时寒冰：首付和利率调整难阻房价下跌
www.eastmoney.com 2008-10-23 09:26 时寒冰
【字体: 大 中 小】 【收藏】 【复制网址】 【打印】
10月22日晚上，财政部宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。
几乎同时，人民银行决定：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。一是金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。二是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。三是下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。
从地方政府纷纷救市，到建设部、发改委部分官员的奔走呼吁，一直到今天财政部、央行出台政策，“组团”救市的阵容越来越强大了。楼市中的既得利益集团，在关键时刻，展示出了强大的力量。那么，应该如何解读相关政策的调整呢？
从内容来看，降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税，有利于降低住房的建设成本和交易成本，有利于促进房价的理性回归。同时，“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，也有利于扩大住房供应，促使房价的理性回归。但是，在具体执行过程中，却存在明显漏洞。根据央行10月22日晚上出台的规定，“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。
问题是，商业银行在逐利的驱使下，是否愿意是否有动力对“借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房”进行区分呢？商业银行是否愿意并且能够承担得了由此增加的成本呢？尽管央行规定，“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，但是，在各商业银行对业绩的追逐依然强烈，市场的竞争比较激烈的情况下，这项规定得到执行的可能性微乎其微。政策给一些人画了一个美丽的大饼，而给另外一些人一个真正的大饼。
另一方面，有关部门提出“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，但这项政策能否落实到位是一个未知数。而且，这一政策发出的信号很容易被相关利益主体误读，一些开发商会重新拒绝打折、降价，一些地方政府会拒绝降低土地出让金收入，这些利益主体会继续带着暴利和掠夺的心态与民众博弈。这将使房价刚刚出现的调整迹象暂时被中止。由于我国住房交易量下降的根源是房价远离了民众的实际购买力，如果房价不跌，交易量萎缩的状况很难有明显的改变——短期看或有所回升。如果开发商误读这项政策，有可能暂时阻止房价的自然调整，使房价出现一个短暂的回光返照般的快感，使泡沫进一步累积，而这必将引发破坏性更强的调整。这是值得警惕的。
由于房价连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变化。高房价不可能维持下去。有些很像开发商的官员经常说推动房价上涨的是刚性需求，后来我发现这些人不学无术，根本没有弄明白什么是刚性需求，或者说，他们是把刚性需求与潜在需求混为一谈了。所谓刚性需求，是相对于弹性需求而言的，是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，或者说，对价格不敏感的需求。当住房远离民众实际购买力的情况下，民众对价格是非常敏感的，此时的价格严重扼杀了消费，使得潜在的需求无法变成实际需求。
目前，由于房价高企，能够买得起房的人越来越少，潜在需求无法得到购买力的支持。另一方面，住房供应却在急剧放大。我在上篇文章中举了北京的例子：根据媒体的公开报道，今年下半年，北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时,今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客由于预期房价下跌抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显！
有人会说，北京是全世界的北京，全世界都到北京买房。这是一种类似于夜郎自大的无知下的荒唐幻觉。如果了解国外同类城市的宜居状况，就不会对北京的宜居性作出如此离谱的判断了。
实际上，北京的房价在形势逆转的情况下更缺少支撑力。我们知道，北京是政治权力中心，许多单位仍然在建福利房，他们根本不用到市场上买房。支撑北京房价的最重要的力量是山西等地的炒房客，这些炒房行为在房价上涨预期发生变化时会消失，跟风性购房也会消失，投资性住房也大幅减少，只有急于结婚的夫妇的需求减幅会小一些。而本应成为购房主体的北京居民，由于房价太高，已经被边缘化。联合国和世行规定的房价合理标准是，房价为家庭收入的3到6倍，而北京四环内房价已经是北京人均收入的30倍以上。根据9月24日，中国人保资产管理公司发布的报告，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期——中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。
因此，北京市场所谓的“特殊”性，并不能掩盖其泡沫严重的状况。北京的状况类似于现在的深圳，在未来的某一时刻，北京的房价会像深圳的房价一样，步入自由下滑轨道。在供求关系逆转的情况下，什么力量也难以阻止它。由于房价高企，蚕食民众购买力，支撑房价的基础已经不复存在。在这种情况下救楼市，不仅会恶化住房民生，令公众寒心，而且，会给中国经济带来更大的伤害。由于对未来的房价预期已经发生变化，试图通过救楼市来维持高房价的企图是不可能得逞的，也不可能促使成交量的上升（尽管短期有这种可能性），并且，高房价也不可能维持下去（尽管有极其短暂的回光返照的可能）。实际上，各方迫不及待救楼市的焦躁感，正反映出他们对楼市即将深度调整的恐惧和担忧，民众不是傻子——过去曾经是，现在不再是了。以掠夺和蚕食民众财富为基础搭建起来的房地产繁荣，在民众觉醒之后，也已经走到了穷途末路。中国经济要健康发展，必须从房地产的绳索下走出来，让房地产变成有益民生而非损害民生的产业，变成微利而非暴利的产业，将被高房价蚕食的消费释放出来，让民众久违的笑容回到心中，让年轻一代被住房捆绑住的理想和奋斗精神解放出来，找回被摧残的信心和活力！.
