东京房价之贵在全世界都是有名的和数一数二的.
敚斠恢币岳,政府和开发商就告诉我们,国外大城市的房价多高多高,上海现在的房价很健康云云; 沪上地产界人士的口头禅就是我们上海比东京的房价来说还有上升空间.那好,让我们来看看东京的房价到底有多高,看看咱们上海的房价还有多少上升空间.
敚斆婊:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国，真的是寸土寸金啊。
敚斎丝:东京应该要多一些.我手里暂时没有精确的数据.
敚斁济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP. 人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入我的保守估计数字是30倍.因为上海的经济以外资为主导,
敚斀酉吕次颐强纯捶考垡蛭狫apan的房价是按照套内面积计算,而且阳台和走廊都是不算钱的,所以要乘以一个系数才相当于上海的建筑面积计算的单价.这个系数我的大致估算是 0.75.另外,Japan的房子卖的都是装修房,所以这个系数还要修正之后才相当于上海的毛胚房价格.修正后的系数为0.7).
敚敱救舜滞ㄈ沼,所以直接上YahooJP的地产频道抓了最新的统计数据(2005年2月): 东京人口密度之大是世界闻名的,这也是东京房价冠全球的重要原因之一.东京都中央区(老牌CBD，紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加。
敚斎绻我没有搞错的话，世界闻名的银座就位于这个区)均价:3.4万人民币/平米.这是真的.
敚敿扑懔鞒倘缦: 套内单价:212万日圆/坪 (数据来源：网站地产频道新建公寓发售价格统计数据2005年2月。因为3月和4月的数据还没有出来，暂时没办法跟大家分享。) 1坪=3.3平米,所以套内单价=64.2万日圆/平米,因为是套内且装修,所以要使用0.7的系数修正为可以比较的建面毛胚单价=44.94万日圆/平米,按照100日圆=7.6人民币的最新汇率(2005年4月9日工行汇率中间价)计算,这个单价就是3.4万人民币/平米,这里还没有考虑人民币未来升值的情况！了解上海今天实际房价(比上海市政府官方公布的过时或者掺水的统计数据要高得多)的人都知道,人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊!
敚斄硗猓附带提一下，东京的二手房价格一般是一手房的2/3左右。我上面给出的数据是一手房。
敚敹京的地图我也附上了,大家可以看到中央区的位置确实是东京核心区域的中心,而且紧邻东京湾.看了我的比较数据,你再听那些地产大鳄说上海的房价不贵,还有上涨空间,非常合理,不可能下跌...之类的鬼话的时候,还会相信吗?
敚斒率瞪, 我跟从Japan回来的同学朋友们交流的比较结果,即使忽略收入差距,单单从绝对房价来算,上海的房价在03年下半年已经达到了东京的三分一,04年中期已经达到了东京的二分之一,现在的价格则已经跟东京完全接轨了,部分可比地区价格甚至已经超过了东京.我只能说,上海楼市的疯狂,超出了我们这一代人的想象.
敚03年下半年有从Japan回来的同事,算了一下,当时上海的房价绝对值相当于东京的三分之一,但是上海人的平均收入只是东京人的十分之一(不包括下岗职工和民工等低收入群体,否则这个数字可是20-30分之一).按照房价收入比这一国际规律,上海房价泡沫太大. 那时我们如何能想得到今天上海的房价居然这嘛快就追上了东京.仅仅用泡沫这个词已经无法形容了.
敚04年下半年在Japan跟那里的中国朋友说起上海的房价,他都不敢相信.经过测算,他连说自己买不起(其实我估计他也当时还是勉强买得起的,只是买的不轻松罢了).要知道他可是在日工作近10年的博士.
敚斒奔涔的真快,到了2005年4月,我估计这位朋友应该是真的买不起了.因为今天的房价,比他去年下半年为之咂舌的价格,又上涨了好几成(40%-50%) 啊...
敚斄硗,值得一提的是,东京的房子没有70年这个土地使用年限问题,而且建筑质量跟上海相比,是绝对过硬得多的.这一点相信不会有人反对吧!以上数据,全部是我收集的第一手数据.有异议的欢迎探讨和提出质疑.
　　最后,我的结论是: 上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了. 如果这样大的泡沫都不会破灭和下跌,则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了.那些至今还相信上海房价不会跌的善良百姓们,快醒醒吧,不要让你们一生的血汗钱,变成有关利益集团的牺牲品.
敚斠陨鲜蔷对值的比较。下面比较相对值。比较相对值最清晰的比法就是比房价收入比(这样也省得钢铁，nanak之流来胡搅蛮缠了)。在网上搜索了一下 Japan官方的权威数据，现在东京新建公寓(专有面积75平米精装修的3室1厅1厨1卫单元，由于一般都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及基本电器包括液晶电视等，装修也确实高级，大致相当于上海的120平米毛胚房)的售价与工薪族平均年收入的比值是5。
敚斈呛茫我们来折算一下。现在Japan因为劳动力不足，女人上班的越来越多。我所认识的Japan人家庭里，女人一般要做一个下午的兼职，年收大致相当于男方的20%左右，也算贴补家用。一套120平米毛胚房公寓的售价相当于小家庭年收入的5/1.2=4.167倍。
敚斄硗庵档靡惶岬氖牵东京二手房售价平均仅相当于新建公寓的2/3。如果小两口选择二手房，则这个比值仅为2.778倍。而且由于炒家的泛滥和中介的黑心，上海的二手房甚至比一手房卖得还贵！ 真是不比不知道，一比吓一跳.
敚斄硗猓上海的贷款利息成本(年息6%左右)是东京(1%左右)的6倍。也就是说，假设现在同样标价单价1万元的公寓，如果贷款10-30年不等(相信不需要贷款的差不多已经灭绝了吧)来买的话，对于东京人，实际支出单价可能是1.1-1.2万元，而上海人的实际支出单价却是1.8-2万元！
敚斘胰匆问各位，是上海小家庭的失业风险大，还是东京小家庭的失业风险大？是上海小家庭的医疗/教育/养老等隐性支出负担重，还是东京小家庭的类似隐性支出负担重？巨额贷款一扛就是30年，你们认真考虑过漫漫人生路上的风险吗？还记得当年大跃进赶英超美吗?我心中未尝没有赶英超美的理想,我当然希望咱们中国将来在经济上超越Japan,上海超越东京.我们现在不正在各自的岗位上为之而努力吗?
敚數是我们必须客观的承认:社会发展各方面的巨大差距不可能一夜之间就能赶上,需要我们大家一步一个脚印,脚踏实地再奋斗至少几十年甚至一百年才有可能啊!但是,今天我们上海的房价却已经赶英超美,追上东京了.而且如果人民币今后几年大幅升值,上海房价还将大大高于东京,使得东京立马变成上海的乡下.这多少显得有些滑稽.
敚敹如果在我们脚踏实地奋斗50年之后,上海在各方面全面超越东京,让东京变成上海的乡下,我不会觉得有任何突兀.相反,我会觉得非常自豪! 我相信我国人民的勤劳智慧在将来能将我们的经济实力提升到与英美日平起平坐甚至有过之而无不及的程度.但是像目前这种政府经营城市制造帐面富贵营造出一夜之间就已经赶超东京的假象来自我麻醉是万万不可取的.
敚斣敢饨双方父母的一生积蓄拿来做首付,再恳求银行贷上夫妻双方未来30年的全部剩余储蓄,仅仅为了购买一套100平米的70年使用年限的公寓,这样的热情和狂热,放眼全球,也只有今天的上海了。
敚斒率瞪,根据国际惯例,理性的购房支出,应该是夫妻双方4-5年不吃不喝的可支配收入总和.(6年以上就已经进入所谓泡沫区了。或者夫妻双方8-10年之内除去生活开销之外的储蓄收入总和.(假设储蓄率50%的话) ,如果购房支出低于这个比例,则往往牺牲的是生活品质;如果购房支出高于这个比例,牺牲的同样也是生活品质; 简单的说,就是要量力而行,住房需求同其他方面的需求应该均衡,这样的人生和社会,才有真正的意义,才能真正和谐地发展.
敚斔档么潭一点,君不见现在上海的一些小市民,如果没有房产的增值以及围绕房产增值的投机和陶醉,他们的人生还剩下多少有意义的美好的内容?有多少人在为营造一个和谐公正的社会环境在斗争,在出力? 大家都力图去适应这个非常不和谐不公正的社会环境中去占据一个有利的位置,然后榨取和剥夺他人或者后来人的利益来满足自己的暴富欲望.结果使得这个社会的不和谐不公正一年更甚一年,终于造成了今天这种举世皆狂的局面. 这就是一个典型的畸形社会. 而我相信我们的社会不会一直畸形下去的.
敚斊渌一些比较信息: 东京在Japan和国际上的地位和功能,大致相当于北京+上海+香港三者的叠加.东京除了是Japan的绝对的经济中心(区区2000多平方公里上创造的GDP占到了Japan全国的三分之一) 之外,还是Japan的政治中心:首都.东京是全球三大金融中心之一:另两大分别是纽约和伦敦. 相比之下,上海的经济地位无论是绝对值还是相对值对于中国都远远没有东京对于Japan来得重要; 上海不是中国的首都. 上海离世界级金融中心还有十万八千里.大陆的银行总部基本在北京,就连深圳都有个招商银行.上海的证交所还有深圳在竞争,连国内老大地位都难说,惶论亚太,更惶论全球了.
敚斏虾５牡仄な嵌京的3倍,陆地上的缓冲余地更是比东京要大得多.所以理论上,即使上海今天在国际上的科技实力,经济实力,政治地位,金融地位已经跟东京平起平坐了，其房价也应该比东京低一些才说得过去(糊涂熊一家之言,只是依常理推断.),但是事实是，上海今天的房价就已经赶上东京了.
敚敱Ｊ氐墓兰莆胰衔上海的房价已经透支了15年左右.03年底经过1年上涨透支了3年;到04年中又透支了4-5年;到今年3-4月这最后1涨最为凶猛,又透支了7-8年.
敚02年10月之前,从99年开始的2-3年上涨还基本算是比较健康的,整个社会空气还比较清新,大家平时谈论更多的还是各个专业领域的事业发展,整个社会充满了朝气蓬勃向上的朝气;还记得力波啤酒那著名的广告吧?现在回响起来那时的单纯的心境,以及辛苦打拼的场景,还是有一些真实的感动的;不知道各位是否有共鸣呢?
敚敶2002年10月申博成功至今短短2年半的工夫, 已经至少透支了今后15年的增长预期.今天大家平时谈论的除了房子,还有啥?还能有啥?在房价连年暴涨的财富神话面前,很多人都会觉得,在各自的专业领域奋斗这几年的成果在房价的上涨面前,显得那样苍白无力,甚至给人毫无意义之感.这个社会正迅速分化成天上地下的两个阶级:有房阶级和无房阶级. 人和人之间的关系变得那样赤裸裸和血淋淋. 这恐怕是上海疯狂楼市对社会心理造成的巨大影响之一.我认为对于上海文化的影响也将是深远的...
敚斠韵率莌utubear对上海楼市正在落幕的这6年牛市大行情的一个小结.实在忍不住写的.不感兴趣的读者可以不看.
敚斏虾Ｂナ薪迎来一个极长的调整期, 最终将回归到一个真正理性合理的水平. 买单的必然是买家.不可能是银行,也不可能是政府.这个从前几年股市的崩溃中大家应该已经可以看出来了. 这个调整期的特点一言以蔽之，就是下跌,而不是某些虚伪的利益集团所鼓吹的稳幅趋缓.
敚斎绻今天政府对房地产市场急刹车,则这个调整期初期会比较剧烈, 短期有可观跌幅(年均下跌15%-20%);但周期反而可能会比较短,可能2-3年左右缩水当前价位一半附近就可以到位,重新进入健康平稳发展的良性轨道.短期受损最大的是最狂热最疯狂的投机分子以及少部分极不冷静,不相信市场规律的消费者.他们必将为此付出惨重代价.但是, 他们难道不应该为他们不理智的行为付出代价吗?失去理智,必然要付出代价.不要赚钱的时候归自己,亏钱的时候怨政府啊. 每个个人和社会的整体进步都是要交学费的.这就是学费. 每个人都首先要为自己的行为和后果负责. 不要跟我提什吗炒房者已经绑架了政府和中国经济,所以政府不可能让房价下跌的论调.看着吧. 等到各个政策将风险逐步从银行那里转移到炒房者,卖房者还有买房者那里的时候,你看房价会不会跌! 那时,房价下跌会影响到社会稳定的大局吗?不会.股市这几年的崩溃证明了这一点.因为风险被成百上千万炒房者,卖房者还有买房者给分担了.这些人自己要疯狂,能怪谁呢?何况,这些人自己也可以选择少亏一点割肉离场来化解自己的风险呀,这样以来,几次接力之后,每个人承担的风险又缩小了一大半.几年下来,风险就释放得差不多了.
敚數是如果政府仍然是不蕴不火的出台一些暧昧的政策的话,则这个调整期初期会比较温和,但是周期会相当长(年均下跌5%),可能10年8年无法恢复元气.对整个产业环境的打击发而更大. 所以,在这个时候,政府的魄力非常重要. 上海的房地产既得利益集团这几年把持媒体和政府政策到了疯狂的程度. 你跟他们讲房价收入比,他说我们在快速发展中,不能照搬国外的规律;你跟他们说上海的房价已经超出了很多发达国家,他们说不能跟发达国家的一般城市比.我们上海是国际大都市,要跟东京这样的国际大都市比.在大多数老百姓的心目中,东京的房价应该是一个天文数字吧,我们从小的教科书上好象就提过东京的房价之贵的信息.但是到底贵到何种程度,因为语言文字的隔阂,不甚了了. 那好，我糊涂熊就跟你比较一下上海跟东京的房价.于是,有了这个原创的帖子. 可好笑的是,你跟他们说上海的房价绝对值已经跟东京持平了,他们就说中国大地上发生的变化是天翻地覆的,前所未有的,所以今后还会成倍涨,国外过去的规律不适用,大家的心理承受能力要提高云云.(中原地产董事局主席施某某前几天的言论大致意思就是如此,还真有媒体给登出来.可笑啊!施某某在目前情况下还说这种极不复责任的煽风点火的话,居心何在？无非是为了他以及他的公司以及他背后那个利益集团的利益罢了。这些人的良心何在? 可怜还有那么多小老百姓愿意相信他的鬼话，成为他们饕餮大宴上最后的也是最丰盛的晚餐。 施某某的言论让我想到是关于永动机和水变油以及拽着头发登上月球的传说. 记得当年我跟同学辩论水变油是扯谈的时候,是高三的事情,距离现在已经有十多年了.
　　当时因为各大报纸都在颂扬水变油的科技进步,很多同学被迷惑,说爱因斯坦发明相对论的时候,不也是很多人不理解吗?于是作为当时那个中学有名的物理发烧友,我认真地作了一个计算,把普通水里面所有大分子团拆成小分子团理论上能够释放出来的能量极限都算上，证明也无法抵上同等容量油的能量.这才说服了部分同学.但还是有些同学认为我们目前发现的这些物理或者化学的理论不一定能够解释水变油不可能.
　　上海房价如此，中国房价又能好到哪里去？那好，让我搬个板凳坐在旁边,拭目以待,看上海（乃至中国楼市场）楼市能否颠覆人类有史以来的主要的经济规律(中原地产董事局主席施某某的意思其实就是上海楼市之于国外楼市就相当于相对论之于牛顿力学)!有志于推动中国房价走向合理的人，可将此文转贴，造福中国人民。.

中国没有经历过真正的经济萧条，除了海南以外，国内没有经历过楼市的下跌。就象07年的股市上涨和08年的股市下跌，没有人会想到08年股市会这么惨。政府的调控永远是逆市场的，经济规律是不以人的意志为转移的。楼市必须要有经济的基础，在股市暴跌后，在股市没有回暖的前提下，希望楼市继续稳定，是不切实际的幻想。
投资总有平衡，当股市真正的见底回暖之时，它的涨幅将比楼市快。此时将是楼市大量抛售之时。
一个最简单的判断：从现在开始，在2-3年内，你现在的住房价格能不能涨一倍？同样的问题是股市能不能涨一倍？你只要解答了这个问题，就可以知道未来楼市的走向。.

让股市在4000点、3000点、2000点时有散户进场。使得股市不是一步跌到1700点。使得股市的 下跌风险最大 释放.

引用:

原帖由 haiziba 于 2009-1-11 21:06 发表
提个问题，中央政府为何要救市？

房地产下跌在管理层看已经是铁定事实，但是房地产的暴跌将象美国一样引起金融动荡。通过救市，让许多头脑简单的
刚性需求进场就可以把下跌的风险分散到众多的大众手中，就象股市从6000点下跌，如果没有4000点、3000点、
2000点的忽悠，散户全部跑掉，机构全部套，这个不是管理层的 目的。现在房地产也是一样，通过救市的过程，把风险分散到刚性散户
手上，就可以使得机构的 风险最小。也就是软着落。.

说白了，就是和打仗一样，为了战争的胜利，必须要牺牲部分部队战士的 生命。.

房价所谓的涨还是跌，不是你、我或者我们在这里讨论就能够判断的，多说也没有用。
只要是你的房子有人愿意按市场价格买，就不高。如果没有人愿意按市场价格买，那你就是最后一个。 .

1.在全球金融危机、经济衰退的大势下，房价必跌。驳“经济在发展，房价必涨。”的错误观点。
　　 金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。
　　 炒高股价、房价、石油价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌，国家和大众资金被大量消灭。2007年大城市的房价收入比是米国的5倍，难道热钱不懂高位应该逃顶，是高唱《死了也不卖》的呆头鹅？房市可能几个月也变现不了，难道热钱是傻瓜，不知套牢万般苦，还要往里冲？新热钱不肯买，老热钱要卖。
　　 总之，在全球金融危机、经济衰退的大势下，买力不支，房价必跌。
　　 2.由于“圈钱”现象严重，房市难逃大跌的厄运。驳“房市有正府这个靠山，不会大跌。”的错误观点。
　　 股市有大熊市的最主要原因是什么？包括正府的各方利用投机市的“赌性”在“圈钱”。
　　 房市也是包括正府的各方利用投机市的“赌性”在“圈钱”。深圳2006年买房客中有30%在办产权证后半年内转手，许多楼盘炒房占六成，沦为投机市是明显的。一套100万的房子，被拿走的土地款、各种税收、盖许多公章时收取的管理费和给贪官的红包等有多少？其中不少是不合法不合理的。只有房价涨高才能圈到钱，所以就搞“开发权垄断”，所以就明里暗里地“纵市”、“托市”和“救市”，所以就对各种违法违规行为“睁一眼闭一眼”，于是房价就越涨越高，越来越背离价值规律，市场越来越不堪重负。
　　 3. 物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台”和“物业税出台后，房价该涨照涨”的错误观点。
　　 只有交税的怕税多，没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面，已有的税费不少了，未来的有物业税、超面积土地使用税、房屋空置税,房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里，卖家许多税可以转嫁给“孙子”，在熊市里，卖家是“孙子”。
　　 房价下跌，用高价地盖房就亏本了，土地就流拍了，“卖地财正”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税（或超面积土地使用税）就不得不出台了。“吃土地”的对象少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。“吃物业税”的对象是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。这是压垮房价的“最后一根稻草”。
　　 4. 正府不能随心所欲。驳“房价股价要涨要跌，正府说了算。”和“正府获利多，对房价股价下跌不会不管。”的错误观点。
　　 客观规律不以人的意志为转移。面对客观规律，正府不能逆道而行，不能随心所欲。即使正府是上帝，也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。
房价最高涨了5倍，正府趁早碰破它只是中跌，任其大涨会大跌。不软着陆，就会硬着陆。正府不会坐以待毙。任其大涨就是用大红包欢送短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。如果热钱大撤退，釜底抽薪后房价会暴跌，发展成果将被洗劫一空。如果股价房价在热钱撤退之前大跌，就形成关门打狗，为我所用。股价房价需要献身，舍不得孩子套不到狼（热钱）。要么大跌套住热钱，要么热钱逃走房价大跌，迟早都要大跌一回。
　　运用圈钱手段来调控房市，拍卖土地，不断加税。运用圈钱手段来调控股市，发行大量新股，不断加税。“一管就死”，比如股市2007年东见大顶6124点后，“飞流直下三千尺”，2008年10月最低已经跌到1664点（跌去72.8％）。住的是同一个医院，下的是同一种药（圈钱），房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。
　　 经济危机来了，逃命的跑道很小。开发商和炒房客都不傻，在熊市都需要跑得更早，要跑得更早就必须更加敢于杀价，于是，开发商与炒房客抢跑道的竞争开始了。2年以后再次交易的免收营业税的新规定，把房市的大小非放出来了。二手房会价跌量增，一手房卖不过二手房。开发商更困难了，就只好降价与二手房竞争。结果是恶性竞争，恶性循环，房价一路走低。
　　 5.放任房价上涨，就象放任堰塞湖不断上涨，只堵不疏，后果不堪设想。驳“正府应该救市”和“房价跌不得，损失太大了。”的错误观点。
　　 前几年，砖家叫兽鼓动“小孩”（房价）往大树顶端越爬越高，结果“小孩”掉下来住院了。砖家叫兽在急救室里大叫：“我们早就说不能往下爬，往下爬会摔断腿，你们就是不听。”如果按砖家叫兽的“爬高有理”论去做，“小孩”（房价）继续往大树顶端爬去，“小孩”就不是住院，而是“见上帝”了。小孩高烧到39度，刚降到38度，砖家就大叫：“不能再降温了。”医生回答说：“不降就会再高烧到40度去，那要死人的。”拒绝治疗，讳医忌药，必将付出生命的代价。砖家说：为了经济发展和金融安全，房价不能跌。那就听你的，让房价不断上涨吧，结果呢？今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重，更不可收拾。一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。正府救市就是堵堰塞湖，是死路一条。放任水位继续升高，势能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，损失就大了。
　　 房价上涨20万元，那么下落的势能小，不会跌。上涨100万元，那么下落的势能大，会大跌。如果再次上涨，那也是回光返照，拉高出货，那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。
　　正府不愿看到堰塞湖“涨得越高，危害越大”的后果，不得不提前疏导。要么主动泄洪（不死人），要么被动等着崩堤（死人），大水总要“大泻”一回。
　　 6.熊市深不可测，初中期救市救不起来。驳“正府会救市，所以跌不深。”的错误观点。
　　 大家在房牛市里都看到了，正府救市的初中期是在卖“空调机”，在熊市的初中期想靠几个利好把市场救起来也是不可能的。2001年股市从2245点开始走熊后，有降低印花税、国有股减持被暂停、按市值配售新股、社保基金入市、OFII入市、国九条等正策出台救市，被置之不理，越跌越救，越救越跌，直到2005年股指跌到998点才掉头上涨。房熊市里，在后期，在转折点的救市才会见效。2008年从春天开始，股珉天天骂正府不救市，到了冬天也没有救起来，
　　 股市从6124点，2008年10月最低跌到1664点，跌去百分72.8，许多房地产股跌去百分80，房价对应的是最低可能跌去百分60。因为你们牛市超涨，所以熊市就超跌。因为你们牛市不言顶，所以熊市不言底，只有更低，没有最低。因为你们在牛市不讲成本，所以熊市也没人讲成本。金融危机后，大多数资产都会跌破成本价格，房地产不会列外，看看金属价格都跌到成本以下去了，比房子更稀缺的原油由147米元跌到了34米元。因为牛市一切都有可能，所以熊市一切都有可能。
　　 7. 银行按揭是杠杆毒药，毒倒一大片。驳“银行永远支持房市炒作”和“按揭是帮助百姓买房”的错误观点。
　　" 银行按揭是房价大涨的最主要因素之一。假设有100套房要卖，有150个人要买。其中100个人的现金能承受30万的价位，50个人现金不够30万。卖价定在30万，房子就供求平衡。这时，“半路杀出一个程咬金”，银行说：米国老太太是按揭买房，我可以按揭7成给大家。于是，卖房客和炒家乘机一步一步地将房价涨到100万，30万现金买到房就成了30万现金只够付首付，透支未来“内需子弹”70万的房奴就出现了。
　　 “按揭击鼓传花”是这样进行的：银行按假收入证明放房贷。陈大用刚买进的301号房抵押按揭40万，涨价后卖出。接手的王二用此房按揭60万，涨价后卖出。接手的张三用此房按揭80万，首付55万，总买价135万。结果：一是搞出通货膨胀，二是房价大跌时，按揭者可以把房子推给银行，银行就成为大输家，所以这场“游戏”的“出资人”怕先死就先跑了。现在，按收入把关，李四们只能贷到50万，加上自己的30万，总支付能力才80万。于是，张三们135万买入的房子就成了最后一朵花。
　　 房贷到高位会放大亏损。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,房子的市价降为600万，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会，永世不得翻身。
　　 李嘉诚说：“房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。”房价涨时，按揭放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时，放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
　　 8. 房市无法逃脱四季轮回的宿命。不进则退，盘久必跌。驳 “我们有中国特色，泡沫不会破。”和“小跌后还要上涨”的错误观点。
　　 炒房客说：“我们有中国特色。”好啊，上天管不了你？60年来不遵循规律的事，中国人没少干，最后上天（规律）都使我们付出了惨重代价。2008年3月，著名经济学家、央行货币正策委员会委员樊纲说：“按照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。连米国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。”
　　房市，2007年是如火的夏天，2008年是落叶的秋天，2009年是寒冷的冬天。炒房客，2007年猛如虎，2008年骑老虎，2009年逃如鼠。开发商，2007年神气象老爷，大涨价是找死；2008年憋气当孝子，不降价就等死；2009年叹气如乖孙，大降价心痛死。目前的房市难救，无法走回烤人的夏天。股市由6124跌到4000点时,多数人认为只是小幅调整, 还在等待新高，等待不断的新高，许多立下雄心壮志,放它10年必大赢。回头看才醒悟：转跌为升只是大户要先走的烟幕弹，只是小炒家的单相思。
　　逆水行舟，不进则退。由于平均每年的税费和资金成本大于10％，房价不涨不跌就是每年亏10％。“亏本的生意没人做”，资金就会流到别的投资洼地去，比如流到先一步见到地价的股市，所以，有价无市时，高位久盘必跌。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。大趋势具有持续性，不容易改变，一旦改变为下跌趋势，短期就不容易再改变。
　　 有的人看到房价上涨或预测房价会上涨，就慌张，就恐惧。其实，不管历史事件多么怪异，历史车轮在客观规律的护航下总是滚滚向前。房价暴利不会永远存在。多数房地产股已经大跌70％。说明机构比老百姓更清楚房地产未来的价格走势。
　　 9.房市已是“雄关漫道真如铁。驳“房价只会小跌，不会大跌，房市不会有大熊市”的错误观点。
　　大家听说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”的股言。 “冬天”里，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨，跌时就会超跌。下跌的第一年，跌去15万，外加资金成本损失5万，共损失20万。下跌的第二年，共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌，阴跌再阴跌，不反弹。熊市不言底，“敢问路在何方”？
　　顺势者昌，逆势者亡。熊市来了，最好的战略是冬眠，不要逞能，不要“俯卧撑”。没有良心的砖家在股市4000点就鼓动别人买股。结果，小李抄底抄在了地板上，却没想到还有地下室；小王抄在了地下室，没想到下面还有地窑；小张抄到了地窑，没想到下面还有地狱；地狱又分18层。“山重水复疑无路”，不到大底不放量。早买一个月就多亏1万，越跌越没人买。晚卖一个月就少赚1万，越跌越有人要卖。
　　 股市是经济的晴雨表。2007年10月股指6124点，之后血流成河，2008年10月，最低已见到1664点，跌72.8％。不少绩优股和房地产股跌剩不到20％，皮不包骨，惨不忍睹。同一个屋檐下，同一个经济大背景，“防人之心不可无”啊。
　　10.炒房客正在重复许多股珉的错误：在投机市里做长线投资。驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。
　　 投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。房子如果被当作股票来炒，就不再是长期投资的佳品了，就要低买高卖！我国炒房是第一回，炒房客正在重复许多股珉的错误：在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，加上按揭是杠杆毒药，很容易掉入深渊。
　　 许多人说，房价的长期趋势是上涨的。要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价远得很。假如经过20年日本创下新高，炒房客得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，我们从这种长期上涨的趋势中能得到什么好处？你看重长期趋势，但是许多人是近视眼，许多人在追涨杀跌地做短线，你在几千天的下跌煎熬中最终有一天会扛不住的。
　　 2007年11月，中国石油上市首日最高价48.62元，2008年10月中国石油最低见到9.71元，跌去80％。你在48.62元时买了，然后在10元对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是自我安慰，只是笑料。房市大牛市里，从每平米3000元涨到1.3万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里从1.3万元跌到0.7万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。可见炒房客的各种理由在冷酷的“市场先生”面前显得多么的苍白无力。在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快。
　　 2008年，米国出现了1米元买到1套别墅的情况。2009年，我们可能会出现一批。按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药” 。炒家购买1000万的别墅，自己只有300万，按揭700万。房价跌了30％，自己的300万只剩余1元，不就只能卖1元？
　　 11. 只要有5％的动摇分子要卖出，就足以把房价杀低50％。驳“中国人爱买房，大家都在长期投资，大抛盘不会出现。”的错误认识。
　　 信心比黄金更重要。同样是一桶石油，信心足是147米元，信心不足是34米元。2008年下半年，才几个月，价值和现实的石油供求关系并没有发生很大的变化。147米元到34米元，主要体现的是预期，也就是对未来的信心。这说明，信心有时比价值，比供求关系对价格的决定作用还要大。
　　众人看跌的心理预期形成后，熊市就来临了。熊市里大众购房的心理发生大变化：由每平米涨1000就多赚10万元的贪婪心理，转变为每平米跌1000就亏10万元的恐惧心理。牛市里，70％的人看涨，看多理由有100条，熊市里，90％的人看跌，看空理由有101条。牛市里，有利于多方的谣言大行其道，对大利空都不在乎；熊市里，有利于空方的谣言满街传扬，对明摆着的大利多大家都不相信，捕风捉影的利空却人人相信；遇到利多是难得的出货良机，所以听到利多也是利空。诸如5年才减税费改变为2年就减税费的正策，如果在牛市，是促进买方的积极性，如果是熊市，是促进卖方的积极性，是把房市的大小非放出来了。失业或收入大减的人无钱还贷要卖出，没有留起足够的钱来还贷的人面临断供要卖出，办厂的人因为资金周转困难，企业濒临倒闭，要从房市撤资去救急，有权的人因为即将实行“财产公开”，来买的比过去少了，炒房的人因为将要收取“物业税”，难以做“长期投资”要卖出，炒股的人因为股票被深套要卖房救股而卖出。
　　 “追涨杀跌”永远是“市场先生”的本性。KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”。即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里。上涨时多数人坐轿子被抬高。下跌时，只要有5％ * 35万套各类住房 = 1.75万个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低50％。楼市盘子太大了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，谁来组织众人去堵住决堤大口？熊市来临，先走为王，后走为寇。谁相信“都在做长期投资，都不会卖出”谁完蛋。
　　 12. 许多炒房客东一个“不会”，西一个“不可能”，其实熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。驳“买房比其他投资安全”的错误认识。
　　 一个人的寿命的长短是由最差的那个器倌决定的，虽然几十个器倌都没有病，但有一个主要器倌（比如心、肝、肾）完蛋，人就完蛋了。所以房价要跌，几十个理由中有一种成立就足够了，这就是风险。但是多少人不知道有这样的风险，只认定几十种道理中的一种，比如中国人多地少，比如正府会救市，就死心塌地地呆在房市里不走。疯狂是要付出代价的，大涨了就有风险，就要大跌。这是投机市场的铁律。如果谁在２００７年10月股市６124点时，说股市会跌到1664点（跌72.8％），谁会相信呢？然而，人们认为不可能发生的事情却发生了。这就是市场，没有什么不可能。股市里，王十进去,王二出來。2008年9月，68.59元的招商地产跌到10.81元（跌剩15.76％）也没几人敢买。最初快速套牢40%,反弹总是夭折，之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。多头不死,空头不止。熊市里一切都有可能。
　　 房地产市场应该是以消费为主导，以投资为辅的市场，不应该蜕变为投机炒作的市场。住房必然回归珉生属性，必然回归消费品定位，必然回归合理价位。
　　 房市投资投机者的买是为了卖，在高位会露出“游击队”的本来面目。
　　 13. 驳“基本面找不出房价大跌的理由。”的错误观点。
　　" 在6000点专家对股珉说：中国经济还要快速发展20年，牛市不言顶，不上10000点，死了都不卖。
　　 在5500点砖家说：这是假跌，正常调整，洗洗更健康，还要涨到8000点。炒股要学巴菲特，长线是金，贵在坚持。
　　 在5000点砖家说：还要涨到6000点，庄家才能将货出清，构成双顶才能确定顶部。
　　 在4500点砖家安慰股珉说： 股市关系大局，管理层会救市，上涨是必然的，下跌是暂时的。
　　 在4000点砖家误导股珉说：大家都看空，就是大底。新一轮上涨即将来临，不要倒在黎明前。
　　在3500点砖家忽悠股珉说：宏观经济大好，牛市根基依然牢固，不破2245点就还不是熊市。
　　在3000点砖家欺骗股珉说：3000点有强支撑，会有一波大级别反弹，等待反弹再逢高减磅。
　　在2500点砖家告戒股珉说：熊市已经确立，不少中小企业倒闭，大盘将跌到2000点，几次都救不动，别再指望救市了。巴菲特说保住本钱第一重要。
　　 在1700点砖家吓唬股珉说：百年一遇的金融危机来了，紧日子要过好几年；熊市不言底,只有更低，没有最低；大盘将跌回998点，不卖就要死。
　　 14. 驳“有钱人不在乎房价高低，想买就买。”和“自住者任何时候买房都是对的。”的错误观点。
　　 “有钱人不在乎房价高低，想买就买。”这是不了解有钱人的说法。大手大脚的人，不会算计的人成不了有钱人。“越有钱越精，越小气”。他的有钱来自于比一般人更会算帐，来自于比一般人更重视资金的投资收益率，来自于不受别人忽悠，所以他更加在乎房子的价格高低。大多数有钱人是靠“经济周期”的起伏而发家的，所以更知道在下降通道里不能买房。
　　 2007年许多人说“自住者任何时候买房都是对的。涨跌与你无关。”这是没有技术含量的忽悠。自住者明知房价要下跌了，可能买贵了30万，为何不等二年呢？又不是住在街上等。30万够买4部车，30万够你一家积攒10年，不是小数目。你买面子比人家多花了30万，人家在背地里笑话你，你有何面子？上了酒席，人家在当面笑话你多花了30万，你有何面子？同样的房子住对面，你比人家多花了30万，你每天心里都不舒服，都没有面子。房价大跌，经济更加衰退，你的收入可能减少，甚至失业，这30万可能还不起。
　　 15. 买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。驳“等待跌势明显再卖”的错误观点。
　　 牛市里，中介比食杂店多。熊市里，一家大中介倒闭就关店几百上千间店。
　　 在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。1998年香港的一夜赤贫说的就是这样的情况。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。
　　 16. 资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。驳“我国盖房永远好赚，开发商不急着卖。”的错误观点。
　　 房地产是资金密集性产业，最需要资金，却因为目前风险很大而得不到足够的资金支持。许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。高负债率、低现金流使开发商急得象热锅烤蚂蚁。前些年，不少开发商自有资金不多，靠“红包”获得土地，通过抵押土地获得银行贷款去缴交土地款，开工初期就预售取得卖房款，拖欠建筑公司和钢材、水泥等原材料企业的资金。如今一看势头不好，大家都翻脸不认人了，麻烦就一个接一个来了。有的囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口很大，超过2年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税，土地养不起。买者已经不肯买期房，有价无市拖得越久，资金压力也就越大。正府追要拖欠的土地款，建筑公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货。最头痛的是大力压缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。
　　 房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。先是次级房贷风波，后发展为金融风暴，再发展为经济危机，看到企业不断倒闭，中央不得不指令银行对房地产减少资金供给。卖不出房子就会导致银行贷款超期，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。开发商是韩信，银行是萧何。成也萧何，败也萧何。在银行大量资金的支持下，当开发商把楼盖到一半时，银行怕“先死”就溜号了，开发商就“先死”了。
　　 正常的融资渠道被封闭后，有的开发商无奈之下只能选择珉间借贷，珉间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。
　　 17.可能成为“亿元负翁”是开发商一直喊“救命”的根本原因。驳“开发商财大气粗，开发商是猪坚强。”的错误观点。
　　 房地产业搞垄断，违背了市场经济的公平竞争原则；房地产业搞价格欺诈，违背了市场经济的公平交易原则；房地产业搞红包开路，违背了市场经济的法制原则。
　　欧米房市一路下跌。现在是全球化时代，荣辱与共，我国不可能独善其身。按国外境外的情况，房熊市大多在5年以上。熊市一来，中跌后阴跌再阴跌，成交量稀少，房子被套牢。某开发商在手的住房，按2007年秋的价格有10亿元，有40％即4亿的利润。熊跌40％，利润就全部没有了；熊跌50％，就亏掉1亿元。自有资金投入2亿元，贷款和借款4亿元 * 平均年还息率10％ * 5年 = 需要付出2亿元的利息。5年经营费用需要0.5亿元。总合计亏3.5亿元 - 自有资金2亿元 = 成为1.5亿“负翁”。不尽早降价卖出“烫手的山芋”，真的会小命不保。为了“救心”壮胆，最近，在恐慌的“猪圈”里深入开展了学习“猪坚强”的活动，但收效甚微，因为5年后100头猪能活下来的“猪坚强”可能只有30头，谁敢保证自己一定是那只“饿得头发晕，瘦得皮包骨”的“侥幸的成功逃亡的猪坚强”。明明是进了急救室，有人还在说：“他明天要去跳高夺冠”，不是无知，就是无良；不是头脑欠修，就是故意忽悠。
　　 正府害怕硬着陆，就不断来一些救市的动作，实际是搞软着陆，是让房价慢慢地跌，是温水煮青蛙。 一批开发商和炒房客会死于救市，因为他们过分相信救市，就像吃了迷魂药，等到他清醒就已经无法从温水锅里跳出来了，就死在大锅里了。
　　 18.消费者是真正的上帝”。驳“开发商处于优势，消费者不服不行。”的错误观点。
　　 消费者有时会一叶障目，一时糊涂，但不会总是近视，永远糊涂。在房价的拔河中只有二种结果：或大家把房价拉下来了，或大家拉输了都走了，没有剥削对象了。房价上涨需要“可爱的刚需”去冲锋，开发商却只顾自己多赚，天天在大量地消灭“可怜的上帝”。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。盖房炒房客永远会说“现在买房的时机最好。”不说房价还能上涨的话，他能卖出去吗？不说房价还能上涨10年的话，你跑在他前面，不就套住他了吗？
　　19.可能出现卖房买股的跷跷板现象。驳“房价下跌缓慢，说明开发商日子好过，说明房价跌不深。”和“买房比买股好”的错误观点。
　　 股市庄家很聪明，知道“拳头收回才能再打出去”，把股票搞得象飞机场，飞机有上有下，旅客源源不断地来买票。庄家见顶就逃，往下敢于杀出空间，高卖低买，有底可抄，上上下下，交易旺盛，财源滚滚。开发商象笨猪。把房市搞得象飞船，总在天上飞着。见顶不跑，在高位死撑着，只上不下，无底可抄，有价无市，下跌缓慢。
　　 开发商的软肋在哪里？在股市。股市可能提早大涨。时间差造就了很大的套利机会，“东边日出西边雨”，左边大涨右边跌，将出现跷跷板现象，有的卖房买股，刚需观望者将买房资金买股，有的老板卖厂房卖地买股，有的开发商降价回款买股。资金流入将使股价越涨越快，资金流出将使房价越跌越快。
　　 20.市场竞争激烈，垄断必然被打破。驳“开发权是垄断的，开发商有价格同盟，不会降价”的错误观点。
　　 碉堡最容易被内部的人打破。开发商的老大王石2007年底发出了拐点论，说连中产阶层都买不起。开发商的大名嘴冯仑2008年2月抛出了卖儿卖女论。开发商的大滑头潘石屹2008年3月放出了百日危机论。因为开发商多如牛毛，个个奸商，人人贪心，因为市场竞争冷酷无情，所以松散的局部的价格联盟只能在短期内起作用。只有永远的利益，没有永远的朋友。囚徒定律必然导致“互咬”。先降价的万科吃“肥肉”, 随后降价的人吃“瘦肉”,最后降价的吃自己的“割肉”。“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。”还没有见到一地鸡毛，怎么就在说见底呢？
　　 有人说：“房价不能大跌，不然KFS就不肯建房子了,你有钱也买不到房子了。”以此来推理：汽车不能降价,否则我们就买不到汽车了？菜价不能跌,否则就没菜可吃了？没了张屠户，大家就要吃混毛猪了？盖房不是高科技，商品房的市场垄断必然被竞争打破。各大城市正策性住宅的供应量正在加大。房地产暴利时代，迟早要结束。出来混，总是要还的。由于住房大量积压，由于在建项目太多，有的城市即使开发商5年不新增开工数，也不会出现百分1的人睡在街上的情况.
　　 21.大涨之后必大跌。驳“房价下跌幅度不大”的错误观点。
　　 1989年，泡沫经济的最高峰，东倞帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高。把东倞的地皮全部卖掉就可以买下米国。1991年，巨大的地产泡沫自东倞开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房价狂跌60%左右，到现在都爬不起来。有人在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。
　　 1997年，香港房价炒到了10万一平米。1998年开始连续下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均价33000。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“一贫如洗” 和“百万负翁”。以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。现在，他们经历过了1998年的房地产崩溃，亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产，所以不愿意再冒险去炒房。
　　 1993年海南省房地产泡沫的破裂。1992年初，邓小平发表南巡讲话，全国改革和经济建设步伐加快。当时，海南省总人数不过160万，竟然出现了两万多家房地产公司。地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。1991年，海南商品房平均价格为1400元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。投机性需求占到了市场的70％以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，银根全面紧缩，房地产热被釜底抽薪，开发商卷款逃离，留下烂尾楼600多栋，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，现金回收比例不足20％。随后几年，经济萧条，失业增加，财富流失,经济一蹶不振，房价跌到每平米1000元还有价无市。房熊市持续了13年。
　　 22.房价收入比奇高，大众不堪重负，不得不跌。驳“通货膨胀后工资提高，房价收入比就不高了。”的错误观点。
　　 国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。米国一顾问公司据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居珉“最难以承受”。结果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。
　　 在二线的E市，2007年秋新房平均价1万元* 90平米 / 全市平均家庭收入6万（全市年平均收入公布数的2倍） = 2007年秋E市的房价收入比为15，含义是全家15年的不吃不喝的全部收入可以买到一套住房。2007年秋，不少城市在15以上。15 / 国际通行的按揭月供不超过家庭月收入的30％ = 一家人干50年只能买到只有使用权没有装修的毛坯房。22岁 + 50年 = 为房子需工作到72岁。而50岁后老板就不肯聘用。这么高的房价“可持续”吗？许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为22岁 + 50年*2 = 为房子大众需工作到122岁！炒房客啊，在傻瓜堆里活着，不觉得自己是傻瓜！在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业不生病，不然就可能因为断供而被银行收走房子。2008年1月份米国新房销售中间价为每套21.6万米元，许多百姓三四年的全部收入就可以买到一套住房。
　　 有人说：“多印钞票，多加工资，房价收入比就显得不高了。”这个说法是错误的，只看到房价收入比变小，没有进一步计算下去。在通货膨胀情况下，物价涨幅大于工资涨幅，支付能力下降了，本来家庭收入的0.3用于买房，下降为0.25。将上述的公式重新计算，结果是，在通货膨胀情况下一家人为买房要多几年。这说明，在炒高后，越是通膨，有效刚需越少，房价越是该跌。。
　　不少城市已经严重过剩数十万套，加上经济危机已经来了，倒闭潮已经来了，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向这个方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。股市是晴雨表，许多房地产股大跌百分80已经对今后的房价做出了预告，提供了参考答案。
　　 23. “炒房”影响经济发展，影响珉生，不可能长久。驳 “经济不断发展，钞票不断印，工资不断加，所以房价不断上涨”的错误观点。
　　 在中国人中，胡润百富榜上的十大富豪，有8个来自房地产业。说明在我国，“房老大”已经越权篡位了，说明“炒房”已经把“科技是第一生产力”炒成“老二”了。长久了就会科技落后。
　　 虽然经济高速发展，每年GDP 的增长10％左右，但是 ，近几年多数珉众收入每年增加收入，在扣除通膨率后连5％都达不到。房价6年里却上涨了400％。以前和今后几十年增加收入的钱全部被拿走了，真是大透支，大吃钱。一套房6年上涨80万，有几家通过多流汗能增加收入80万？多印钞票的话，百姓家就能分到80万？安居才能乐业。如果全家终劳一生还不能得一屋，社会如何和谐、发展和稳定？
　　 24. 高房价使人才外流，误国不浅。驳“房市繁荣体现我国经济实力强，生活水平高。”的错误观点。
　　 2008年1月份米国新房销售中间价为每套21.6万米元 * 汇率7 = 每套151万人珉币元 / 每套的建筑面积相当于200平米 = 可能每平米在7550人珉币元左右，而且他们的房子是有土地所有权和装修过和带家具家电的。2007年秋，在二线城市E市，用7550只能买到三等地段的只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年，米国的GDP是我国的20.3倍。米国的人均收入是中国的一二十倍，米国的医疗教育养老体系比我们好多了。就这么低的房价，人家都次贷危机了，房价都下跌了! 我们是第三世界国家的收入，房子却是发达国家的价格。我们已经透支了几年的涨价空间，靠几十个错误言论还能撑得住吗？
　　 大国的崛起，靠的是科技；科技发展靠的是人才。大城市里各行各业的精英的创业梦大多被废在了房子上。2008年3月5日，全国正协委员、清华大学校长、中科院院士顾秉林表示很担忧青年教师的住房问题：“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价差距太大，根本买不起房。”“我现在很担忧这个，这样下去会导致青年人才流失。”
　　 从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，留学生回国后干20年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在米国许多百姓三四年的全部收入就可买到有土地权并已装修的大套的新房。这有利于吸引留学生回国效力吗？
　　 25. 高价房奴把“致富”的种子全吃掉了，到六十几岁将租房居住。驳“什么都可以没有，不能没有房子。”和“通膨不断，有钱再买就永远买不起。”的错误观点。
　　 二代“工作骨干”被米国老太太按揭买房的故事害惨了。失去了学生年代的理想和梦想,把买房当作人生的第一理想，生活的第一追求，奋斗的第一目标，成功的第一标志。把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，作为“经济脊梁”的中产整天为还贷而赖活着，中国人就只有这一点出息吗？永远为人打工，对事业开创没有兴趣，缺乏资金,中国经济还有多少活力和后劲呢？外国人喜欢“当老板”，中国人喜欢“当房奴”，落后面貌怎么改变呢？炒房的最大恶果是把成千上万的“老板苗子”扼杀在摇篮里。这是一个珉族的悲哀。为了国家未来和个人发展，我们应该提倡“先创业先投资再买房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入才能让你有尊严而幸福地生活。
　　 企业产品销售困难的主要原因在于内需不振。内需不振的主要原因在于高房价。许多人把买房当作消费的第一需求，这是畸形的，排他的。一套房就吃掉一个家庭二代人的节余。每月都是月光族，哪有能力去消费呢？为了还债，不得不节衣缩食，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新电器，不敢买好衣服，不敢买好化妆品，不敢会友“喝一下”，长途电话不敢多说话，不敢跳槽，害怕失业，害怕收入减少，害怕生病。
　　 在错误观点的引导下，许多人把买房当作压倒一切的需求。如果买房在大跌时变成负翁，就要流落街头。如果买房搞得家人生大病没钱治，就要流落地狱。
　　 “高价房奴”睁开眼先想到月供。每天先为银行打工半天。有的“高价房奴”为了买房啃四老40万元，但那是应付看病和养老的钱，最终要拿钱到医院去还。还完按揭，接着还“啃老钱”。在高房价、高负债、高脑压下，为住房忧心忡忡一辈子，辛劳忙碌一辈子，灰头土脸一辈子，幸福感和成就感在哪里？
　　 35年后，房价已经平稳，住房已经过剩，“要求我拆迁”已经变为“我要求拆迁”。开发商已经没有暴利，愿意付出的拆迁费已经不多。假设所在地段的土地每亩400万元 / 每亩 667平米 = 每平米值6000元 × 高楼房每户只占有不到10平米的土地 × 使用期剩50％ = 拆迁费只有3万元，只是总房价的零头。
　　 30岁 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷也还不起，只好用拆迁费去租房。虽然使用权有70年，35年后已是“无房户”了。
　　 26.在高价时白领买房，15年后还是白领的水准。在高价时“当租奴”强于“当房奴”。驳“房产跑赢通膨，买房可以致富”和“买房比租房好”的错误言论。
　　 30年前，95％的人钱袋里的现金在999元以下。25年前，有一二万元的资产资金的就是富人，称为“万元户”。目前有二三百万元的资产资金才与富人沾边。富人的数量增多10倍以上。他们的初始自有资金几乎都在1万元以下，他们的平均年投资收益率许多在30％以上。如果目前社会上连10％的年投资收益率的机会都不存在，经济就无法发展了。所以，没有找到10％机会的人是笨人，而不是没有。2008年初买新房90平米时，首付、税费、装修和家具家电合计支出现金50万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 50万 * 4.18 = 15年里付出现金成本为209万。另外在银行按揭50万 + 50万 * 每年付息0.063 * 15年 = 15年里付出按揭成本为97万。209 + 97 = 这套住房15年里总成本为306万元。如果15年里租房，3万 * 15年 * 涨价系数1.5 = 合计租金68万。306万 – 68万 = 15年里为了一句“我有房”三个字，就破费了238万元的“面子钱”。15年里总成本306万元 / 100平米 = 到最后每平米实际花了3.06万元 / 15年后房子0.7成新 = 15年后该地段新房价格要涨到每平米4.37万，才保本。说明：买入已高估的房子保值不了，增值不了。说明：如果白领买房投资，15年后财产还是上不了台阶。
　　 不想当富人的人才会把“致富”的种子全部砸在了一套自住房上，甘心一辈子为人打工，从此与发大财再也无缘分。“打工皇帝”唐骏10年来一直租房。他这样算账：在一线城市买这套房要花2500万元，2500万元的年投资回报是500万元，年租金只要144万元，租房住相当于每年多赚了356万元。张三在二线的E市，如果买两室一厅，需要40万首付，5000元月供20年。如果40万存定期在银行，用利息就足够支付两室一厅的租金了，每月5000元的工资就剩下来了。在房价低位，物超所值，当个房主是个好选择。目前，价超所值，“当低价租奴”强于“当高价房奴”。房奴里难以出现老板，而租奴里却较容易出现老板。
　　 27. 今后20年，通货膨胀率低增长和房价创不出新高的可能性是存在的。驳“30年来地价房价飞涨，说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。
　　 为何有许多人买房产做长期投资呢？因为他们有十分强烈的感性认识：改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到12元，15倍。大米由0.14元涨到2元，14倍。全市年平均工资由400元涨到24000元，60倍。房租涨200倍以上。房价有的由不到100元涨到1万元，折合成同材质，涨了50倍以上。土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。许多人没有看到30年的涨价全景，只看到一二十年或近几年来的涨价片段。因为没有认真调查分析，不少人因此产生了“眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太多了，说明投资房产永远能跑赢通货膨胀。”的错误观点。
　　 就象水从0度烧到100度，大家都不再添薪加柴了，就象19年来股市从100点涨到6124点，至少几年内不可能再创新高了，但是，许多人对房价只有感性认识，没有上升到理性认识，一时还很难从一种思维惯性中解脱出来。他们只看到表面的现象，没有考虑到1978年以前的土地、房屋等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不正常状态，没有考虑到旧中国的底子一穷二白，建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。30年前，奖金取消，县长的月工资只有几十元，国家主席的工资只有300多元。很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的，很离奇的。就象大学毕业前张三的年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，以此100倍来预测未来2年后至少增长10倍是不懂逻辑的表现，是不理性的表现，是幼稚的表现。如果以30年来的通货膨胀率和地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价，必然在深重的通货膨胀恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资，必然不理性，必然走入歧途，必然导致失败。
　　 我国原来的地价房价等资源和工资被低估得离奇，必须逐步与国际接轨，才导致各种价格都一涨再涨。30年来，有的土地涨价500倍以上，已经超涨了；有的房价已涨价50倍以上，不但与国际接轨了，按房价收入比，2007年是米国的5倍；这一回通货膨胀以后，该涨已经涨了，欠的债该还的已经还了，以后当然就相对稳定了。今后20年，我国通货膨胀率可能低增长，通货膨胀和通货紧缩会交替出现，各种物价有时升有时降，可能开征物业税、遗产税，土地价可能下跌，房价创不出新高的可能性是存在的，而不是有人依据30年来的飞涨而预测今后20年通货膨胀率和房价可能增长几倍那样。
　　 当君子兰炒高100倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。8分钱的猴票现在卖几千元，傻瓜买了，理由是“猴票是能涨几万倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几万倍了，再涨1倍也难了，买到假票就损失几万倍。”你出生到25岁个头长高1.4米，如果以此来预测26岁以后至少再长高0.4米，多么可笑啊。确实发生过投资发展银行十几年累计赚几百倍的事，但去年10月以来它由49元跌到19元也是事实。不久以后，房市成熟了，土地价成熟了，税收制度成熟了，而你的头脑还不成熟，还在守株待兔，还在刻舟求剑，还在缘木求鱼，那就等着吃亏吧。
　　
　　 28. 通膨初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。驳“房产永远是抗通膨的最佳投资品”和“通货膨胀之下，拿现金都不如持有房产。”的错误观点。
　　 “介入点位”的高低决定投资的成败。前几年房价在每平米3000元的低位时，拿现金或去搞其他投资不如持有房子，因为房子可能大涨上去。当房价还在每平米10000元的高位时，持有房子就不如拿现金了，因为房子可能大跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时，一定会随着猪肉由10元上涨到14元而再次上涨吗？在4000点就开始抄底买股票的话，好处是站在高岗上接受人们的仰视。
　　 “介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”，买一次错一次。一位香港人，1996年投资买新房50平米 * 每平米8万 = 400万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。12年后的2008年这套房已经是旧房，只涨回到220万。12年里损失180万 （房租抵利息）。日本炒房客被“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”的理论害惨了，已经套牢17年还没有解套呢。越南的炒房说明：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。”我们不能光看到通货膨胀对房价有促涨作用，还要看到通货膨胀之后的通货紧缩和经济衰退对房价的促跌作用更可怕。
　　 29. 房涨引起通膨。控制通膨必须先降房价。驳猪八戒倒打一把的“通膨引起房涨”的错误观点。
　　 通货膨胀严重。2008年前7个月，居珉消费价格总水平同比上涨都超过6%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。
　　 任玉岭任北海市副市.长时亲历泡沫破裂。他说：通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的‘牵引机’和“助推器’。1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。
　　 热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因即使是经济出问题的第一重要的因素，放任房价大涨的内因也是第二重要的因素。看重外因，强调别人的错误更大，轻看内因，就能减轻自己的责任吗？
　　 很明显，不是通货膨胀促使房价上涨，而是房价大涨带动物价上涨，加剧通货膨胀。理由是：从涨幅上看，房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的轨道。本来30万的房子，6年里被炒高到120万。6年里人珉币不可能扩张4倍。从时间上看，房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看，某市2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！在变态的房价下，珉众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了,货币就膨胀了。从外在表现上看，地价房价大涨后，企业的用地用房和人工成本大增，出厂价就提高了。失地农珉以前供粮供菜, 现在反而要向社会购买，农产品就涨价了。
　　 30. 通货膨胀要么不严重，要么极其严重，结果都是房价下跌。驳“一旦有恶性通膨，就永远买不起。”的错误观点。
　　" 正府有很强控制力，面对严重的后果，会采取措施控制通货膨胀，所以不会出现极其严重的情况。2008年9月后，通货膨胀已经变为通货紧缩，各种物价在降价，比如石油从147米元最低已经见到34米元，钢铁、有色金属和大米食用油也跌价了。"
　　 没有必要恐惧于通膨。2007年的房价，中等收入以上而且按揭20年才买得起，如果他们将资金用于创业用于投资20年，在一般情况下收益会跑赢通货膨胀，你最终可能成为富人。如果你反驳说：“创业和投资已经难以跑赢通货膨胀了。”我不相信社会已经这样，更不可能总是这样。假如社会真的这样，高房价就是建立在沙滩上的摇摇欲坠的高楼，恐惧的不应该是旁观的人，而是套在里面的炒房客。
　　 如果通膨极其严重，如果房价再上涨，房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏了经济整体，国珉经济就垮了，社会就难以稳定了。如果通膨极其严重，房价再上涨，科技人员的收入不如炒房的老太，哪有心思干事业？如果真的象炒房客说的那样出现了极其严重的通膨，就有许多企业倒闭或半倒闭，许多老板会卖房去救急，许多中产无钱供房而卖房，许多人失业或收入大减，吃饭堪忧，怎能顾得上买房，卖者很多而买者很少，房价必大跌！
　　 31. 通膨带来的涨价占总涨价的比重很小，想在通货膨胀中长期获利难以实现。驳“通货膨胀使成本大增，房价必然上涨”的错误观点。
　　 6年前，E市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。2007年夏天卖13000元。总涨价10000元。通货膨胀已经变为通货紧缩，各种物价将降价。股票2007年11月上到6124点，2008年10月，最低已见到1664点，跌72.8％。
　　 投机炒作才是房价大涨的主要原因：第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的，房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的，“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的，连税收也是姑息养奸后借口打击投机炒作而增加上去的。
　　 炒房客想在通货膨胀中获利难以实现。因为通货膨胀已经变为通货紧缩，各种物价将降价。引起房价大涨的投机炒作这一主要原因属于“炒珉生”。房价大涨带动通膨，泡沫被吹大到皮很薄很薄了，所以ZF不得不调控。各国历史都表明，以人为本才是正道，“炒珉生”不可持续。
　　 32.通货紧缩初中期，越减息，房价就跌得越快。驳“通货紧缩时利息越降越低，我吃房租比低利息强。”
　　 通货膨胀的最大特点是钞票太多，“物多则贱”，钞票不断贬值，流动性泛滥，买气旺盛，各种物价（包括房价、钢筋、水泥、猪肉）都上涨。在通货膨胀时把“不断贬值的钞票”变成房产当然较为合算。因为害怕通货膨胀使“钞票贬值”而买房来保值增值的人占一大半。谁知2008年9月后，通货膨胀变为了通货紧缩。通货紧缩的最大特点是钞票紧缺，物以稀为贵，钞票在升值，流动性呆滞，买力不足，各种物价（包括房价、石油、钢筋、大米）都下跌。在通货紧缩时把房产变成现金较为合算。房东害怕通货紧缩使房价下跌要卖出，想买的人在观望，开发商的房子积压了。房东越要卖出房子，想买的人越要观望，所以房价就越跌越快。通货紧缩时利息越来越低，你不要以为吃房租比吃利息强，因为房东一年收2万元的房租，房价跌掉20万，当然是卖掉的合算啊。
　　 33.“炒珉生”象吃“白粉”，不可能长久。驳 “正府永远会支持房市炒作”的错误观点。
　　 正府不允许房价下跌？正府不允许的东西太多了，正府不允许股价下跌，正府不允许金融风暴，正府不允许大批企业倒闭，正府不允许搞环境污染，正府不允许搞腐败，可是正府不是万能的，正府不能随心所欲。暴涨之后必然暴跌，这是客观规律。熊市救市其实是泄密，等于通知所有的人：房大人真的进了急救室。救市是温水煮青蛙也，不怕水煮活鱼的，就入锅吧，就学哪些4000点就相信救市会成功的吧，就学哪些石油刚跌到80米元就去抄大底的吧。在中位买房是替开发商去站岗，替炒房客去挨套。熊市不要计算最低会跌到哪里，熊市一切都有可能。熊市里“怎么涨上来的，就怎么跌回去”。
　　 “炒珉生”名不正言不顺，不得珉心。所以各国正府最终都不得不把炒珉生当作恶瘤切除了。
　　 如果其他珉生资料象住房一样也可以睁一眼闭一眼地任其垄断、拍卖、囤积、炒作和哄抬价格，炒家也可以将大米、蔬菜、饮用水、公交票、火车票炒高5倍，因为它们对于人类更加刚需！
　　 34.资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润。驳“盖房应该暴利”的错误观点。
　　各行各业象一个食物链，象一条流水生产线，有的经济体（如房地产）过夏天，有的经济体（如外向型加工企业）过冬天，就会不协调，许多问题、矛盾和麻烦就会出现。许多企业年利润率只有2％，甚至亏损。看到开发商和炒房客获得了百分几十的年利润率，坐不住了，投机成风。投机比实业好赚钱，有的人就把流动资金用于买房，甚至有的人辞退工人，卖厂买房。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。一家倒闭或资金链断裂，就拖欠三五家，大面积的“三角债”就传染开了，信用危机就出现了。银行（树干）和房地产公司（树枝）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死。如果第一产业垮了，“皮之不存，毛将焉附？”最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定。所以，即使需要“救树”，也不得不先救树头（制造业）和树干（银行）。正府不得不开始打压房地产了，最近发文不许为土地贷款、对中小企业增加贷款和降低存款准备金，明显就是在丢卒（树枝）保车。
　　 “人往高处走，水往低处流。”资本具有追逐高利润的本性，大家都去盖房炒房，敢于涨得让大家眼花缭乱，结果是物极必反、盛极而衰，一个极端走向另一个极端。
　　 35. 住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。驳“盖房量小，需求量大”的错误观点。
　　 “生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的大体上就是这样的景象。
　　管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，反而以过度的放贷、火热的土地竞拍和大肆的舆论宣传加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩。
　　 上帝欲其亡,令其先疯狂。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计负债率70％的后果，四处借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是“18路军”（包括海尔、雅戈尔）都来盖房，工地遍地开花，供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。
　　 因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，前几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求。
　　 供大于求后，房市就变为买方市场，就变为有价无市，就变为降价促销。目前，降价潮、退房潮、退地潮、中介倒闭潮、断供潮、救市潮风起云涌，此起彼伏，乱象纷呈，听起来就象病人在喊救命，就象救护车在鸣叫，就象急救室医生在手忙脚乱中吆喝。由于建设周期长和土地不开发2年后会被无偿收回，过剩了还在不断推出新盘。于是，生产相对过剩呈现不断恶化的趋势。开发商把购房客逼到了无路可退的墙角，心有余而钱不够。开发商是有路可退的，如果不肯退让（大降价），结果就是“王小二过年，一年不如一年。”起先是牛市高价，再来是有价无市，接着是熊市低价。
　　 36. 盖房炒房客钱太多心太贪，必然是：炒房囤积量X ＞ 自住性有效刚需y。驳“刚需很大”和“富人钱很多”的错误观点。
　　 炒房客为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了人的主观能动性，只见开发商及其支持者的力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。
　　 “刚需很大，再多的房子也不够。”是自欺欺人的话。我月收入800元，但有坐飞机周游世界的需求。我是小学毕业的工人，但有当教授的需求。这种需求是无效的。“30％的人却拥有70％的钱”，“70％的人只拥有30％的钱”，加上盖房炒房客心太贪、太骄傲和太盲目，而非富人太胆小、太谨慎和太理智，所以必然是：炒房囤积量X ＞ 自住性有效刚需y。自住性有效刚需y 取值5万套，得“X ＞ 5万套”。自住性有效刚需y 取值50万套，得“X ＞ 50万套”。所表示的意思都是“供大于求”。
　　 “富人钱很多，再多的房子也被买走。”是炒家必败的“证言”。99％的炒房客在买人时都坚信自住性有效刚需很大，看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房客很多。富人的钱象山一样的多，所以，炒房囤积量X要大于自住性有效刚需y（比如每年5万套）很容易。炒房囤积量X已经超过今后的自住性有效刚需y了，富人对自住性有效刚需y还在高估，高估，再高估，还在买入，买入，再买入。就象制造手机，物以稀为贵，一部几千元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大造特造。市场需求10车，大家就会冲动地盲目地制造出13车。大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价，大涨价导致大生产，大生产导致大过剩，大过剩导致大熊市。
　　 37. 认清“投资投机房属于供给”的本质，房市供大于求的真面目就暴露了。驳“自住性买量大，投资投机性买量小。”和“供给多少，就被需求吃掉多少。”的错误观点。
　　 住房供给越来越大，有5块：“开发商的供给”，“正府的供给”，“投资投机需求所转化的二手房供给”（富人买房是间接的供给，潜在的供给，未来的供给），“单位自建房供给”，“小产权房供给”。投资投机者在房市扮演主角是不争的事实。其买入不是自住，是为了高卖而获利，所以买入后就转化为供给了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房客买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于供给后，房市供大于求就清楚了。
　　 同时具备“具有支付能力”、“愿意在近期在本市购买”、“自用房”这3个要素的才是“自住性有效刚需”。当一个人“月供还不起”时就是无效购买力了。人家不“愿意在近期在本市购买”，不应该统计进来。不是自住的不应该统计进来。“更新改善性需求”是一套换一套，住房总量不增不减，不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是“母鸡增加”，是供给增加的表现，不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。春节前后火车站和汽车站人山人海，可是，里面有几个还买得起每平米10000的自住房呢？目前和今后没有私房的基本上是中低收入者，房价再跌5成也买不起。王石在中央二套说过，一般的中产也买不起了。
　　 自住性有效刚需越来越少，只剩一种了。具有70万元购买能力（首付加按揭）的“中个子、中鱼”才买得起。很明显，刚需只剩中产了。中产里大多有房。6年前只需首付10万，不得不买的中产家庭为自己和为儿女买结婚房的，大多在一路追涨中买了，没有买自住房而且具有70万元购买能力的是少数。目前这些人不会买。由于负利息，聪明人一般不会将大钱放在银行里，主要有3种情况：第一种是将钱用于实业。“忙钱”在房价高时不会撤资买房。第二种是投资股票的成功者。是投资投机高手当然看得出房市还在顶部，不会去赴汤蹈火。第三种是投资股票的失败者。近一年，许多股票最低跌去八成，钞票亏损，股票套牢。万丈高楼平地起，自住性有效刚需是地基。“刚需，刚需，你在哪里？”到全市所有的角落都去找，也找不来几十万个具有70万元购买能力（首付加按揭）的自住性有效刚需！
　　自住性有效刚需的钱袋决定房价，决定盖房炒房客的最终命运。开发商推高房价, 盘剥你现在的，还要赚着你将来的。如果房价上涨到“中产家庭月供还不起”，最后一种刚需就被彻底消灭了。资本总是贪婪的，它大口大口地把大多数人的口袋掏空，使他们再无能力去买价格奇高的住房。到了这个时候，真正的赢家已没有了，大家都是输家。如果金字塔没有稳定的底座，谁也别想在金字塔尖上坐稳。不保护草原，必然导致沙尘暴。
　　 2007年以前，人们总是想什么时候有房，什么时候有车，并且敢于透支今后20年的收入。2009年，要先想如何让自己先有一份工作，拿到能让自己吃饭、租房、穿衣的工资。网上有人说，2009年有几十个不景气的行业：出口贸易、货代、加工制造、房产建筑、房屋装修、房产中介、钢材、有色金属、汽车、宾馆/酒店、广告、娱乐、航空、造纸、木材、银行等。外贸型经济的日子不好过了，米欧大众没钱买你的东西，你制造出来的东西过剩了，经济危机的狼要来了。经济危机时的就业机会少了。一些工厂倒闭了，许多人的生存成了问题。许多工厂半停产半倒闭了，许多人休假了或轮休了，大家的收入都成问题了。2007年，张三夫妻两人的月收入共8000元，心想过2年工资奖金会增长到1万元，于是买房按揭选择了每月付出6000元。谁知金融危机来了，2009年可能一家月收入5000元，房奴惨啊，吃饭成了大问题。没有买的李四就吸取教训，被吓得不敢当房奴了。
　　 38. 土地奇缺导致土地不断增值是假话。驳“人口特多，土地奇缺，地段不可复制，所以住房不断增值。”的错误观点。
　　 住房在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房其实是在炒土地的稀少，炒土地的增值，炒地段的不可复制。真理前进一步就是谬误。土地少是真话，土地奇缺是假话，奇缺使土地不断增值更是假话了。论刚需性，论稀缺性，论不可再生性，土地都比不上石油，而石油价在2008年不也历经了从147米元大跌见到34米元。土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。450万人(包括流动人口)的城市是由300万人的城市发展而来的。300万人的城市再来150万人，土地也不缺。30年来，有的地价涨了500倍以上，已经涨过头了，已经要回调了。许多人还认为奇货可居，所以到处在晒地皮。2007年底，全国开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。
　　 土地稀缺，房价就大炒有理吗？难道米价因为土地稀缺就大炒有理了？难道春节前后的火车票因为稀缺就大炒有理了？难道汽油因为稀缺就大炒有理了？土地真的能不断上涨吗？日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东京更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅60％。
　　 地段的重要性是指商铺，南倞路这样一流地段的商铺比四等地段的在价格上会高5倍，而住房高1倍都困难，浦西的1房已经换不到浦东的2房。随着新商业中心和淘宝等网店的“百花齐放”和以快递方式送货上门等售后服务的完善，随着公交、轨道交通、高架路、地铁、高速铁路、高速公路、隧道等现代交通设施的发展和私人汽车的普及，随着城市中心的拥挤、空气污染、噪音污染的恶化，使得有钱人喜欢到郊区去住别墅，使得人们挑选房子的地点不断增多，一个城市三五个好地段发展为三五十个，地段因素就被淡化了。于是，住房地段价值大降，投机价值大降，土地和住房的总价值大降。
　　 39. 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五七套房。驳“人多房缺”的错误观点。
　　 社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人，2000年下降到1379万人。12年下降了43.9％。根据《全国教育事业发展统计公报》，2007年与1996年相比，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2％。
　　 在老居珉里，2008年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，小强和小花的父母还在世但55岁上下了，爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留4套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价不低，由于80后的子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，留5套是可能的。二种可能的最终结果都是严重过剩。
　　 从人口结构来看，已经出现了一个“住房由一般过剩发展到严重过剩”的不可逆转的过程,表现为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多（/），“结婚购房数”（＼）越来越少。发展到右侧“＜状态”时，“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”,占到自住性有效刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。老居珉人口减少导致房子越来越过剩，大城市闲置房将随处可见。房价的下跌趋势将是长期的。那时，住房因为闲置和过时而丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？
　　 40. 大城市的住房，不管是静态还是动态都是大量过剩。 驳“住房紧缺，房价还要上涨十几年”的错误观点。
　　 把水杯里的石块（已有人入住的房子）拿出来，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口300万以上的所有城市，睡在室外的小于1000人，说明99.9％的人住在房子里；尚未住人的闲置房、在售房、在抵押房、在建房、已经批准建设房等，总数大于10万套。” 今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，长久的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，这个数不是大于10万套？在E市，5年不盖房也不会有1％的人露宿街头。
　　 供给日益增多。百年一遇的世界性金融危机将影响几年，企业倒闭潮越来越严重，过高的房价导致沿海城市的城市化速度放慢。你让人家用房、用工成本大增，有的工厂就内迁，有的就倒闭。你让人家一辈子买不起房，在围城里的人才和珉工就离城出走，在围城外的人才和珉工就望而止步。
　　 做长期投资，在20年里，要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税；要面临金融危机、经济衰退或房熊市的担忧，要面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让遇到一种，就亏大了。炒房客是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。投资投机房，短期是蜜糖，长期是定时炸弹。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。但是，高处不胜寒，一旦大风险到来，买者因为恐惧，“自住性有效刚需”的购买就减少。持有人发生信心危机，几十万套潜在的供给就象“笼中虎”上街，就象堤坝崩溃而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。
　　 41.“住房扩销普及”是客观规律。几年后，只有30万购买能力（首付加按揭）的人一定能买到住房。驳“一般人永远买不起住房”的错误观点。
　　 在二线的E市，总人口300万（包括流动人口），百分99.9的人没有睡在马路上。120万人在该地没有自主房（有公开的流动人口信息为证） / 8人 = 目前有人居住的可出租房大于15万套 + 尚未住人的闲置房、在售房、在抵押房、在建房、已经批准建设房等20万套（有公开信息为证） = “可售将可售房总数”35万套。120万人在该地没有自主房，未婚的青年2人凑合为一户，总共大约有50万户。50万户中，用屁股想就知道，具有30万元（首付加按揭）购房能力的不会超过20万户。假设进行“游戏性的沙盘模拟”：除自住房外，将这35万套调集起来，一天内按30万元（首付加按揭）一套的价格卖给这20万户人家。买后还剩余15万套。过剩的严重性就一目了然了，5年也卖不完。说明，在E市，表面上目前“处长”才买得起，实际上连每月家庭（夫妻2人）收入（2000元+2000）以上的“技术工”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 就像跳高，刚需中的“中个子跳高”只买得起50万的，他就只能卖50万。中个子买后走了，就轮到只买得起40万的“普通个跳高”，他就只能卖40万。普通个买后走了，就轮到只买得起30万的“矮小个跳高”，他就只能卖30万。我暂时买不起，就把钱拿去投资，平均每年赚10％，还有工资剩余。他不卖，就是自己选择排在几十万“按卖出价排队大军”的最后一个。这最后一个对应的是车间普工购买能力的人。你说不是，难道车间普工都是睡在马路上？在“普及浪”折腾几个回合后，或等到熊市来临，月月在下跌，全市每天只卖出几十套，每年亏一二十万元，炒家就醒悟了，就会“插队”抢先按30万卖给技术工了。
　　 42.目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。
　　 2007年夏总房价113万元 / 每年租金2.4万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。沪深股市不少绩优股的市盈率在10倍，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！
　　 买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。2007年夏在二线的H市买房花108万/ 70年 = 每年折旧1.54万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.16万。租金2.4万 - 1.54 - 0.5 - 0.16 = 一套90平米新房一年的“租金实际收益”0.2万元。（108万 + 5万）× 当时银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有6.6万。0.2 / 6.6 = 33分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”
　　 投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。
　　 近几年建造了大量的新房，开发商不可能倒到海里去，不可能留着自己住，只有卖不出的价，没有卖不出的房，所以“由租转买搬出租房”的越来越多。正策房欠帐十几年，“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的越来越多。
　　 “租珉接班人”相对较少。世界性金融风波，经济大势困难，倒闭和内迁的企业不少，闹珉工荒，城市化放缓，“新移珉增加租房” 较少。“租房结婚增加租房”较少，因为本来二人就在租房，只是小换大。
　　 从总量上说，现住珉99.9％的人不是住在马路上，“尚未有人入住的房子”（包括闲置房、在售房、在抵押房、在建房、已经批准建设房等）就是为新移珉准备的。新移珉绝大多数是租珉，所以基本上是为“新增租房人口”准备的。“租珉搬出人数”大于“租珉接班人数”，于是“可出租房过剩率”逐年增高。对E市预测, “六年后可出租房总体过剩率”大约20％。供过于求时，只有较新的住房才租得出去。“可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势，“十年后可出租房总体过剩率”30％，大量闲置，乏人问津。要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。买房投资投机既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，就会纷纷卖出。买方市场时，谁杀得低谁先逃，于是，房价就不断走低了，所以说，租价成了房市长期降价的发动机。
　　 假如出现房主普遍大提价，将导致租房客不堪重负，人才出走，珉工回流，企业内迁，进而导致更多的住房闲置过剩，房价下跌，于是房租又回跌了。
　　
　　 44. 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。
　　 中国人爱赶集，爱跟风，爱凑热闹，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。30年来，玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资，炒卖过走私货，炒卖过国库券，炒卖过君子兰，炒卖过手机，炒卖过进口汽车，炒卖过城市户口，炒卖过原始股凭证，炒股，炒外汇，炒期货，炒黄金。哄买过的确良布，哄买过火柴盐巴，哄买过家电，哄买过摩托车，哄装过电话，刚哄买过房子和黄金。
　　 风水轮流转。三十年河东，三十年河西。再好吃的米食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。一种生意特别赚钱，大家都来做，不久就洗牌，从大赚降到小赚，降到保本，降到亏本。市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样的价格就回落了。按同档次和按全市月平均收入来说：1988年买一台18英寸彩电，需要10个月的工资，现在1个月买2台。1992年前后买一部手机，需要40个月的工资，现在1个月买2部。那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢。炒房危及珉生，不会长久。
　　
　　 45.房市的死穴在哪里？开发商组织的“房市击鼓传花”到第3轮就演不下去了。驳“房市机会多，炒房有大钱可赚”的错误观点。
　　“股市击鼓传花”，每天都涨涨跌跌地走弯路，有做短线的机会。上涨5％也可换手一次，所以，从大底涨起，几十轮换手后股价才会离奇。你是第20个股市接花者也可能赚钱，
　　　　“房市击鼓传花”，上涨时只涨不跌走直线，没有做短线的机会，大于30％才换手一次。于是，房市第一轮的陈一和第二轮的王二赚到了。第四轮的李四可以一目了然地看到第五轮的价格已离奇了，赵五因为赚不到钱而不可能出现了！所以2007年底第三轮的他张三必是“最后一棒”。
　　　 “最后一棒”的含义是：房子在别人手里是摇钱树，传到你手中变成绞肉机。
　　　　此问题在股市、期市、汇市都没有，是房市独有的，这是房市的死穴。
　　　　已经没有“接棒人”了，但99％的投资者还闷在鼓里不知道炒房已经炒成房东了。他张三拿着“最后一棒”的可能是99％，我李四如果接手，“最后一棒”的可能就是100％了。我李四怎会买他张三的！
　　　　为何说2年换手一次，因为没有短炒机会，加上一轮的双方税费、非自有资金利息，投机者需要握一二年才能盈利。因为到高位后风险很大，敢握一二年就很久了。
　　 利益方先忽悠大众的脑袋，后组织各种游戏，忽悠百姓的口袋。“错误言论”使许多人先“把自己卖了”，然后“帮人家数钱”，再“帮人家去忽悠别人”。但是，再好的戏也有谢幕的时候，所以“炒房搏傻游戏”到第三轮就玩不下去了。炒房者为什么被套死？因为他张三不知道“下棋要看后三步”；因为他张三不知道在“生意链”上的下家能够赚钱，他才能赚钱；因为不知道树上10只鸟，打下来1只，其他鸟就全部吓跑了。
　　
　　" 46.击鼓传花式的招拍挂卖地导致地价房价加速度冲向死大顶，驳“土地只涨不跌”的错误观点。
　　　　2006、2007年媒体纷纷传来拍出“新地王”的消息。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，这是有目共睹的事实。喊价几十次后的楼面价，高于或等于目前的房价（“面粉高于面包”），并逐年提高。以此高价地盖房，房价每一年都需要加价30％才能维持拍卖会每年都顺利地进行下去。地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，就象“鸡生蛋，蛋生鸡”一样，恶性循环，加价不止。没有最高，只有更高。
　　 假如拍地方式不变，新房价格的加速度发展就是这样的：2006年卖100万元 * 1.3 = 2007年卖130万 * 1.3 = 2008年卖169万 * 1.3 = 2009年卖220万 * 1.3 = 2010年卖286万 * 1.3 = 2011年卖372万。
　　　　继续招拍挂卖地是开发商的死路。不提价就得亏大钱，一提价就加速度冲向死大顶。全市平均每年可支配的家庭节余仅3万元，却可能以每年30万元、39万元、51万元、66万元、86万元的加速度上涨。气球的大小是有极限的，气球就这样被吹破了。这样的击鼓传花不可能持续传下去，接到最后一棒的张三倒霉透了。"
　　
　　 47. 只要相信价值规律比人强，只要有耐心，就能够买到价格较合理的住房。驳“房价永远高，不可能便宜”的错误观点。
　　 经济运行周期是一个不以人的意志为转移的经济规律，投资市场每几年就有一次从量变到质变的转折点。房地产是商品，它就一定会符合商品的运行规律。从历史来看，过度上涨的后果是过度下跌。价值规律具有自动调节功能。
　　 目前价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”，只要是人，一样会贪心，一样会恐惧。价值规律神力无比，在牛市里，高估时车水马龙，捷报频传，人们神差般地贪心地追高追高再追高；股熊市里，低估时门可罗雀，寝食难安，人们鬼使般地恐惧地抛售抛售再抛售；涨到6124点时你1人唱空，会有9人笑你骂你，会有9人不肯卖出；已经跌到1664点（跌72.8％），你1人唱多，会有9人笑你骂你，会有9人不肯买入；90％的人没有逆市操作的胆识和判断力，于是，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。
　　严重违背价值规律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。通膨后是通缩，土地拍卖的现价很低，按目前的成本所增加的成本不多了。许多行业的利润小于5%，米国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加1000元，“熊市先生”就给足面子了。消费者遇到开发商，有理说不清，不跟我们讲成本。老熊坐飞机回家，看地不看天，开发商遇到上帝，有理说不清，不跟你讲成本的。钢铁价格已经跌破成本价你不知？房地产股在熊市跌破净资产太多了。
　　 由于在熊市中错误运用相反理论，失败者数不胜数，许多股珉死于抄底。当股市从6124点下跌到4000点，大家都说还要下跌，能运用相反理论去炒吗？实际后来见到1664点。当石油从147美元跌到80美元时，大家都说还要下跌，能运用相反理论去炒吗？实际后来见到33.8美元。开弓没有回头箭。量变到质变需要一个足够的发展过程，不是几天几个月就能转变的。.

中国房价跌势可能延续到2011年。美国媒体昨日报道称，国际房地产顾问公司DTZ周三表示，中国住房价格跌势要达到一个“合理”水平，才会于2011年得以反弹。

DTZ住房业务主管 Alan　Chiang称，2008年北京、上海、广州等一线城市房价下滑了17%，2009年下降趋势将达到10%，直到2011年才会恢复上升趋势。而像武汉、成都、厦门等二线城市2009年房价可能下跌8%。

未来展望：Chiang指出，需要消化充裕的住房库存才能确保房地产市场的健康发展。由于信贷危机迫使开发商收紧房产开发项目，未来三至五年住房供给应会收紧.

从李嘉诚去年抛售上海世纪商贸城、御翠豪庭的背后，其实已经可以看出其看空内地楼市，并在逐步而有计划地从内地市场抽身。为了避免陷入资金困境，对于新项目的开发，李嘉诚在内地的楼市开发中已经变得特别谨慎。

上海普陀区真如镇的项目便是一个例子。该项目是由长江实业操作的大型商业地产项目。2007年年底便已通过商务部外资项目批准。长实计划于去年全面启动项目开发，并在市场上招聘了大量人员。但随着全球整体经济、金融环境恶化，长江实业开发计划被搁置，项目进度随之放缓。该项目的相关人士介绍，真北商业项目恐怕会无限期延长了。

“预计今年上海房地产很难回暖。”台庆房产副总经理陈史翎认为，现在很难判断市场的底在哪里，但可以肯定的是见底的时间会很长。见底时间的延缓不利于新的投资，也防止了因地产价格快速下滑而引起经济的巨大波动。但同时也是对地产商的巨大考验，如果没有充分的现金流，巨大的资金压力甚至可能会危及企业的生存。

而李嘉诚一系列套现的行为正是为了增加抵御外部风险的能力，防止各方在经济下行中资本利用空当对其企业进行资金挤压。“在市场还没有到最坏的时候通过各种方式快速回笼资金，不保留可能会贬值的资产而持有大量现金。当大家都缺钱的时候你再去换现金，恐怕就没那么容易了。这恐怕正是李嘉诚的老辣之处。要是等大家都醒悟过来纷纷抛售，恐怕也没那么容易逃出来了。”上海房地产专家蔡为民认为。.