最近都在杨浦看学区房,现在基本就决定在打一附近买了,马上就要去付定金了.可在旺网逛了许久,好像控二的评论多,打一的较少,所以对打一的信心不足,到底哪个好啊?
狂纠结!

[ 本帖最后由 天使守护 于 2009-7-22 16:32 编辑 ].

鬼使神差，我最终买了二师附小学区房。因为房龄更新，地段更好，学校同样顶尖。

接下来，我会陆续登出杨浦3名校学区房选购攻略。。。敬请期待！.

都挺好的！恭喜楼主买到自己中意的学区房!选择其实是件很不容易的事。.

等攻略.

对啊，跟我很像，之前也是一直在杨浦小学新校和控二中纠结，但最终定的却是二师，.

引用:

原帖由 天使守护 于 2009-7-20 20:35 发表
鬼使神差，我最终买了二师附小学区房。因为房龄更新，地段更好，学校同样顶尖。

接下来，我会陆续登出杨浦3名校学区房选购攻略。。。敬请期待！

LZ买的是不是书香公寓啊?.

在选购学区房之前，我们家是这么想的：
1、       小猪 就读于一家示范园，今年升小班，优点：貌似不笨，说话有逻辑。缺点：性格内向，没有定性。将来读不读得好书还两说着呢。私立小学会不会课业压力太大？脑子钝手脚慢的孩子会不会天天做功课做到很晚？
2、        老婆一切向钱看，觉得私立校一年13000元的干活，公立校一年0元的干活。。。为嘛？为嘛？不干！我关特
3、        买个学区房择校又投资，多好！不是吗？ 当然老天保佑房价表跌！！我可是全仓杀入啊。。。恩，学区房应该相对抗跌，再跌每年总有那么两个月有成交量的。除非。。。
4、 据旺旺论坛的BBMMS说，杨浦公立三头牌是打一/二师/控二，控二离外婆家最近，恩恩，就先兜兜控二学区房吧。
就酱紫，今年6月底我们开始了掏呀掏掏呀掏之旅。.

等下文，LZ再接再厉啊.

+u.

买到二师那是最好不过的了。.

优先选择控二，除了离外婆家近之外，也有控二校区确实很新很漂亮的原因。最重要的是听说这个学校语文教得好！第一次看房，在雨后一个傍晚。特意把小猪留在外婆家，我俩手拉手定定心心沿着控二的四至范围兜了起来。
    由于没有经验，我们先入为主的认为与这个学校一个街区（是指房子与学校之间没有马路相隔）内的房子应该肯定能进的，而且是最安全将来学区怎么变也不会划出去的那种。（现在才知道可以查到历年的学区划分资料）所以我们把重点集中在沧州路180号、双阳路604、594弄（这三个弄号其实是连通的）。
    先贴一个学区房范围吧，09年的
控二小学        靖宇南路5弄        　
控二小学        靖宇中路58弄、70弄          90年代高层
控二小学        控江二村1--105号          50年代老公房
控二小学        控江路1200弄                     老公房，年份不详
控二小学        控江一、六村                     50年代老公房
控二小学        双阳路490－604弄          80年代公房
控二小学        松花江路855号                     95年后的新公房，可惜小区就一幢多层
控二小学        新宾（沧洲）路160弄、180弄  80年代公房
控二小学        延吉中路555弄                     东方名园,新建商品房 *
控二小学        延吉中路118弄                     望春都市花园,新建商品房
    * 据延吉西路上的中原中介店员讲，东方名园入控二是因为当初开发商提供赞助取得了控二5年的入学权。我对中介店员的消息是只信三分的态度，不过事关重大，我就把各方面消息都八一下，仅供参考，概不负责….

佳音房产——双阳路596号，控二新校区南边，此店基本没房源，看来是以做租赁业务为主的，要了解投资回报的可以入（没房？那你还贴上来？我不是怕你们白跑浪费时间吗？）
携秀房产——靖宇中路96号，近沧州路口。主营沧州路、靖宇路上的学区房及望春都市花园。以本人的八卦眼光，这家中介自开业以来，整日里念念有词炼丹作法，闲来做些杂事营生，500年来竟交易学区房无数，早已修炼得炉火纯青。合上《西游记》，我们再说这家店 BOSS姓王，有一光头伙计，两人均是房产老油条，由于经营多年甚得其法，房源应是附近最多的。不过，我们选中介，中介也选客户，对于面生的客人，店里老哥俩只当你是观光客旅行团，发些房价高、房源紧的牢骚话打发了事（或作观察诚意解），你要做进一步探讨他基本对个一来二去——一来：问你需求，学区房？承受范围？自住还是投资？二去：根据你的情况推出两套不同类型的房源试你的应手。这两套房源合适当然好，不过我以为，这两套房源应不是他们店里的筝盘（就是好销的房源），而是拿性价比较差的房子先冲一冲。那位问了，筝盘呢筝盘呢？他总要卖吧？难倒留着喂熊猫吗？别急嘛！大伙知道，这学区房，抢手着呢！当前市场这么红火，当然是僧多粥少。偏生控二边上四条马路没什么象样的中介店能和他们家竞争的，你想他手握房源主控权，对排队上门的客户当然挑挑检检，在把筝盘推给来过多次并已摸清需求、实力、购房品味的高诚意客户以确保高成交率后，对于新客户当然配以不那么好消化的产品了，你说是不是？这家中介还会玩出点儿花活，比如使用权房*、户口永不迁走的房子*。总知，因为店主是老油条，购房者需要有相应的经验和知识加以应对，提高警惕事先做足功课总不会错的。
21世纪不动产及中原地产——由于两家很近，房源雷同，所以合并同类项。地址：延吉中路373/393，门口很好停车。两中介共同特点是以做周边次新新建商品房为主。没有100W的底气想找低总价小户型的算是走错门了。那次我们还不信邪，死起白咧要小房子，中介店员小朋友总算从电脑里吊出两套，隔天要求看房就回答我没有了 而且之后也没给过我任何电话。
上房置换——延吉中路（黄兴路至靖宇中路之间）。知名中介，比较正规，房源量大而分布广泛。7月中旬，我曾去该店询问控二学区房，得到两套携秀房产也不掌握的房源（至少他没告诉我这个信息）。缺点是大中介的成交价格要稍高于小中介，这是规律。。。
松花江路上还有一家中介门店，在松花江路855号马路对面。一次我9：30途经此处时还没开门，就懒得去了。

使用权房：没有产权证的房子，交易时以实际使用面积为计算单位，交易中心无法办理过户，需要去小区物业公司办理使用人更名手续，若干年后如此房可以办产权证了，需要凭工龄折价买断（也就是说出工龄再出钱）。
户口永不迁走的房子：有些房子因为各种原因，房子可以卖给你，但户口是不迁走的。关于户口问题，中介的忽悠我不信，自己走访警署得知：现在没有“口袋户口”了，也就是说你买了房了，人家户口不迁走的话，你的户口进去，这套房子就有两本户口本并存而不象以前你的户口进去，老的户口就弄个口袋单独存放，不挂在你这套房名下了。造成的结果就是：你我都不知道这样会不会对孩子将来报户口读书有什么影响对吧？你还要试吗？

[ 本帖最后由 天使守护 于 2009-7-23 16:04 编辑 ].

据中介说，目前控二学区的老房子售价15000元/平方米以上。而且房源十分紧张，要买房请先留下信息，等有房源出来再通知你吧。
控二学区周边的次新新建商品房如望春花等因为不在我考虑范围就没仔细问，好象在20000元一线吧。
看房实例：
地址：沧州路180弄XX号5楼
建成年代：92年
面积：52平方米
单价：15800元
总价：82万元
房型结构：2室户，呈I字态，一南一北两房间全明，中间走廊是厨房、卫生，房子有内天井，厨房、卫生的窗朝内开井开的，基本算暗间。
装修情况：由于房东将房子出租给外地民工群租，室内脏乱不堪，装修更是谈不上。总体印象是：被轰炸过的房子。。。残念。。。要恢复成毛胚房都要投几K元吧？
初步考虑：
优点/房型、楼层还行，房子成新度尚可。
缺点/只挂个户口，投资出租的话，还要装修并添置物品才行，相当麻烦。
机会点/这套房子自住的话，装修下还可以。
威胁点/房价有点高，由于杨浦区房价基本呈现“全区统一无差价原则”，这使得我们更倾向于去看地段更好的打一学区房。那就再看看？恩再看看！
调查分析：
经过走访中介得知周边租金基本在一房1500，两房2000左右与打一学区房租金水平差不多，房价水平也比较接近。这说明两点：1、一房一般30多平米，总价50多万元，两房一般50多平米，总价80多万元。单算投资回报率的话应该是一房更高。2、个人还是很迷信地段的，总认为房价应该呈幅射状从黄浦区一路推到军工路，按这个理论来说，打一的地段无疑要比控二好很多。从租赁角度讲，打一学区房靠近四平路，有现成的8号线之便利，有同济大学的租房需求，这些都比控二有优势。所以单从投资的角度讲，打一之于控二 地段更好+交通更便利+租赁更有保障=抗风险能力更强。但是。。。。。。打一的房子真的真的是太旧了，这是后话。
两周后考虑：这套房子还在？运气真好！等等。。。这套房子定价一定高了那么一点儿，不然应该已经出手了。还是把它列入后备吧不至于几头扑空。。。列入后备除了房价外，主要是因为我们意淫出一个巨大的可怕的问号。。。这个以后再讲。
    至此我们决定转战打一学区房！

[ 本帖最后由 天使守护 于 2009-7-24 15:39 编辑 ].

    无聊的下午，太阳有点大。一个大转弯来到苏家屯路上，昏昏欲睡的知了声随着树叶缝隙里射下的一束束闪烁逐渐散开。我取下墨镜，转头看着刚刚擦肩而过的路边风车，那是一个小区门头。在街两边高大梧桐怀抱里，难得的一丝恬静映在路边三三俩俩坐着公园式木条长凳的老人家脸上。透过茂密的景观植物，临街两栋楼房依稀起了点岁月的斑驳。这更吸引我了，因为我知道这片桃源正是我今天的寻觅。
    自我从鞍山四村三小区出来，我便打定主意要买一套这里的房子。虽然我还没逛遍整个打一学区暂时缺乏全面的了解，但光凭06-09年稳定的学区划分和小区内外优美安逸的生活环境这两点，已经足够作为我投资的理由！
先照例贴上09年学区房范围：
打一小学      鞍山一、二、三、四、五、六、七村          　50-60年代老公房，部分翻新
打一小学      鞍山路        　
打一小学      本溪路        　
打一小学      打虎山路74--84弄(号)、118弄        　
打一小学      大连路1534--1548弄(号)        　
打一小学      抚顺路72--393弄(号)        　
打一小学      阜新路20、180弄(号)        　
打一小学      公交新村、胜利村                              　            公交新村95年新公房
打一小学      锦西路        　
打一小学      控江路1666-1734弄(号)        　
打一小学 控江路1888、2026、2200、2202、2204弄        　2200弄是和平花苑一期，1888弄是同济绿苑
打一小学     四平路950--1028弄（双）        　
打一小学      苏家屯路、江头宅        　


再贴08年学区房范围：
打一小学 鞍山二、四（59--116号）村                      鞍山小学 鞍山路
打一小学 鞍山五、六、七村                                   鞍山小学 鞍山一村、三村、四村（1--58号）
打一小学 打虎山路74--84弄(号)、118弄                     鞍山小学 本溪路
打一小学 大连路1534--1548弄(号)                       鞍山小学 抚顺路72--393弄(号)
打一小学 阜新路20、180弄(号)                              鞍山小学 锦西路30--80(弄)
打一小学 公交新村、胜利村                                   鞍山小学 控江路1666-1734弄(号)
打一小学 锦西路100--185弄(号)                              鞍山小学 铁岭路10—50弄
打一小学 控江路1888、2200、2202、2204弄        　
打一小学 四平路950--1028弄（双）        　
打一小学 苏家屯路、江头宅        　

再贴06年学区房范围：
打一小学        鞍山二、四（59--116号）村                         打一二分校        鞍山路63－310弄(除73弄)
打一小学        鞍山五、六、七村                                      打一二分校        鞍山三村、四（1--58号）、八村
打一小学        打虎山路74--84弄(号)、118弄                        打一二分校        抚顺路72号
打一小学        大连路1534--1548弄(号)                          打一二分校        阜新路(除20、180弄）
打一小学        阜新路20、180弄(号)                                 打一二分校        江浦路2089弄(新天地花苑)
打一小学        公交新村                                                 打一二分校        铁岭路90--250弄
打一小学        江头宅                                                   打一二分校        彰武路
打一小学        锦西路100--185弄(号)                           鞍山小学        鞍山路73弄(中通雅苑)
打一小学        控江路1888弄、2204弄                          鞍山小学        鞍山一村
打一小学        胜利村                                                   鞍山小学        本溪路
打一小学        四平路950--1028弄（双）                         鞍山小学        抚顺路363--393弄(号)
打一小学        苏家屯路                                                  鞍山小学        江浦路1503--2009弄(号)
　        　                                                                鞍山小学        锦西路30--80(弄)
　        　                                                                鞍山小学        控江路1545-1734弄(号)
　        　                                                                鞍山小学        铁岭路10--50弄
  
近些年打一学区变化有点大,要买打一学区房的BBMM,记得多比较比较,吃准核心房源啊!

[ 本帖最后由 天使守护 于 2009-7-28 08:40 编辑 ].

打一学区房源详解及附近的中介店。

打一小学经过近几年的兼并重组，学区范围已扩展至南起控江路、东临鞍山、西靠虹口、北至四平路的广大区域。由于是杨浦区开发最早的住宅社区之一，所以有生活便利、设施齐全、环境雅致、道有林荫等诸多妙处。惜乎区内大片大片的鞍山新村均为58年62年建造的老得不能再老的老房子（晕）！虽然历经80、90年代乃至近两年分期分批的翻新改造，仍不能掩盖木质公用走道（甚至室内全是木质楼板）、苏联合围式布局、分体式房型（独用煤卫与房间被公用走道隔开）、一梯十户、土胚外墙等等苍桑细节。所以住新建商品房小区的朋友们看打一的房子，要有足够的心理准备。另外，学区范围内新建商品房项目仅有和平花苑一期、同济绿苑等，次新一点的有建成于95年的公交新村及新并入的中通雅苑等。
打一学区内中介门店很少，仅有上房置换一家独霸一方。另鞍山路控江路口附近有零星几家小中介、稍远点周家嘴路大连路口的明明房产、大连西路上的创林房产、临平北路上的仁家房产也有打一房源。由于打一面广房源极其分散，有心的朋友们为了孩子只好辛苦一点了。
上房置换——阜新路171-3号。店员经验丰富，介绍的可信度高于小中介。房源尚属充足，但无法覆盖整个区域。个人感觉这家门店掌握当地三分之一以上的房源信息，该店因为业务量大，能拿到部门小中介的合作房源。个人比较推荐。

[ 本帖最后由 天使守护 于 2009-8-3 16:06 编辑 ].

打一学区房实战
打一学区房以五六十年代的老房子为多，看房前大伙要有足够的心理准备。。。。。。言归正传。由于实在是不满意，打一的学区房我是看了又看选了再选，盘来算去，最后还是失之交臂。
看房实例之一：
地址：公交新村X号1F
建成年代：95年
面积：53平方米
单价：17900元
总价：95万元
房型结构：原本是两室户，有个L型的走道，经过房东精心改造，将内天井挖进去一半把厨房改到L型走道中，从而多出一个书房。50多平米买到小3房真是绝了。
装修情况：由于是小夫妻婚房，据说装修了才一年多，很新、较时尚，在二手房中属于豪装。
初步考虑：房子新、房型巧，但价格高于市价1000-2000元/平米。
调查分析：由于购入立马出租还贷，因此调查就从房租入手。经走访中介得知，此地两房简装全配2000-2200/月，精装全配2500-2800元/月。取中间值进行简单计算，得出结论：此房高于市场价的溢价部分用租金溢价补偿的话，需12年满租才能打平。因此看上去很美的豪装反而成了鸡肋。
三周后：此套房屋还在（证明的确贵了）。但中介说，他们好像不卖了，因为产证人是小夫妻的父母，他们不同意。。。。。。

看房实例之二：
地址：鞍山五村X号1F
建成年代：58年，后于90年代初改造
面积：33平方米
单价：15800元
总价：52万元
房型结构：一室户。原本厨房卫生是鞍山新村58年房子通用的合一式（说不清，自己一看就知道了），经过房东违章破墙搭建，把卫生间洗衣房搭到了公共绿化里（注意，虽然是一楼但这房子没有天井，所以是违章搭建在绿地里的）。
装修情况：搭建的卫生间很灵，整个装修很实用，成新度也不错。配置齐全，拿来就能出租，省心啊！
初步考虑：这房子装修不错，配置齐全，拿来就能出租，省心啊！
调查分析：房龄有点老，不过外立面还可以。走道里的木扶手有点煞风景（这算什么呀？咱们鞍山新村比这破的有的是）。违章搭建出来的卫生间虽说实用，但万一以后政府拆违，你还得扔笔钱恢复原状啊！要搏一记的。。。
一周后：决定买入，我的心理价位是15000元/平方，联系中介还价。中介说房东很牛，要还价的话早就成交了，并说这房子52W面积是34.29平方米，其实差不了多少。谈不下来我也就认了，准备约房东下午下订。不过诸葛一生唯谨慎 ，上午我去交易中心花了五花钱查询了这套房屋的公开信息，结果面积居然只有32.9平方米，这样单价就立马变成15800元了！不行，马上打电话通过中介问房东，房东居然还嘴硬死咬34.29。大伙上网放狗，一查便查“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”。所以，既然价格不对，面积也搞不清还是放弃吧！
科普小知识：房屋登记簿就是房地产交易中心系统内记录的资料。“有证据证明。。。”这个证据是指这房子的实测报告或是权威房地产测绘机构给出的重测数据。

[ 本帖最后由 天使守护 于 2009-8-6 16:02 编辑 ].

照例帖上历年学区范围：
先上09年的：
二师附小        赤峰路
二师附小        大连路 1288号
二师附小        大连西路4--40弄(号)
二师附小        密云路
二师附小        四平路949--1147弄（单）

再放08年的：
二师附小 赤峰路               
二师附小 大连路  1288号       
二师附小 大连西路4--40弄(号)       
二师附小 密云路               
二师附小 四平路949--1147弄（单）

最老的是05年的：那时候好象还叫杨浦小学（西）呢，杨浦小学（东）我也不知道是不是现在的杨浦小学，有兴趣的同学可以去教育局咨询下。
杨浦小学                   (东)        二期银河小区
       
       
       
       
杨浦小学                   (西)        四平路949－1147弄(单号)，29号
        赤峰路89-97号(弄)
        大连西路4--40弄(号)                     
        密云路444-454弄(号),528弄
        赤峰路59弄(书香公寓)

网上关于二师附小学区范围的说法很多，我想有些可能是受周边中介的误导所致吧，因为我就亲身体验过。所以我特别重视这个问题。
有心的同学对比下上述三年的学区范围会发现什么？对了！杨浦区教育区真懒！ 明明05年已经写的清楚明白的路名弄号到了0809年倒反而模糊了！难道多打这几个字会累死吗？不过再想想看，人家应该也会用ctrl_c ctrl_v是吧？也不麻烦啊！那为什么要改变呢？本着对真相的无限探求（柯南看多了）我去实地走了走，结果如下：以密云路为例，这条路上除了这三个弄号，就是沿街商铺的门牌号了。而路上并无新增的居民区。所以这种改变好象没什么意义。然后我又去杨浦区教育局走访，得到的答复是如果只写路名，就是指这条路沿途所有居民区都是范围内的。

[ 本帖最后由 天使守护 于 2010-2-24 16:38 编辑 ].

本樓出租.

本楼入住.

本楼诚意出售,中介勿扰!.

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热切期待二师攻略.

望春花对控二的吗？记得以前是不对的。控二小学        控江二村1--105号          50年代老公房，这里面也有商品房的，不是50年代的。.

引用:

原帖由 亲亲宝贝 于 2009-7-23 19:35 发表
望春花对控二的吗？记得以前是不对的。控二小学        控江二村1--105号          50年代老公房，这里面也有商品房的，不是50年代的。

谢谢楼上的指点.
控江二村1--105号由于房子太老我没去看.
望春花的门牌的确列入了控二,我列的是今年的资料,有心的可以查下前几年的..

支持！！楼主加油写吧！！期待.

也想买二师附小的学区房，但有点担心，两年后会不会拆掉呢？ 如果拆掉，岂不是吐血.

真的动迁你也发了，立即翻翻，有了钱读民办名小也未尝不可.

也在关注控二和二师附小的学区房，lz快来说说为啥从控二转到二师了呢？控江一村不是号称2000年的房子吗？外观看起来也不像是50年代的房子阿。.

期待ING.

写的不错，抓紧更新啊。.

和平花园一期对口打一吗,80平大概多少钱.

.

控江一村跟控二还是隔了条马路的，我们要三年后才上学呢，这不是怕有变化嘛。
后来转战二师也是因为怕时间久了，计划赶不上变化，万一控二变私利的，那我们岂不~~~~~二师地段好，即便将来不是学区房了，出手肯定要比控二容易阿!.

打一学区房怎样了呢？很关注。.

引用:

原帖由 咖啡豆 于 2009-7-25 15:58 发表
和平花园一期对口打一吗,80平大概多少钱

和平一期对口打一的,
二期对口二师附小.一期好象20000/平米,二期22000-27000元/平米..

楼主快来更新啊，我都等不及了，天天来看看.

阜新路20弄 每平15000元.

楼主买了几弄的啊，我也买好了.

我就买了楼主说的沧州路的，一房40平方的，反正不住，也无所谓了。不过对于楼主对打一的这么详细的了解真实佩服，我就是懒得整理打一的，才掉头控二的。二师附小也想考虑的，不过实在是懒得去研究了，看看楼主后面的研究了，抓紧啊。.

能否透露下总价？.

最近忙,更新少,请谅解....

最近也在烦心这事,期待楼主有空继续啊.

真的想快点看到二师附小的，顶！.

帮顶，好贴，好想看下去哦。.

写得真详细，顶.

继续关注中.

控江一村里有2000年的商品房,中间嵌了老房子(只是外墙刷成统一色),要实地看的;控江二村105号之前的这个小区,有售后公房、商品房，中间也嵌了2 or 4幢老房子（具体记不清了），好象售后公房是区商委……也是2000年左右造好的.

LZ加油哦，等着看二师附小攻略。.

二师附小的房子很简单：
1.四平路、大连西路、密云路、赤峰路四条路围起来的区域
2.和平二期
3.密云路528号，大概叫同济西苑吧。
别的好像就没有了。.

楼主快些，我也等不及了，挖坑.