产的人，他们经常投资住宅，但从来不碰酒店式公寓的，他们说，酒店式公寓就相当于股票中的B股。
我个人认为，酒店式公寓有不少是烂尾楼所改建，本来它的产权年限也就顶多50年（住宅是70年），剩 ...

如果真能12年之间租金都能到位，那说明物业的出租管理能力很到位，整个物业是有提升价值的，这样的话，12年后是不愁租金不涨的，这个物业的管理已经运作的相当成熟了，不愁没有人气，不愁没人租，关键是这个12年，还是很有风险的，一旦一开始就租不好，到时候租金拿不到，而且卖也卖不出去的。

[ 本帖最后由 rong163 于 2009-11-23 11:46 编辑 ].

看到过一则新闻，房主拿到了1年还是几个月的房租以后就再也没拿到，找销售公司，已经人去楼空，打官司，销售公司跟开发商互相踢皮球，折腾了很久没结果。汗！.

引用:

原帖由 rong163 于 2009-11-18 11:57 发表
包租的有个问题，如果是酒店式管理，那么就是他如果租不掉的话，就和业主托期付房租，要先看看，如果他租不掉的话，你是有出租的自由权吗，一般包租的物业，基本就是开发商资金链紧张想出来的权宜之计，等于你的钱借给她他，他每月给月息而已。还有这类房子的产权是属于商业还是住宅，如果是商业的话，将来卖出去的税很厉害，而且可能产权时限短，自己要算一下的。
之所以这么说，因为有一朋友前年投资了套包租的酒店公寓，好像 在虹口区的，一开始租金很正常，没几个月就开始拖欠，业主没有自己出租的权利。似乎到后来要打官司了，所以要研究下开发商的实力。

说的没错,我就看到过卖的时候说多少年包租,卖的时候价格比同样的要贵,结果好的是三五年,差的是一年都没到,开发商就不给钱了.
奉劝楼上动心的几位,千万别赴后道.

引用:

原帖由 soo-goo 于 2009-11-23 13:21 发表
看到过一则新闻，房主拿到了1年还是几个月的房租以后就再也没拿到，找销售公司，已经人去楼空，打官司，销售公司跟开发商互相踢皮球，折腾了很久没结果。汗！

慎重！.

好像更离谱的是，没租金，房子总有吧？发现还是个近于毛坯的产品。.

看房的回来了吗?具体位置在哪里.