《硅谷房事》（1）   
http://blog.wenxuecity.com/myblog/72290/201705/11945.html


    硅谷公司的老中同事们，聚在一起说完硅谷的房价会不会跌，又聊起各人经历的买房故事。他们是那么兴致勃勃眉飞色舞，那么津津乐道如数家珍。这些故事大多一波三折，惊奇惊喜，让人拍案叫绝，受益非浅。平时话语不多的马修，一时兴起，说了一段他在前些年所碰到的传奇故事。   

    他来到美国的时候网络泡沫已经退潮，好不容易在一家公司稳定下来，躲过了一波裁员大风暴。他暗自庆幸，办完绿卡，该买房子实现自己的美国梦了。
    那一年是2006，孩子要上大学了。听说在加卅中部的小城市莫塞，环境不错，加大新建了一所分校。一家人开开心心开车前去参观学校。他们被邻近学校的一大片漂亮的新住宅区所震撼。那里有一大批开发商正在大兴土木。到处都有新房销售中心。样品房展示，彩旗飘飘。空气里迷漫着新房子木材的清香。销售代表非常热情地带他们参观了几款最新推出的样品房。2500平方英尺，四房三浴，两车房，前后花园，6000多尺宅基地，才四十二万耶！看着叫人留涟不舍眷恋着迷。销售随即向他们介绍了，财务公司推出的最新优惠计划。完全无需首付。工作收入稳定即可。利率极低。每月只需供一千多元。比租房还便宜。马修与太太两眼发直。马修感觉画在墙上的大饼忽然向他飞来，砸得他满眼金星。几乎都不相信自己的耳朵。“无需首付！？信用要求放低！？超低浮动利率！？” 天下有居然有这样好的事儿？以前只听说买汽车零首付，还要其他资产做抵押。这么大的房子，无需首付，无需抵押。这是怎么回事儿？销售一看他们开始心动。于是加大力度，向他们描绘了一张未来的美景，并独家透露此中秘籍。此乃阿里巴巴芝麻开门万无一失取宝线路图。房子会继续看涨，只需坐收盈利。全无风险。一旦房子看跌。只需把房子交还银行即可。没有金钱损失。只是七年没了商业信用。七年以后又是一条好汉！。。。
    架不住售房员的狂轰滥炸，就好象受不了花枝招展嗲力无穷的利益女神诱惑，无数马修般的英雄竞相倒在石榴裙下，一个个坠入巨网，一大批人就这样上了梦幻的邮轮。啊哈！居然就这样轻而易举地实现了美国梦！马修他们乐不颠儿地搬进了全新的大宅。   

    一年后联储局开始加息。雷曼兄弟银行破产。马修也收到了银行加息追贷的通知。一开始他还犹豫，是否能扛过去？后来看到邻居像退潮一般地迁出。他也只好按照当年的君子协议。愤愤地把房子交给了银行。他这时才感到这是一场精心设计的骗局。银行贷款体系从上到下都乐不此彼地推波助澜，分抢房地产泡沫这块大蛋糕。在全美国折腾出这么大的动静。他们名正言顺地终饱私裏。天下乌鸦一般黑。全世界哪儿都有大小贪官。而这次是道高一尺，魔高一丈。他们把法律的漏洞利用到了极致，整个阴谋实施得天衣无缝。法律对他们无可奈何。   

    听到这里，大家都为马修的境遇不胜唏嘘，深表同情。也有人吾身自省，不能为利失去底线。先祖有训，贪小便宜会吃大亏。。叭啦叭啦，叭啦叭啦。
   
    马修微微一笑，继续他的故事。   
    当众苦主惊魂未定，还沉寂在疗伤的痛苦中，马修精明的太太受到了高人的指点。他们这边把房子还给银行。另一边以太太的名义，在隔邻马路买下一幢同型仅半价的房子搬了进去，花了买羊的价钱，牵回来一头牛。延续了他们的美国梦。
    次贷风暴，他们先是名誉上的受害者，信用违约。可是他们识时务顺大局。异势抓住了潮流的尾巴。很快走出了逆境。以后又以10万出头的房价买下另一栋原价三十多万的独立房，租给大学的学生，回报率10%。他们马不停蹄。越战越勇。在2011年房价最低的时候，他们没闲着，又买下一栋五年新价格二十多万的公寓房，搬回了东圣荷西。机不可失，时不我待。判断迅速，下手果断。马修在房地产的运作上，从此如鱼得水，做得风生水起。
  
    时间很快到了2015年。他们在硅谷的房产四年之中已经涨了一倍。按照马修太太对美国梦的定义，是要住进硅谷的独栋别墅，才算是真正实现了美国梦。而且每月五百多元的公寓管理费，实在让他们感觉不舒服。他们又积极行动起来，到处看房子。生性爱折腾，财神爷仿佛也特别关照。他们鸿运当头，福星高照，被财爷神推了一把，又上了一层楼。
    2015年的硅谷房市已经进入白热化的阶段，疯狂的买家见房就抢。竞价一个比一个凶猛。马修他们在经纪的带领下，看了一家又一家，下了一个offer，又一个offer。把心理价位从加价10%，到加25%。可是，始终不能如愿。还有木有天理？   
    现在回想起来当时的利率实在是低的太离谱，人们有钱就任性。有底气就来拼财气。与素不相见竞争对手一争高下，斗勇斗猛，志在必得。一个个像上了场好斗的公鸡，几轮博奕下来，头破血流，伤痕累累，却斗志不减，越战越勇，差点儿没了底线。马修感觉陷入了一个巨大的漩涡，好像在参于一埸疯狂的豪赌。又好像成了个牵线木偶，被一种莫名其妙的力量牵着向前走。   

    又一个周末。马修和太太开着车漫无目的地在北圣荷西的大街上转悠。鬼使神差的进了一家open house.卖房代理经纪是个老中，他国遇老乡，见面三分亲。一聊，了解到屋主是一个房产投机商。买下这栋房子才三个月，花了血本重新内外装修，一眼看上去很容易吸引买家眼球。开了个超低价69万9。马修前前后后仔细地看了几遍，基本上80%达到自己约要求。估计想拿到，至少在80到85万之间。他随即明确的向经纪表示，他喜欢这个房子。他把自己的财务状况交了底。并告诉对方，打算请自己的经纪下offer. 而对方婉言谢绝买方经纪。原来他想肥水全入自家田。当时客户较多，说话不方便，马修留下联络方式。   
    次日，经纪来电，问马修是否愿意出价XX万？马修大为惊讶，随后相约面谈。马修这才得知，经过一轮筛选，几位出高价的买家都有种种不确定性，卖方急于套现，开出底价，而他却意外地成为首选。幸运之神再次光顾。马修拣到个头彩。马修与太太认真商议一番，签下意向合约。   

    同事们听完马修的故事，都觉得房事道行深，吃水深，精明难防意外，机会风险共存。谁知道机会长成什么模样？千变万化，难以分辨，转眼即失，来去无踪。胆子肥的，善择良机，先下手为强。可上九天揽月，可下五洋捉鳖，财神常伴在左右。胆子小的，处处狐疑，举步怕陷井，落脚惊踩雷，等呵等，想呵想，原地转三圈，一步三回头，不识财神真面目，后悔连连绵绵。真不会想到，发财的机会也许就在这没完没了的折腾中。   
   
    服了你了，马修！生命在于得瑟。
   

     2017年5月12日 乔宁 于美国加州。

http://blog.wenxuecity.com/myblog/72290/201705/20889.html


听完马修的故事。大家的脑子里开始了翻江倒海。一旁的凯文，两眼直楞楞地望着天花板，张大的嘴巴半天也合不上来。这时马修意犹未尽，又补充了一句。"房产投资，夫妻俩人必须同心协力，同向而行。否则是很难成事的。"

   一石激起千层浪。此番话震撼了大家。可不是嘛，纵观近几十年，房价起起伏伏，次贷风暴这次波动是最厉害的。在硅谷，有人抓住了这个百年不遇的机会，逢低买进，成了硅谷人中的新房东，新地主。也有人没有抓住这次机会。眼睁睁的让机会流失了。其中有的并不是没有投资的眼光和勇气，是因为家中成员对房产的认知所求不一致，影响了决策。

   说到家里的领导，凯文仰天长叹，他感同身受，有着说不尽的烦恼。他回忆起自己买房的经历。记得2008年，硅谷的房价还没有多大的动荡，而中谷地区的房价却已下滑过半。从房地产网站中，看到中谷有大批的银行回收房和破产房蜂拥上市。他们从朋友那里获得信息，一场抢房大战已经开始。他们兴匆匆去看了一些open house.又接触了当地的地产经纪。

   凯文的太太很精明，脑子里迅速设置了一个非常复杂的程式，罗列了一系列买房看房要素。她一心想着，这次一定要实现在美国住大房子的梦想。她信心满满胸有成竹。。。凯文并不反对，也觉得这是一个非常好的机会。他比较注重实际，至于那里是否适合自住，觉得应该去看看。大浪淘沙，沙中有金。

   每次看房，凯文主张优先考虑用于出租，而太太挑选房子力主用于自住。工作机会，地点，学区，交通，房型，新旧，朝向格局，噪音。厨房卫生间的装修。客厅和起居室的大小，主卧和次卧的距离。。。林林总总，事无巨细一律列入考查细目，她按自己的要求设定了寻宝路线图，并实施领导一票否决制。“路线是纲，纲举目张”。争执中，凯文记住了领导的这句座右铭。每个周末看十几二十家，结果几个回合下来，看得头晕眼花，心力憔粹。不仅一无所获，理想细目里的要求却是越来越多。他们不断的修改目标，又不断地被自我否定。对房子要求的门槛越来越高，如此下来。他们不得不把看房的范围扩大东移，而且越来越远。原本就不简单的事情，被他们越弄越复杂。不但很难找到合适的房子，连他们自己都感到陷入泥潭，不知走向何方。

   凯文发现出租房和自住房，相差太大。他认为无论买房收租，还是将来自住，完全可以灵活掌握，因地制宜随机而定。而一旦把自住作为首选目标 ，难度陡增。到底有多少机会将来会去自住，他们谁也说不清。有一点很肯定，最近十年一定不会搬过去住，那将是退休以后的事。他们夫妻俩人开始各持己见，任性起来没完没了，意见没法统一，谁也说服不了谁。最后鸣金收兵，从此束之高阁，不了了之。

   转眼到了2011年，美国房市加速下滑。傲立群雄的硅谷房市，也挡不住海啸般的冲击，轰然崩塌。凯文夫妇面对这连续下滑五年的房市，吓得心惊胆战，庆幸当年没有贸然下水。这下可以在家门口拣宝了！他们在硅谷从南到北扫了一遍，感觉遍地黄金。凯文看中了莫根山的一栋豪宅，从一百多万跌到70万，而太太则喜欢上了苗必达的次新独立房。两人这次是因为选择城市而南辕北辙。可是他们忽然发现，房价越是跌，越是没人买。凯文看中的那豪宅，过了两个礼拜居然又跌了两万，＂房价还会跌！＂他们两人第一次惊人地达成共识！可是他们这次再也没有等到房价的第二次探底。房市已开始快速反弹。

   反观另一对年轻人。完全没有思想束缚。他们没有花很多的脑力去纠缠在各种繁琐的细节。他们在电视的房产节目中受到启发。投资的要素就是现金流，要把投资的利益最大化视为首选，用相对少的投入而争取最大的回报。抓住几个要点，锁定五年内的次新房，面积相宜，适合中等收入人租住。把自己个人的喜好暂时搁置一边，以大众化的要求为选房的标准，果断决定，大刀斩乱麻，2009年在中谷买下两栋独立房。并一致达成共识，这次投资，以后不管发生什么事儿。绝不互相推诿，互相埋怨。同心协力，共担风险。

   人说家里的事情难辨谁对谁错，会沟通会妥协，一起接受新资讯，逐步建立共同的价值观，夫妻配合默契，方能家和万事兴。有些重大的投资决定，很难高瞻远瞩面面俱到，也无法洞察先机料事如神。最要紧的是明白这一点，做事在人，成事在天。做了就做了，成了就成了。而不做，就什么都不成。过去如此，现在如此，将来还是如此。


        2017年5月16日  乔宁  于美国加州

2017年5月，硅谷的房价巳连续爬升了六年。业界的研究报告显示，除了南圣荷西小部分地区接近或略超过上一波峰值，其它地区平均价格巳大大超过了2006年. 如果经济保持温和增长，热点地区房价可能继续攀升。

  "硅谷哪里的房价还会涨呢？"

  一位在硅谷从事房产业二十多年的金牌业者，面对他的客户，讲述了他独到的分析和见解。随着苹果谷歌脸书等大公司持续扩张，新员工大量从各地涌入。近水楼台先得月，离公司近的城市成为他们置业的首选，那里正是硅谷房产的热点！只要看到大公司的新办公楼破土而立，附近的房价也会随之拔地而起。以前中等的学区，随着高素质的人群涌入，学区排名也迅速上升。另外，轻轨捷运通到哪里，也会刺激那里的房价。也有经纪说，星巴克咖啡店周围的房子，也是年轻人追逐的目标。

  据调查，现在支持房产持续上行的主要动力，是一批家庭年收入15万到25万美元的新硅谷人。也有来自各地投资者和一些从北上广深转战硅谷的生力军，他们令硅谷西部的房价居高不下。

“老哥，你说什么时候是买房的最好时候？”

  电话的这一头，是一位科技新贵，新硅谷人。电话的那一头是迈克，一位资深硅谷人，某软件公司的元老，同时他又有加州房地产经纪的执照。

   “这么跟你说吧，对你而言，当你自己感到最需要拥有房产的时候，就是买房的最好时候。”

  迈克想起当年考房产经纪时的选择题，语含深机。

  新人被绕得有点晕。"此话怎讲？"

  “这么跟你说吧，你买房是为孩子上学？租房太贵？不能省税？股票获利？公司分红？全额现金？。。。你去google一下。有各种各样的说法，因人而异。选一个你最爱听，最适合你的回答吧。”

  迈克一番话滴水不漏，无懈可击。

  迈克接着说，从时间上来讲，每年的上半年是房市的旺季，通常有大量的房子集中上市，第一拨出现在二月份，第二拨在五月份，第一拨是风向标，而第二拨则按前一批的成交价来定价。

  迈克展望下半年，语调变得深沉。加息在即，通常房市会有所降温。上市的房子也相对减少。买家竞争相对不那么火爆。而感恩节前后则是一年中房市的低点。open house 少人问津。那时少了竞价，还能议价，想想看能省多少？

  “我看中了一套开价120万的次新房，你说我能砍多少价合适呢？”

  一位从深圳来的小哥儿有点迷茫。虽然比起北上广深，硅谷的房价并不算高不可攀，可是怎么着也得问问清楚，毕竟不能做冤大头啊。

  "你是新来的吧。亲，你下单出价爱写多少写多少。先试试水吧！"

  经纪大姐爱怜地安慰小鲜肉，脉脉含情。

  “砍价？等着联储局老佛爷加息吧！等你能砍价了利息也长上去了。＂

  学友一针见血，令人进退两难。

  真也奇了怪了，房价越涨，越多人抢。飞蛾现象？巴菲特定律？眼下在硅谷西部，各路枭雄仍身陷于一场场竞价血拼。房子抢到，恶梦方醒，乔迁之时，如刺梗喉，怎么也开心不起来。回头看一下房产网站，大多房子上市不到一个月就已成交。三个月后他们的交易资料将会公布，留意一下当初心仪的美房，唉，多付一点就拿到了！没得到的总是最好的！

  另一边，一拨精明的投资人把房价，利率，租金作了一个综合比较。都觉得目前的房价已到天花板，作为投资已经很难实现正现金流了。他们把目光转移到别处。

  什么事儿都有例外，奇迹总在不知不觉下发生。有些在湾区房地产业折腾久了的置业达人，他们不被房产经纪左右，游弋房海，专抓漏网之鱼，专牵掉队的羊。如果你们朋友中有此类高手，应重点关注，切勿错过，跟随效仿，步其后尘。不用两眼一抹黑被鬼使神差，不用赤膊上阵倾囊一博。你的视野会别有洞天，你的机会信手擒来。

  不知各位有没有留意？有些卖主漫天叫价，上市一个月以后无人答理，自感无颜，悄悄地下调了他们的要价。市场也会适时的对那些利令智昏的人，泼上一瓢冷水。其实各位仔细观察不难发现，在房屋交易过程中，会有一些因谈判破裂，房货搁浅，种种原因，重返市场的案子。此时有的卖方担心夜长梦多，无心恋战，急于完成交易。特别是卖方经纪既想驴象通吃，也不愿意纠缠不休打持久战，懂行的自由买家就成了他们的首选。他们也许会在无奈中祭出心理底价，迅速成交。所谓踏破铁蹄无觅处，得来全不费功夫。夫妻闹离婚，子女分遗产。。。鱼蚌相争，渔翁得利。关注一下试试运气吧，很爽的耶！

  股市的许多名言，房市也同样适用。股神巴菲特老爷子怎么说来着？人醉我醒，人醒我醉，人贪我清，人惧我进。资本逐利，无奇不有，反其道而行之，能人所不能。

  说了半天买家的事儿。回过头，来说说卖家的事儿吧。房价屡创新高，儿女都上了大学，似乎可以搬出昂贵的好学区。趁高卖出，落袋为安，顺便资产重组啰。

  反观在过去的十年里，一些从硅谷西部的老破房里搬到硅谷东南北部新房大房的朋友们，不少人后悔不已。老张十多年前卖掉了库帕蒂诺的旧房，搬进北圣荷西2500尺的新房，美美地享受了十多年。如今回头一看，两地的升幅相差甚远。就好像从高铁下车换上了一部慢车，一觉醒来，依然龟行。唉，其实当时也曾考虑过将库帕蒂诺的房子留下来，另外贷款买第二栋房子。记得当时是这句名言起了作用："我们既无内债又无外债。"完全没有想着如何利用资本的杠杆，借鸡生蛋。记得当时也有人说，50万啦，房价到了天花板啦，赶紧撤吧！可是真没有人这样说，等着瞧吧！再过二十年，它会涨到两三百万。预言家们的话能信吗？

  人生有太多的选择，究竟是享受人生的快乐，还是执意财富增长，价值观面前，仁者见仁，智者见智，有人选择平稳安逸，信奉天命，知足长乐；有人生性激进冒险，百折不挠，有拼才会赢。各取所需，各走其径。

  如今的硅谷如此风光，急追纽约曼哈顿。在东西两岸，各领风骚。又有谁敢斗胆地预料二十年以后两地的房价呢？
  硅谷啊，硅谷。真是一片热土。



    2017年5月26日   乔宁   于美国加州

最近与一位同事聊起，在硅谷买房的事儿。他从国外分公司调来美国工作，准备在硅谷买房。他最关心的问题，是最近硅谷的房价会不会跌？
   
    1989年以来，湾区前后经历了三次比较大的房价下跌。第一次大约是1991年经济衰退，第二次2001年网络泡沫破灭，第三次2008年的金融危机，每次下滑两至三年，然后缓慢复苏，似乎八至十年一个循环。  

    仔细想一下，每一次下跌的主因，都是大批公司裁员所致。那几次，硅谷失业率达到百分之六，甚至超过十。绝大多数公司招聘冻结，工作难找。不少人失去工作以后，两三年都找不到原来的高薪工作。有的搬离，有的低就，有的转行，有的沉伦。也有的庆幸，有的深造，有的创业，有的弄潮。  

    其中最严重的那次是2008年的次贷危机。那一次是金融业出了大问题。华尔街的天才们贪婪疯狂，把天捅了个大窟窿。法制监管上的漏洞，居然让这些人消遥法外。结果是百姓遭殃，全世界的央行拼命印钞，全民身家缩水。  

    房价下跌，银行启动追贷机制，一些人的房贷一下子上调超过收入，无力缴付银行贷款，只能破产抛售房屋，银行收楼拍卖。而且抛出的越多，接盘的越少，房价下跌加速，恶性循环。在一些重灾区，曾经80多万的房子，跌了一半。多少家庭在金融风暴中失去家园，所受的伤害是非常严重的。而那时硅谷的房价出现了两极分化。一流好学区依然坚挺，三，四流学区则迅速下沉，而且跌得早，跌得深，复苏晚，回升慢。说来也是，在次贷中上当受骗的苦主和失去工作无力还贷的人，多数集中在那里。好学区就跟好股票一样，好股票在牛市大涨，在熊市小跌。垃圾股在牛市小涨，在熊市大跌。  

    第二个因素是房货利率。利率一上升，房产市场将会自动冷却。  

     1991年，硅谷的房屋中间价不到20万。三十年贷款的利率超过10%。工程师的平均年收入大约四万多。以后美联储为刺激经济，利率一降再降。到了1994年。房贷利率降到了百分之七。经济慢慢复苏，房价开始回升。  

    到了2000年。网络经济火爆，工程师的平均年收入已经超过10万。一些幸运的人还拿到了股票期权。全球的科技精英蜂拥而至，硅谷房地产出现了一轮疯抢。那时湾区的中间房价升到四十六万。房贷利率，却出奇地低到百分之四五。记得那年格林斯潘最后一次加息，成了捅破网络泡沫的最后一根稻草。房价迅速掉头下跌，一发不可收拾。  

    2008年次贷危机来势汹猛，从金融业迅速危及各行各业，造成大批人失业破产。美联储出手救市，房贷利率降到接近2%。硅谷中间房价在60万左右。工程师平均年收入在12万上下。有输家就有赢家，由于利率低，月付额少，精明的买家趁低买进，不少朋友摇身一变成了房东大地主。     

    第三个因素是供需关系。上市楼源少。新房开工率低。地产开发商实行饥饿销售。地产经纪推波助澜，压低报价，刺激眼球，一个学区房推出来，招来几十个看家，十几二十个竞价。加价百分之十至三十，司空见惯。   

    许多人不明白，为什么这些人这么疯狂？如果是自住，买一个房子养一个家，抢在加息前锁定一个三十年的低利率。长期持有，外界的房价起伏对其影响不大。中产阶级买房有显而易见的抵税优惠， 再也不用担心房租飞涨的困扰。如果工作顺风顺水。收入逐年增加。有条件择机再投资几个房地产。房养房，钱生钱，建立一个稳定的现金流。一个富足小康家庭的美国梦，不难实现。  

    目前影响房价的第一要素失业率，在湾区是低于4%，看不到任何经济下滑的迹象。第三要素供求关系也不见转变。可以断定，今年硅谷整体房价下跌的可能性是微乎其微。  

    如果今年联储局加速上调利率，那将会直接影响买家每月的房贷，所能负担的能力就相应缩小。面对如此高的房价，竞价抢房的队伍自知时务，偃旗息鼓。那么房地产市场就会退烧，失去继续上冲的热动力。一些三四类的学区，一些有暇玼的房产，出现减价求售的现象不足为奇。届时手持现金的买家，适时出手，不乏是个退潮拾贝的机会。

《硅谷房事》（4）

    中国人爱置业，爱理财，生财有方，取财有道。在次贷风暴中，许多硅谷人把炒股票的热情，转向投资房地产。有些在就近的南圣何西，弗利蒙，黑渥买了投资房。有的在中谷，沙加缅都，甚至拉斯维加斯，购置了大量的银行回收房，破产房。大家在买自住房的时候。都知道location.location. location. 购买投资房，则注重回报率，租金和房价这两个利润空间。且不说这几年房价上升的幅度，有的投资房带来了超过10%的租金回报率，而一般的在3-5%左右。

    以前的租客变成了房主，也有许多房主升级成了地主房东。房东的烦恼，也随之而来。在房市曾经深度探底的重灾区，人们的经济收入也偏低，不稳定。许多家庭没有儲蓄，租金支出超过月收入的一半，一旦失去工作，麻烦随之而来。不少硅谷的新房东，从出租物业三部曲“招租，管理，收房"的过程中，接触到美国底层人民的生活，也体会到做房子出租生意的苦辣酸甜。一部分人不愿意纠缠在繁琐的租房事务中，一则路程较远，不便自己管理，二则会影响自已的工作和生活。他们选择聘请专业的物业经理全权负责打理。物业经理的招租费用是月租金的10%至30%。他们对当地的租客生态比较了解，一般会较快地找到合适的租客。也有些新房东自己有过租房的经历，感觉这一切似乎并不陌生，自己招租，边干边学。选五六个网站贴免费广告，接电话，了解申请人的基本情况背景资料。安排客人看房。收申请费申请表。展开一系列的背景调查。工作稳定，收入三倍于月租，信用成绩600以上，银行存款有一年房租，无犯罪记录，租房历史。有无拖欠？有无被驱逐。。。合格者签约，收定交房。挑选房客工作量很大，鱼龙混杂，隐藏的风险很多，相关法律要遵守，有关居住平权的敏感话不能问，符合条件的房客不易找，许多网友深有体会。有些房东淡季招租不顺利，有点着急，忘记了宁缺勿滥的底线。觉得晚出租一天就损失几十美元，急于求成，这种心态实不可取，一个不小心，引来小鬼，就会惹来大麻烦。也有些房东经验老到，什么都不查，只做面试。现在资讯发达，Google一下，"choosing right tanent". 不难找到顾问咨询和解决的方法。

    租客入住后，交给物业管理的每月费用是租金的5%至10%。物业经理良莠不齐，好的收费较高，似乎能让你高枕无忧。大小事情他们包搅，除了超过二百元的修理会通知你，其它不会来烦你。也有不敬业的。一位物业经理外出度假1个月。没有通知房东和房客。花园里的喷水坏了，水流不止。租约中房东包水费。房客打电话通知物业，无人接电。房客也不采取措施，任水自流。1个月后，房东收到水费账单，高达一千多元。另一位物业管理。声称发现老鼠，每个月向房东收取五十元的抓老鼠费。面对这些，有的房东采取忍术。眼不见心不烦。看着投资巳有成果，心胸开阔一点吧，花钱消灾，小不忍则乱大谋。

    运气不好碰到物管中的害群之马，恶梦就开始了。他们想着从房东这里分一杯羹。先以低收费作吸引，拿到合约后就温水煮蛙，逐步施虐。各种各样的自制修理发票接瞳而至，先小后大，逐步升级，更有甚者，小修报大，无中生有，电器水管轮番报修，少则几十多则上千。令人咋舌。东主防犯无门，苦不堪言。有的房东不得不另请高明。有的忍无可忍，最后卖掉房子，图个清静。

    魔高一尺，道高一丈。亡羊补牢，为期不晚。有的房东设立了修理报批验收制度，加强监督。有的不用疑人，索性收归自管。DIY，或者让房客自行进行小修小补，合理付酬。自己干不了的，请有口碑的修理工。在房东的朋友圈里，团结协作，举贤助力，集思广益，共渡难关。

    当然也有好的物业经理，遵守职业操守。尽忠尽职。想方设法，帮房东节省开支。遇到这样的好管理人，各位房东，不要节省笔墨，多写好评。让这个社会充满正能量。

    高回报通常意味着高风险。既然投资做出租生意，就得要有风险意识。要了解加卅相关的法律，做好预案。一旦碰到逾期六天不交房租的租客，要迅速反应。先与房客沟通，了解情况，有理有利，酌情处理。如有不回电话无理拖延的，不要期待侥幸，立即开始合法的驱逐程序，宜早不宜迟，依照法律条规处理违规房客。生意就是生意，有赚有赔。尽可能掌控局势，减少损失。

    最近一则新闻被炒得沸沸扬扬，一个屋克倫商住公寓的东主，卷入了与租客的集体诉讼官司。在被市政府所支持的律师团的攻击下，面临巨额罚款，行将破产。硅谷一些城市市政府也出台了租金管理条例。这些现象预示什么？房价连年飙升，租金更像是脱了僵的野马。前些年因次贷风波破产，而失去了购房信用的人刚刚解禁，面对眼下硅谷的房价，现不但无力买房，连租房也越来越困难。一部分人心里充满不平，这种积累萌生了负能量，有人甚至把愤怒发泄向房东。许多房东已经感受到这种骚动。有人惊呼打土豪的民潮将卷土重来！听起来有点哗宠取众，危言耸听。大家务必予以关注和警觉，小心行事，分清良民地痞，沉着应对，没事不惹事，有事不怕事。沟通安抚，避免冲突。其实仔细想来。房东和租客的关系，和公司的劳资关系大同小异，和者兴，斗则伤。善于把这两方面的关系协调好，生意才会兴旺发达。