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房东的尴尬事——出租房被装修
案例
小张是某外企市场部主管，经过几年奋斗，已购置了几套房产。2003年1月，听说同事小娅现要租房，便把自己一处未装修的房产出租给她。双方口头约定租金每月2000元。房屋出租后的第二年，小娅为了生活的更加方便，对房屋进行了简单的装修，第三年，小娅告诉小张自己找到新的东家，准备下个月辞掉现在工作，房子也不要再租了。事情本应到此结束，然而小张发现自己房屋被简单装修了，如果将来需要自己装修的话，必须先将其拆除，小张觉得花点钱是小，万一拆除对房屋有什么破坏怎么办？.

分析
现今对房屋的投资已成为人们的首选，对于以出租形式投资的人们来说，可能也会碰到像张小姐一样的问题。那么什么样的处理方式才是最合乎法律规定的呢？
首先小娅与小张是房屋租赁关系，但口头约定出租的，只能约定6个月以下，超过6个月后，视为不定期的租赁合同。
其次小娅作为承租人对房屋的装修行为属于对不动产的添附。根据我国《民通意见》对不动产添附的规定，非产权人使用房屋，在租赁期间内，对房屋进行装修的，如果双方对该装修事先有约定，从约定。事前无约定的事后又不能协商一致的，产权人依法可以责令承租人拆除，不能拆除的，折价后归产权人所有。如果装修造成房屋损坏的，承租人应当负有赔偿责任。因此，小张可以要求小娅拆除，或者也可以自己拆除费用由小娅承担。如果小张事后发现装修本身已经对房屋造成损害了，或者拆除该装修不可避免会对房屋造成损害的，也可以要求小娅赔偿。.

法律依据
《中华人民共和国合同法》
http://www.legalcare.cn/zhuanti/newsd.asp?id=3443

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》
http://www.legalcare.cn/zhuanti/newsd.asp?id=2154

律师建议
承租人要对房屋进行装修，应当先征得出租方的同意，并约定处理方式。.

《房屋认购书》中的“定金陷阱”
案例
2006年10月，杨女士与某房地产开发公司签订了一份《房屋认购书》，约定：认购方在签订认购书时向房地产开发公司支付定金3万元，认购方应在签订认购书之日起10日内与房地产开发公司签署《商品房买卖合同》，买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《商品房买卖合同》，定金不予退还。杨女士在交付定金后，对房地产开发公司提供的合同书的几项主要条款有异议。在双方不能达成一致意见的情况下，杨女士要求房地产开发公司退还定金，但遭到对方的拒绝。.

桶桶妈
eawis
小波的妈妈
furuima
云海之上
shh811119
syucca
丁丁天线宝宝
cecaa218
FJ002003
LYMM
tigerbaby
麦豆妈妈
舞鼠妈
judoma
以上旺友们，书今天平邮寄出，请大家短地址时务必告知收件人及邮编，谢谢配合.

楼主，还有书吗，我也想要，先谢谢哦.

elsewu 书今天平邮寄出，请注意查收.

热心的楼主, 赞一个！

书还有吗？我短地址给你了，方便的话寄一本吧。谢谢！.

好贴，收藏.

送花一朵！呵呵 书还有送么？短你地址了，谢谢！.

楼主，书还有吗，我也想要一本，地址短你了，谢谢！.

点子妈，yiyisnow，一宝，oscar妈妈，辅辅妈妈，linda2002

以上各位w友,实在抱歉，上午公司里的阿姨把书已经寄出去了，剩下的几位邮寄费用须处自理了，我已经尽力了，联系了好几家快递公司，最便宜的到付件快递费也要6元，请各位考虑下后给我回复，以便及时给大家送书。

[ 本帖最后由 一帆宝宝 于 2009-9-23 14:28 编辑 ].

有用.

我要的，地址已经短消息给你了.

linda2002书今天已快递方式发出，请注意查收下。也请收到书的旺友们，上来谈下读后感，谢谢！

[ 本帖最后由 一帆宝宝 于 2009-9-24 08:58 编辑 ].

分析
首先看一下《房屋认购书》的法律性质。如果认购书只做了杨女士所陈述的约定，那么依照《合同法》的相关规定，杨女士与开发商签订的《房屋认购书》就不具有房屋买卖合同性质，其约定的定金仅仅是约束杨女士按期签约的“签约定金”。《合同法》规定，合同的主要条款由当事人双方协商达成一致，合同才能成立。现双方并未就合同的主要条款达成一致，因此不能认为房屋买卖合同成立。
其次看定金能否退还。本案中，导致合同未能签订的原因是双方未能就《商品房买卖合同》内容达成一致意见，这个后果不能归责于双方当事人，双方都不存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定“因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，杨女士有权要回所交的3万元定金。.

法律依据
《中华人民共和国合同法》
http://www.legalcare.cn/zhuanti/newsd.asp?id=3443；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
http://www.legalcare.cn/zhuanti/newsd.asp?id=10045

律师建议
    购房人要注意区分“定金”的性质。《房屋认购书》不是购买房产的必经程序，约定的“定金”的性质仅是约束购房人按期签订合同的“签约定金”性质，不是《商品房买卖合同》中的“履约定金”性质。这是房屋买卖过程中的常设陷阱。.

非常感谢热心的LZ，我已经拿到书了，很好的一本书，有200多页，包罗万象，和女性生活密切相关，有婚恋，理财，房产，消费，美容健康，旅游等方面都有举例分析维权，个人感觉很有用。

再次谢谢热心的LZ，给你鲜花，谢谢！.

看了目录就知道是实用的好书，请也给我寄一本吧。快递费自理是应该的何况还要麻烦LZ寄呢！谢谢 短你地址了.

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引用:

原帖由 Jennyyou 于 2009-9-22 09:26 发表
送花，我也来订书！

看到介绍，很想从中学到一些有用的东东。麻烦短我地址，我叫快递过去自提。多谢！.

楼主是律师？在那个律师事务所？好像很精通！有时间想咨询一下。.

楼主有问题的话，可以短消息我，如果愿意的话也可以跟贴贴出问题，大家一起共同进步.

书收到了，很好很实用的。谢谢楼主！.

不知楼主的眼睛好了吗？多多注意休息哟 。
书已收到，很好很实用，谢谢楼主 .

谢谢LZ，我也要一本，地址已经短你了。.

我也想要，地址短你，楼主。谢谢.

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对LZ贴的内容很有兴趣，也想要一本书，地址短你了，快递费自理是应该的。
目前遇到点事情也深感法律知识的缺乏，十分感谢热心的楼主！.

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还是喜欢看电子版的，LZ加油吧，多谢了。.

按揭购房如何退房
案情
江小姐采用按揭方式买了一套商品房，在与开发商签订的购房合同中约定：房屋质量不合格可以退房；逾期达交房可以退房；开发商的某些承诺无法兑现可以退房等。现在开发商准备交房，但是开发商当初的承诺都没有实现，虽然和开发商交涉了很久，但双方一直未能达成一致意见。她实在无法忍耐坚决要退房，开发商说她已经取得了贷款，不能退房。采用按揭方式购买的商品房，仍然可以退房。.

LZ书收到啦，非常实用，非常感谢.

LZ书收到，拿到手就翻了一下，决对有用的，增加法律意识了。
非常谢谢你。献花。.

谢谢旺友们的肯定啊，你们的肯定给我了强大 的动力啊 .

分析
购房者与贷款银行之间是借贷关系，与开发商之间是房屋买卖关系，这是两种独立法律关系，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。怎么还呢？首先由于购房合同被解除，开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者，其中包括首付款和按揭款。然后，购房者应依据《贷款通则》第32条第5款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商的规定”，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
这种还款方法实际操作起来相当复杂，因为购房者所购房屋已经向银行做抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了开发商的利益。所以，就只能由开发商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出资人，借款合同终止”接收还款，终止借款合同。.

法律依据
《贷款通则》
http://www.legalcare.cn/zhuanti/newsd.asp?id=10047
《个人住房贷款管理办法》
http://www.legalcare.cn/zhuanti/newsd.asp?id=6429

律师建议
所谓退贷，规范的说法是提前还贷，终止贷款合同的行为。购房者提出退房提前还贷，应承担违约责任，手续繁杂而棘手，同时承担贷款合同中约定的其他风险，发生一笔可观的损失，切不可疏忽大意，建议聘请律师为您服务，减少损失。.

书收到了，谢谢，献花！.

书到手了，很实用，赞一个！.

谢谢楼主，书收到了，呵呵  6元快递费值哦。.

有哪位旺友要求用韵达快递的，烦请再短我一下具体的信息，消息太多找不到了 。

9月24日已发书的旺友们，不再名单中的，烦请上来吼一声，谢谢配合
linda2002
congcong03
tq妈
维希妈
阳光谷
小韬韬妈妈
Jennyyou
阳光宝宝小巫
xiaolajiao0305
zhangmq
查查查.

热心的楼主, 书还有吗？我短地址给你了，方便的话寄一本吧。谢谢！.

我想要，我叫快递来拿可以吗？.

收到书了，谢谢。.

书收到了， 真快啊。 谢谢！.

我也想拜读的!.