"政府调控之手,三十年来不是一直如此运用自如",您是指三十年来把房价不断推高吧？ .

高妙的策略！
您就等着现金“跌”吧。。。。。。 .

恐怕相反：投资客的持有成本越高，房价越高的可能性越大。.

网上看来的？是不是看反了？
人民币现在确实是处于升值通道，但这样的话资金只会进来啊？怎么会“撤”呢？.

引用:

原帖由 cslx 于 2009-12-15 18:26 发表

这种消息和刚才哪位朋友的银行内部会议纪要基本都是扯淡级别的，没任何可信度。
透过现象看本质，价格无非取决于两个因素：
1.本身成本--看看最近申购的地价就能算出房产商成本（别忘了加20%左右政府公关成本）
...

1、成本与价格有一定关系，但并非完全正相关；
2、供求关系的说法不严谨：应该是有效供应和有效需求;
3、还漏了一个关键因素：通胀预期。
以上是仅讨论了经济学因素。.

正因为看懂了您的跟帖才故意这样说滴。。。。
您确实是投资形态分析的专家，不过房产市场并非是“纯”市场经济的，特别在中国。.

引用:

原帖由 xsxsl 于 2009-10-29 21:27 发表
到底该买房还是该卖房呢?钱放在银行里要贬值,再买房有象5000点冲进股市.做中国的老百姓可真苦啊!

您这样问问题是没有答案的。
对于想买房的：
1、有足够的钱吗（包括如果要房贷的话今后的个人收入和还贷预期）？没钱的话也就不用想了；
2、是自住还是投资（机）？如果是前者，房价在今后的涨跌与你关系并不大；如果是后者，不用说上海的房市现在不能进，现在连二、三线的城市也难觅机会了。
对于想卖房的：
你有比较大的把握找到了其他更安全的投资渠道吗？如果没有，那或许只能再捂着。.

谢谢！
至少俺这双浊眼是没看出现在还有更好（安全）的投资机会，黄金或许更好（至少从流动性的角度来看？），但不一定更安全，可以参考一下朗闲评的谬论；QDII ？长期来看或许是好的，但对于心浮气躁的投机客而言应该是耐不住寂寞的。.

很遗憾，简单来说，从商品属性来看，电子表恐怕很难和房子比较：电子表的替代性非常高，再生产性又很强，甚至它都算不上生活必需品（俺已经N年不戴手表了，现在也活得好好的）。而住房的“替代产品”就是露宿街头，再生产性也不强(受限于土地）。

而且“自住房什么时候买都可以”并非是一个经济学的结论，不管是“伪经济学家”或“正统经济学家”都不研究这个。

至于“为啥要把可以改善生活质量的资金全部投入到劣质的只有70年使用权的壳里？”，没人强迫您买房啊？您如果现在住房条件还可以，那就继续将就着；如果感觉不称心，又不想买房，还可以租房啊？对于租房的心理别扭本来就是房价高企的原因之一（当然是一个很次要的原因）。近期房价明显上涨，但租赁市场却很温和，从租房的投资回报率来看，显然买房是“不合算”的。.

这个问题是倒过来看的：正因为中国经济很难说得上“好”，房价才会逐步攀升。这显然是“泡泡”，问题是这个“泡泡”现在还不能让它破，否则中国经济就不知道该用哪个形容词了。.

现在太高了。。。冲进去风险太大。。。老公房的话，如果有可靠的消息以后会拆迁，应该还有投资价值；否则恐怕是没有升值潜力的。未来的大致趋势是（一管之见），市中心的中高档公寓/别墅和市郊周边的别墅仍会维持坚挺，而中外环的普通公寓如果按可比价值计算应该会逐步回归理性。走出这个趋势的前提是，人口红利期的终结（这个比较确定）和ZF是否真的好好干活（这个吃不准）。老公房或低档公寓的话。。。应该是下行的。.

是啊，这是个很长的过程，大约从2015/2020年开始。.

就是那位“竟敢”说新加皮是洗钱天堂被炒鱿鱼的家伙。。。.

侬表搞好伐，房子是男方个事体，女方勿管格！.

嗯。。。这还真不能简单地用一个“抛”字来一言以蔽之。
即使在627楼提出的简单情形下，还得看您持有的什么物业。譬如您持有了一套翠湖天地，则除非您等着cash急用，否则似乎不用抛。
而且“人口红利”的说法也不是没有相反意见：
正方：由于中国人口结构的倒金字塔（四个老人，两个中年人，一个小孩，特别是在上海这样的大城市）会持续相当长的时间，而且估计在可预见的未来市场很难推出倒按揭业务（主要服务于老年人），来自于中年/青年人的自住改善型需求、婚姻、孩子成年等增长型需求会逐步衰减，于此房产价格会趋于缓和乃至于下降；
反方：由于农村人口城镇化的持续进行，外来人口(包括国外来的）的持续增长（前提是中国经济一直保持活力？），人口红利期的结束对大城市（特别是像上海这样的超大型国际都市）影响可以忽略。.

一般而言，人民币升值预期对房价的影响较为温和，因为房子的流动性太差，现在又处于高位，交易成本的预期也很难确定（谁知道ZF啥时候又收啥个税了。。。）。相比之下，股市和债市的流动性好多了。国际炒家多数情况下应该青睐股市和债市，还可以用离岸指数衍生品对冲一部分风险。.

用30年前后的土豆价格来说明“。。所有东西都是所谓的长期向好”似乎不甚妥，因为这是名义价格，而非可比价格。.

关于“通胀”了是否还要贷款买房的问题，有另一种观点：

如果今天您买了一套房，贷了一百万。一年后通胀15% 了（或者说RMB贬了13%），由于贷款金额是以“面价”计算的，不会变化，所以贷款也“贬值”了13%。

所以从投资的角度看，在通胀预期下，一般是故意进行负债操作的。.

关于经济“好坏”，建议看一下：
http://www.21cbh.com/print/?id=159394
他写的比较委婉，不过意思都出来了。也可以说明为什么现在房价虚高。.

“房产投资”本来就不是“大部分老百姓”有能力涉足的。“2.5万是很多普通白领家庭一个月的收入”似乎也已经高估了。如果“很多普通白领家庭”的收入真有那么高，那么200万的房价还真不算高，因为2000K/300K 只有 6.6。
由于投入的资金量大，房产流动性又很差，所以这种投资本身就是高风险的。
一项投资是否“合算”与您是否有能力投资是不同的两件事。
如果没有闲钱，再“合算”的投资都应该三思而行，否则一旦亏损会累及正常生活。
在有闲钱的前提下，考虑是否“合算”的思路是：
您面临的风险是什么，是否愿意承担？譬如房子的流动性差是一个很大的风险；房市在很大程度上是“政策市”，又是一个大风险；在经济层面上，房价又与多种因素关联，有些是正相关，有些是负相关，又是风险；。。。
在愿意承担风险的基础上，您的预期收益和期限是如何的？您对预期收益实现的概率如何判断？一般对于高风险的投资，预期收益也要求较高。在您认为实现收益是大概率事件的前提下，或者您干脆想赌一把，那么通过负债操作（实际上是一种杠杆放大）就有意义了。
显然，“预期”收益只是“预期”而已，能否实现是不确定的。世界上没有包赚不赔的投资。即使是由诺奖得主这样的聪明人管理的long term capital不是一样会倒闭么。
以“不吃不喝”的思路去考虑是否要投资， 就不是是否“合算”的问题，而是能否“生存”的问题。

[ 本帖最后由 greenjyz 于 2009-12-29 11:05 编辑 ].

六千点的股市是“虚胖”，现在的楼市也是“虚胖”，但所处的市场环境不同。.

当然不是。
虽然确实有一些有钱人，他们也确实构成了房市的一部分有效需求，但远不足以将房市推成“虚胖”。.

成立。.

您太客气了，谢谢，大家一起探讨。
中国经济发展的前景不会是亦步亦趋跟着西方走的，也不会跟着香港走。过于敏感的话题就不在WW上说了。
至于冲动型投资者会如何。。。这还真说不好。。。
俺一直自认为很“理性”，也是“风险厌恶型”的，但在06/07的大牛市（可能是百年难遇的吧？）中只做到30%左右，而身边的同事超过100%的比比皆是。当然后悔药是没得吃的。

再贴一个好玩的故事供大家轻松一下：
“随机漫步理论又称投飞镖理论，60年代中期，美国国会讨论基金立法的时候，有一天参议院议员汤玛斯·麦因泰带了一块上面贴满股票名字的飞镖靶走进会场，然后他开始立定投镖，再将投中的股票名字抄下来，结果被他“乱镖”投中的股票组合，比基金公司的专家精选股的成绩更好。麦因泰因此证明“随机漫步派”理论的正确性。

之后，更讽刺的是，《芝加哥太阳时报》（Chicago Sun-Times）2003年开始，找了一只名叫亚当·芒克（Adam Monk）的宠物猴选股：在电视镜头前，工作人员摊开股市行情板，让芒克猴用笔随意点出它看到的股票，结果成绩辉煌，该组合2003年涨37%、2004年涨36%、2005年升涨3%、2006年涨36%，不但跑赢了指数，还超过不少华尔街投资经理的成绩。”

所以。。。所以。。。跟着感觉走吧！.

至于租房是否会成为趋势。。。好像有点难。。。尽管这多半是“理性”的选择。
原因主要与民族性和思维方式有关吧！
听说即使在海外，华裔购房的比例也高于“高加索人”。
又听说加国房产市场原先波澜不惊，近年却水涨船高，全是新移民搞的。。。.