从十一开始看房，到9号签意向书，到11号正式签约，一路走来，每走一步都多方查资料，向朋友们打听，对二手房交易过程中的林林总总的猫腻，有了一些理解和认识，写出来，作为给后来者借鉴。然后也把各位筒子的经验一并总结在这里


首先，关于与中介的《房地产买卖居间合同》， 附上从政府网站下载的标准合同版本供大家参考。大家可以打印下来。去到中介那里，他的合同版本一定和这个有不同，全部是保护他们的权利，没有要承担的责任，大家就根据这个合同标准版去修改他的合同版本或者把相关条款加到特别约定里。

委托人甲（出售、出租方）：_________
委托人乙（买入、承租方）：_________
居间方：_________
第一条　订立合同的前提和目的
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易_________（买卖／租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。
第二条　提供居间房地产的座落与情况
委托人甲的房地产座落于_________市_________区（县）_________路_________弄_________号_________室共_________套，建筑面积为_________平方米，权属为_________，权证或租赁凭证编号_________，其他情况_________。
委托人乙对该房地产情况已充分了解。
第三条　委托事项
（一）委托人甲委托事项：
1．主要委托事项：_________；
2．其他委托事项：_________。
（二）委托人乙委托事项：
1．主要委托事项：_________；
2．其他委托事项：_________。
第四条　佣金标准、数额、收取方式、退赔
（一）居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第_________种方式计算支付佣金；（任选一种）
1．按该房地产_________（总价款／月租金计）_________％，具体数额为_________元支付给居间方；
2．按提供服务所需成本计_________元支付给居间方。
（二）居间方已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第_________种方式计算支付佣金；（任选一种）
1．按该房地产_________（总价款／月租金计）_________％，具体数额为_________元支付给居间方；
2．按提供服务所需成本计_________元支付给居间方。
（三）居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：
1．未完成委托人甲委托的主要事项、其他事项的，将合同约定收取佣金的_________％，具体数额为_________元，退还委托人甲。
2．未完成委托人乙委托的主要事项、其他事项的，将合同约定收取佣金的_________％，具体数额为_________元，退还委托人乙。
第五条　合同在履行中的变更及处理
本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_________天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。
本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。
第六条　违约责任
（一）三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：
1．无正当理由解除合同的；
2．与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；
3．其他过失影响委托人甲、乙交易的。
（二）三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：
1．无正当理由解除合同的；
2．未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；
3．相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；
4．其他造成居间方无法完成委托事项的行为。
（三）三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的_________％，计_________元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
第七条　发生争议的解决方法
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第_________项进行解决：
1．向_________仲裁委员会申请仲裁
2．向法院提起诉讼
第八条　订立合同数量
本合同壹式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。
委托人甲（盖章）：_________　　　　　　委托人乙（盖章）：_________　　　　　　
代表人（签字）：_________　　　　　　　代表人（签字）：_________　　　　　　　
_________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日
居间方（盖章）：_________　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代表人（签字）：_________　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
_________年____月____日　　　　　　　
签订地点：_________

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:13 编辑 ].

其次，关于中介费，是可以谈折扣的，能谈到多少就看大家的本事了，总之我知道6折是可以做到的。

这个中介费千万不能在签合同时一次付清，否则后面你就没有任何话事权了，只能被他们牵着鼻子走。我的朋友有人能谈到在交房的时候才给中介费。我们是签约时给了大头，过户当天给剩下部分。房东是签约时给了6成，过户时再给剩下部分。

一般来说卖家能够谈到更好的中介费，因为卖家可以给这家中介做，也可以给别的中介做。


关于中介费的高低，其实是和房屋贷款相关的。如果你让房屋中介帮你贷款，他们通常可以拿到一定的银行返利，这样就可以把中介费降下来

关于中介费，我个人不建议跳开中介。因为大家都要生活，他们也提供了信息和服务

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:17 编辑 ].

第三，讲讲这个贷款问题

里面的道理是这样的，每个银行都有贷款的任务要完成，任务没完成的时候审批会松些，任务完成了就会收紧。所以大家就明白为什么年初容易拿到好的利率和高的贷款比例，而年底就困难些。银行为了完成这个任务，就会找人给他拉生意，比如说房屋中介，比如说某些贷款中介。你想呀，要别人给你生意做，你总得有所表示吧，于是啊，就会按照贷款额的一定比例返还给这些中介。

所以大家不一定通过房屋中介来贷款，很多贷款中介会更优惠，比如免评估费，还会把银行给他们的返利的一部分给你。我们的房屋评估费就是在我知道了这些奥妙后要求房屋中介帮我们出的

有些特殊情况，A银行贷不下来，可以换两家银行试试，可能B银行就可以搞定

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:19 编辑 ].

其次，买房子最重要的反而不是价格，你在某个时段买房，价格总就是大概那个水平的了，从统计的角度讲不会有大的偏差，重要的是把握好以下几个问题：

1. 产证上的所有共有人是否都同意卖房，有人名的人都要同时出现，千万不能由其中的某人代签。我们的房东产证上是夫妻两人，当时只有先生一个人来了，他说他代他老婆签，我们拒绝了，中介跑去他家里让他老婆前的 。

2. 房产有没有二次抵押。只要叫中介到当地的房屋交易中心去拉个什么产交证明确认一下就可以了

3. 房价特别低的房子要注意有没有发生过刑事案件，我们找到房产所在的居委会，打个电话过去，他们很配合地帮忙查了。虽说这个概率很低，但万一碰上，是件很讨厌的事

4.要查清房产落户口的情况，如果有户口，要约定好迁出的时间。户口可以到所在的派出所，带上购房的意向书就可以查到了。

5.交房时要查清水，电，煤气，电话，有限电视，物业管理费的缴交情况，明确交接时的状态，也要约定好房屋维修基金的转交

6.签合同时要约定好哪些东西附送，特别是安装的电器，如空调啊，热水器，抽油烟机，炉灶等。

现在很多信息还是挺透明的，只要大家知道要查什么

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:23 编辑 ].

还有一些小窍门分享：

1. 现在最方便的转账方式是本票，在同一城市，只需要对方的名字就可以开了，就象现金支票一样，不受银行的限制，而且只需要5元钱手续费。收款人凭身份证可以到任意一家银行兑钱。

2.如果急着放贷，在申请贷款的时候可以办理加急，工行需要400元的加急费，其他银行不知道收多少。我们没有交，后来反而要花更多的钱去加急办产证，真是本末倒置，

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-11-23 19:44 编辑 ].

评估费的标准确实是千分之一，如果他要你承担，你就自己找家贷款中介。然后告诉你的房屋中介不需要通过他贷款了，因为你找到更好的贷款银行了。因为你有权利自己选择。

我现在还在和房屋中介交涉中，他已经答应我免评估费，但是另一家贷款公司提供的条件更加优惠，我还是想转，房屋中介就卡住我，去威胁房东。还说出“你不可能转的”，我问他们为什么，他们说没有为什么。有这么可笑的答案吧？ 于是我打电话到他们的法务经理，他冠冕堂皇得说“你有选择的权力，只要上家同意配合”，我说他们的业务人员去威胁房东，他说你没有证据。是的，我现在没有证据，我准备三方坐下来谈，然后让他们法务经理当着房东的面把他之前冠冕堂皇的的话再说一遍。如果他们再敢说不允许我转，我就把这话记录下来，准备找律师。.

自己顶

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:25 编辑 ].

如果需要，我可以介绍我找的那家给你。.

引用:

原帖由 lbrcstc 于 2009-10-19 16:46 发表
好帖，谢谢！
我们中介费打了5.7折，但贷款的返点让了，因为房价谈下来5万有他们的功劳；我当时明确讲房价能谈成就让他们多赚，如果我没拿到自己的心里价位，只同意付中介费的一半，且贷款不给他们做了；想办法把中 ...

MM好聪明，我是第一次买二手房，下次就有经验了.

引用:

原帖由 花开花落 于 2009-10-16 13:50 发表
我也在看二手房，搜房网上提供好像便宜些的信息都是假了，白浪费电话。想咨询咨询：你们一般到哪查信息比较可靠？而且怎么能少上当？

搜房网上的信息确实很多都是故意做低的，当你打电话去问的时候，他们会告诉你搞错了，或者已经卖掉了。你就顺便问下其他的房源信息，应该就能拿到一些可靠的信息了.

引用:

原帖由 guhongying 于 2009-10-16 19:27 发表
请问：买二手房时，如果直接签购房合同并付首付款，与先交定金再首付的方式相比，有什么本质的区别，对买家来说更有风险吗

我没有遇到这样的问题，但我想如果你非常确定非常想买这套房的话，直接签合同比较保险。但如果你还想做些比较，这套房只是你的选择之一并且你有打算看到更好的愿意放弃定金的话，可能就先交定金好些。

有经验的JM们分享下吧.

引用:

原帖由 快乐的小肥阳 于 2009-10-17 13:18 发表
中介费能打折是否其他地方有猫腻
一般中介费用是中介的直接收入，很难有折扣的，除非他在其他地方能挖到肉，才会松口
比如贷款银行是否是中介指定银行，比如税费是否有中介完成，是否打包价中已经有部门差价提成
...

高手来了。.

引用:

原帖由 三块石头 于 2009-10-20 14:18 发表
谢谢，正想着换房呢，及时贴阿，中介费一开始就谈吗？会不会到后来不尽心？一买一卖要注意什么呢？

卖房我没经验，看有没有朋友分享下

中介费在房子基本确定了再谈，把房屋买卖佣金，贷款等放在一起打包谈，谈个半价应该有机会的.

年初买的，那是好时机呀，房价便宜的部分已经足够支付其他的费用了，我羡慕还来不及呢。.

卖家可以谈到更好的优惠，因为这家中介不做，大把中介可以做.

佩服你的勇气，也羡慕你的运气。

我那时候其实也在看房了，可惜没找到合适的，一下子错过了，现在买房要多付30%了.

引用:

原帖由 xuyongju 于 2009-10-26 16:57 发表
我提供一个购买二手房关键的事，交房时一定要检查水电煤的使用情况，我拿到房子钥匙时中介抄了水电煤的数字，没有检查水电煤表的情况，害我们搬家一个礼拜被供电所切断电源，问原因说6/29日被查到非法用电一直未去处 ...

谢谢MM的分享，把它加到注意事项中.

准备要过户了，我很关心房子购房发票的问题，他们说是没有的？ 难道我花了这么多钱连发票都没有吗？.

引用:

原帖由 子洋妈妈 于 2009-10-30 09:07 发表
因为我同时托了二个中介帮我找房源的，这个上家还在挂牌的消息是另外一个中介告诉我的。
所以让我担心这个上家是不是有诚意卖给我们了。我知道收了定金不卖可以要求上家赔定金的，那如果是付了首付不肯去交易所，就 ...

首付是在签订了买卖合同之后才给的，如果你付了首付卖家再反悔的话，他要赔的就不仅仅是定金这么少的金额了，通常会是成交价格的20%。所以签了合同你就不用担心了。而且签合同的时候，卖家的房产证就被押在中介那里了，也不可能不去交易的。.

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。.

应该没有的，这跟商业贷款不同的。.

有没有朋友帮帮忙呀，我们去过户，单价比交易中心系统里的价格低了200元/平方，然后就不给过户，有朋友建议说，写个声明，因为房子有些缺陷，所以价格略低，这个方法可行吗？.

急问，有没有朋友知道，拿到产权证后，银行（工行）多长时间放贷啊？.

关于维修基金

房东是赠送给我们的，已经含在房价里了.

引用:

原帖由 初一妈妈 于 2009-11-28 17:36 发表
听中介讲说是拿到产证20天内放款。不过我们是上海银行办的，不知道工行怎么样？

谢谢，我们已经办好了，工行拿到产证后4个工作日放款了，还不错。就是那两天我一直很担心.

我觉得你的买家不想买了，但又想找个借口拿回定金。

他要真不想要了，把定金退给他，收一定的罚金，（通常是等额于定金，但你可以酌情少收些），他可能容易接受。因为他若真的这个那个问题，后面过起户来，办起手续来还真挺讨厌的。

建议MM下次如果自己找到买家，可以找个中介，有中介有专门办理过户的业务，收费低些，可以帮你省些心。.

本来办产证也要20个工作日的，我们花了钱提到5个日历日办下来，快了很多。

反正一句话，你只要肯花钱，什么都好办。

唉，这整一个产业链啊，不知养活多少明的暗的人.