仁恒的房子这一年长得很快，156平2006年8月卖260万。
现在已经360万，
涨了100万阿。9个月，270天，平均每天涨3700元。.

想问一下：此次股市大跌，会不会诱发流动性的资金进入房地产市场？
如果是，那么房价涨起来的话，会诱发20% 个人所得税的落实吗？
如果不是，那么钱会去哪里？.

关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知

文号     沪地税地[2007]26号

发文单位 上海市地方税务局

颁布日期 2007-6-12


各区县税务局、各财税分局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财政部、国家税务总局财税字〔1999〕210号和财税〔2006〕21号文件等规定，现对本市个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题通知如下：

一、根据沪地税流〔2005〕59号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件：（1）住宅小区建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面积140平方米以下；（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

凡不符合上述条件的均为非普通住房。

二、个人转让普通住房的，仍按规定暂免征收土地增值税。

个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收。

三、从2007年7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。

上海市地方税务局

二ＯＯ七年六月十二日.

报告最新战况：新江湾城NO1的复式房子卖到2.2万元。
太过分了。
听说：韩正同志把新江湾城当作他的1号工程。
要把中国福利会幼儿园从康桥搬到新江湾城。.

新江湾城地价翻倍 绿城12.6亿6分钟拿下D1地块
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年6月22日8:54 第一财经日报  


    楼面地价1.25万元/平方米未来售价须近2万元

    刚从竞标现场出来的绿城（中国）（3900.HK，下称“绿城”）董事长宋卫平额头上已渗出汗滴，“整个竞标过程只有6分钟，我们最后加价1000万元，没有人跟进，我们以12.6亿元的价格拿下了D1地块”。

    这一成交价较D1地块的起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，其楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。最早走出竞标现场的新加坡凯德置地中国区总裁林明彦对这一结果只以“不知道”作为回应。

    据宋卫平透露，前几轮竞价都是以1亿元的价格在往上涨。中间最长时间的一次“冷场”出现在第一次竞价，举8号牌的竞拍者只报出100万元的加价，顿时使在场的开发商“有些反应不过来”。据了解，持8号牌的可能是来自东方海外（0316.HK）的人员。

    公告显示，D1地块位于规划中新江湾城城区西部，这一纯住宅用地东至政澄路、南至国晓路、西至淞沪路、北至殷行路，占地面积59253.7平方米，容积率1.7，可建面积超过10万平方米。与此前出让的C1、C2地块相比，这一地块的面积显得略小。

    据一位在现场参与竞价的某地产公司工作人员透露，整个竞价过程“悬念不大”，金地集团（600383.SH）上海公司总经理赵汉忠、绿城董事长宋卫平等好几家开发商的老总都亲临现场，“势头很猛”。

    据了解，此前已拿下C2地块的华润置地（1109.HK）也“做足功课”，“争取再把D1地块再拿下来”，但最终的成交价仍比华润置地的心理价位“超了很多”。

    据了解，绿城在竞价现场遭遇的最大对手是来自重庆的龙湖地产。在绿城最后一次举牌之前，是重庆龙湖以12.5亿元的叫价暂时领先。尽管D1地块最终的成交价已高达12.6亿，但宋卫平表示，他心里可承受的最高价是12.9亿元。

    即便如此，宋卫平仍坦承，按目前的情况，公司开发D1地块可能会亏本。“目前考虑做精装修房，但具体如何开发，还需要做更为详细的规划。我们会努力争取，使公司在这个项目上有一定的利润空间。”

    根据招标书，D1地块仍严格执行“90/70”政策，这使得以高价拿下该地块的绿城可操作空间变小。宋卫平在接受记者采访时称：“这对项目开发有非常大的限制。”

    此前的地王是上海珠江投资有限公司，其于2005年初以接近16亿元总价拿下C1地块——目前在C1地块上开发出来的合生江湾公寓成交均价在1.4万元/平方米左右，最高成交价则超过1.5万元/平方米。

    绿城以如此高价“抢”得D1地块，与其在上海的发展状况密切相关。到目前为止，绿城在上海的项目除了正在开发的绿城玫瑰园这一别墅项目外，上海绿城已接近尾声。如果再不拿地，绿城在上海将面临无地开发的境地。

    在此之前，上海业界对于D1地块成交价的想象空间仍停留在7000元/平方米的楼板价这一水平，最终的成交价则远远超出这一预期。宋卫平对这一结果只淡淡地表示：“既然已经想好的事情，别人能做的，我们为什么不能做？”

    据了解，在上海今年土地出让1号公告中，专门设立外资账户，这也引起业界关于外资大量参与D1地块争夺的预期。但从竞标结果看，曾出席过地块答疑会的日本及韩国开发商均被淹没在港资及内地开发商的争夺战之中。

    凯德置地投资开发部副总经理李大德则在竞标现场外再三强调，从这个结果看，外资对于地价还是非常冷静的。此前C2地块的竞标现场，也曾出现凯德置地的身影，但也一无所获。

    自去年成功在香港上市后的绿城，则显现出“如狼似虎”的态势：尽管在过去一年中已通过资本市场融资100亿元，宋卫平仍直呼钱不够用，“公司计划将100亿中的三分之一用于在上海买地。如果公司找到更多合作伙伴，或者从资本市场融得更多资金的话，不排除在上海投入更多资金。”

    绿城的市场压力

    2007年6月21日，在新江湾城D1地块的公开挂牌竞标中，绿城集团以1.25万元/平方米的惊人楼板价力挫众地产巨头，拿下该地块开发权。一时令业内人士大跌眼镜。

    笔者首先想到的是，去年金地竞标花木地块时的也曾表现出这等决心与勇气。当时花木地块以60亿元的高总价“艳惊四方”，但以区域楼板价的比较关系而言，金地想要拿的花木地块比起绿城拿下新江湾城D1地块，可谓小巫见大巫。到底是什么“魔力”在驱使绿城下此辣手，这一事件对于上海楼市的意义何在？

    不妨先分析一下这块地的情况。新江湾D1地块属于今年1号土地出让公告中的最好的一块住宅用地，虽然只有区区6万平方米。政府对于参加竞标的企业设置的“门槛”很高：境外购买人需要能够提供1亿美元以上的银行存款证明，国内地产商则要求注册资本不低于人民币2亿元，具有一级开发资质的地产商，要求近三年开发规模50万平方米以上，并提供不低于1.5亿元的银行存款证明。

    新江湾城整体定位较高，规划相当完善，而且依托五角场城市副中心的区域优势，近两年一直是土地出让市场中的宠儿。2005年合生国际地块成交的楼板价为5616元/平方米，目前在售均价达14000元左右；2006年华润竞得的C2地块楼面地价涨到6676元/平方米。合理推算，D1地块楼板价肯定会继续攀升，但一下子翻了近一倍，不能不让人惊诧。

    原因何在？笔者认为大致有三点。其一，从土地出让角度分析，近三四年，通过公开市场出让的市中心地块仅有十几幅，尤其去年以来更是稀少，开发商对好地段住宅用地需求可以用“嗷嗷待哺”来形容。物以稀为贵，当大家都在争抢一块蛋糕时，其价格自然一路飙高。

    其二，从市场角度考量，市中心住宅的抗跌性明显强于普通住宅，在2005年以来的市场走弱态势下，市区优质楼盘的价格一直很坚挺。而且，自今年3月以来的市场回暖过程中，又是中高端住宅冲在了前面，位于内中环附近的宝华现代城、上海绿城、大唐国际公寓、耀江花园等楼盘销售业绩抢眼。因此，市中心住宅的价格上涨空间仍然很大。

    其三，中国房地产巨头间的竞争趋于白热化。宏观调控之下，房地产企业优胜劣汰的速度加快，大型地产商之间争抢优质地块的惨烈程度加深，全国重点城市每推出一幅市中心好的住宅用地，都会引来“群狼”围食。以前，这种现象更多地发生在外资企业之间，现在越来越多的内地房企参与其中，因为很多内地大型企业已经实现多元化融资，不仅与诸多海外基金结成战略合作伙伴，而且部分已经成功上市。本文的主角绿城（中国）就是一大典范，去年在香港成功IPO，今年又获得增发。“地有多大产，人有多大胆”，拥有雄厚财力的绿城目前最缺的就是好地块。

    问题的关键在于，这么高的楼板价，未来的房价又将被推高到何处，能卖得掉吗？

    绿城开发高档住宅的能力还是值得期待的，以前的作品也能表明其精雕细琢的好功夫。关于将来的售价，不妨做个简单的算术题，其近旁的合生国际项目的售价（14000元）减去楼板价（5616元），约为8400元，绿城如果参照合生的建安等成本和利润，则D1地块的单价应是12500加上8400，约等于21000元/平方米。也就是说，即使绿城能够精减相关成本和压缩利润，售价至少也须18000元左右。

    考虑到新江湾城的规划利好性、轨道十号线的交通便利性、市区地块的稀缺性、市场的向好性，笔者认为未来两年18000~21000元的价格有一定的可行性。但是，这一价格的风险性来自两方面，第一，如果上海楼市明后两年出现盘整态势，则这一价格的市场接受度不容乐观；第二，必须注意到这一项目基本上是按“90/70”要求规划的，经验表明，高单价的中小户型并非热销品种，这就得考验绿城在户型创新上的能力了。

    综而言之，新江湾D1地块的高价出让，是种完全市场化的行为，它明确传达出一个信号：开发商对于新江湾城和上海楼市的前景依然非常看好。这一信号，值得消费者和地方政府关注并深思。.

钻石地段豪华楼为啥门庭冷落?
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年6月24日 新民晚报 厉苒苒 王瑜明 周馨  
近几年来，酒店式公寓在申城走俏，功能齐全的设施加上颇具竞争力的价格，使之成为不少人来沪住宿的选择。
酒店式公寓，原意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，专指只做服务、没有任何酒店经营内容的纯服务公寓。然而，如今常见的酒店式公寓已变异为酒店。究竟是酒店还是公寓？概念上的混淆以及经营权限上的暧昧含糊，使沪上酒店式公寓处于尴尬境地。
上海太平洋国际大酒店（原骏豪国际）曾经是上海第一家全套房豪华酒店，引进澳大利亚第一大的酒店集团入驻管理，但在两个月前，光鲜一时的它被责令停业整顿，成为上海首家被公安部门查处的酒店式公寓。现在，它尴尬地站立在本市的钻石地段。
现状凄凉
仅一墙之隔，与身旁大型购物中心形成鲜明对比，位于陕西北路南阳路口的上海太平洋国际大酒店如今门庭冷落。傍晚时分，酒店门口全然没有想象中的人来车往和客人入住的场景，几乎没人进出，旋转门处放着一块“设备维修”的牌子。不远的墙上，“大酒店”标牌已被取下，只能依稀看见曾经的痕迹。
走进酒店大堂，两张告示贴在醒目的位置，上面写着：上海太平洋国际大酒店因未取得《特种行业许可证》，擅自开办特种行业（旅馆），违反《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》被取缔。落款日期是3月20日，由上海市公安局静安分局签发。大堂里冷冷清清，前台没有人，形似餐厅的地方也空荡荡的，只有一个保安“坚守”岗位。
“这里有空房子出租吗？”记者问。
“你到10楼去问骏豪的接待中心。这里原来是太平洋酒店，不过现在停业了。”保安告诉记者，停业是因为一个证没办出来，但具体情况他不清楚。记者注意到，尽管天气闷热难当，整幢大楼却没开空调。据说，这是为了节约成本的“不得已而为之”。
来到10楼，走道一边写着“物业”的前台上坐着三四名工作人员，而另一边的厅，玻璃门紧闭。记者随即找到了保安所说的10楼接待中心。“我们是骏豪，你要问租金租房的事得去9楼物业。”一名工作人员回答，“不过要住酒店不可能了，现在正停业，我们公司也停业了。”
“那买了房子的业主怎么办，特种行业许可证还办得出来吗？”面对这些问题，这名工作人员称得问公司老板，但老板不在，也不便透露其联系方式。对于自己公司的业务究竟有些啥内容，这名工作人员表示不清楚。
接着，记者又来到12楼，发现这里的布置俨然是酒店客房，不过走道里也是一片死寂，按了几套房的门铃，均无人应答。
业主苦恼
“我算是拿到烫手山芋了，租也不能租，卖也卖不掉。只能自认倒霉。”虽然物业有所升值，购买骏豪国际的陈先生却笑不出来，因为作为房东的他如今损失不小。陈先生购买了骏豪国际的一套房子，面积约50多平方米。购买时，堪称顶级的地段以及高品质的管理承诺都让他心动。然而交房后，麻烦接踵而来。
2004年5月，当他前去项目现场办理房屋交接手续时，突然发现，自家厨房里竟然没有烟道，没有脱排油烟机，连中央空调都不制冷。在随后的验收过程中，他和其他业主又发现，自己的房子有太多地方与合同约定、示范样板以及广告宣传、楼书宣传明显不符。甚至在后来的检测中，发现房间还存在室内空气质量不合格的问题。
“我花100多万元买的南京路精装修物业，最终交到我手里竟然是这样一种不堪的模样！”但陈先生没想到，更大的麻烦还在后头。
购买后，根据售后返租形式，由物业聘请了澳大利亚第一大的酒店集团旅游酒店及休闲有限公司THL签约管理，挂牌THL麾下全套房“GrandPacific”（太平洋）品牌。根据不同房型，试营业时，开出的房价每天在1536元～6225元之间。
令人始料不及的是，由于小业主有几百个，其中很多业主更愿意自己经营，使得THL无法整体管理。当年7月，THL宣布终止上海太平洋国际大酒店管理协议。
THL退出后，太平洋方面并未引进新的管理方，酒店内部开始多方管理，知情人士透露：“有些温州商人一买就是几层楼，他们自己组建团队管理，还有一些是自己入住，再有一部分是业主自管，整体建筑无法成为一家统一的酒店，就连房价也不能像THL管理时统一对外。”
最终，一系列纷扰引来了一纸取缔书——“上海太平洋国际大酒店因未取得《特种行业许可证》，擅自开办特种行业（旅馆），违反《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》第5条第1款之规定，现根据第26条第2款第1项之规定，予以取缔。”
业内人士说，售后返租却一直没有统一管理，是这家酒店先后流失管理方和此次停业的根源所在。
【焦点关注】酒店式公寓抢了谁的客源？  
上海市旅游行业协会饭店业分会秘书长赵仁荣明确表示：“酒店式公寓不属于我们旅游行业协会饭店业分会。”赵仁荣的一句话给酒店式公寓戴了顶“尴尬地位”的帽子，“所以，我们没有资格对酒店式公寓调查研究。”
赵仁荣坦言，他并不清楚酒店式公寓会否影响到饭店、酒店的客源。
他告诉记者，目前上海酒店业呈现房价走高、入住率下降、星级酒店供过于求的状况。数据显示，2006年，仅高端市场（四星、五星级）就新增酒店17家，客房5901间，客房增长速度为16.68％，增幅为历年最高。虽然，入境过夜人数和国内旅游过夜人数增加了20万，但增幅仅为4.52％。客房增量3.7倍于需求增速的状况，导致了整体平均出租率进一步下降。
在这种情况下，酒店式公寓的出现确实抢了传统星级饭店的一部分客源，“值得注意的是，部分酒店式公寓在设备、服务上相对投入少，经营成本低，一定程度上会冲击酒店业，扰乱市场。”一名业内人士说。
【焦点链接】酒店式公寓与公寓式酒店  
酒店式公寓的雏形最早出现于欧洲，在我国最早出现在深圳，始于1994年。据不完全统计，目前上海共有近百家，北京则有50多家，在广州、海口、杭州、厦门、成都等地也是遍地开花。
现在市场上还有另外一种形式的物业：公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的套房。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是产权分散的“酒店”。由于其产权的特殊性，很难办理《特种行业许可证》。而公寓式酒店产权无法分割出售，一般由投资方整体投资后，聘请专业管理公司进行酒店化管理。
专业人士透露，酒店式公寓是游离在酒店与出租房之间的行业，按照相关法规要求，目前很难办齐所有证照。工商部门会整治无任何证照的酒店式公寓，内容包括无证照酒店式公寓设置的服务台、发布的违法广告等。.

当初我可是很认真地考虑这个楼盘的，在非典时候。结果，金丰易居的销售太有花头，想想就忍痛放弃了。
还好，因祸得福，逃了一劫。.

为啥上海房价的涨幅是全国倒数第一?.

我看有些地方居民收入不高,但房价也很高.而且涨势之汹,令人侧目.
上海基数高,就不能涨了吗?
那伦敦\纽约等地基数更高,怎么还在涨?
深圳一直比上海房价低30%,到现在反超上海50%,均价1.5万了,怎么还在涨?
也没见深圳人跳楼啊?
北京基数一直很高,怎么还在涨?.

问过有位房地产专家（是真正的专家），他的意见是：群众们自己用眼光看，房价到底涨不涨？政府的调控思路是错误的，便宜了老外（投资的、银行的）等等，包括现在热炒的中资银行首付50%，外资银行更高兴（只要银监会同意，外资银行愿意收取3.5%的利息，20%的首付）。.

一月几千好歹还可以活得潇洒，要买了房，欠一屁股债回头每月还的不比房租少，何苦。
关键是：租房是你付出租金，房东获得产权。
房奴是每个月用租金的钱付按揭，自己获得产权。
结果是：万一您哪天付不起租金了，可能被房东赶出来。您一无所有（指的是已经付出的租金）
万一您哪天付不起按揭了，可能被银行赶出来。但是，你的首付款和已经还的本金应该还给你（前提是房价不涨），如果房价跌，你的首付款和已经还的本金会少的，但不会像付租金一样一无所有。如果房价涨，你的首付款和已经还的本金会很多的，因为有按揭的杠杆效应。.

支持楼上的，房子太大了，很难从牙齿缝里省出来。.

3年内上海内环涨到1万美元 政府努力是否被抵消
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2007年8月27日10:56 中国经营报 王其明  


　　短短一个月内，上海房地产调控“组合拳”接连打出，让人眼花缭乱。

　　7月24日，《上海市房地产市场调控三年滚动计划》公布，预测了未来三年全市实际住宅用地需求，并对新增土地供应量作出初步规划，还披露今年下半年将新推1000公顷土地。

　　8月15日，上海市委副书记、市长韩正宣布近期出台一揽子民生保障政策，其中包括扩大廉租房制度受益面，年内先扩大到3万户，此项工作今年先在中心城区全面推开，明年覆盖到全市各区县。

　　8月16日，上海公积金网站发布通知，将从今年9月1日起调高住房公积金贷款的额度上限，第一次购买自住住房的借款人每户最多可贷50万元（40万元普通公积金+10万元补充公积金）。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟说，政府现在调控思路的根本是顺其自然，这无疑是正确的，中低收入人群住房问题由政府承担解决，其他交给市场解决，增加土地供应就是市场化调控房价的重要信号。

　　但新汉业不动产执行总裁赵云飞对此有所保留，他质问道，这么多的土地供应由哪里来？偏远区域卖地作用不大，市区拆迁矛盾又难以理顺，而且现在地价这么高，房价如何才能平稳呢？

　　当地业界还担心，廉租房受益家庭今年内扩大到3万户，涉及大量房源、资金以及公平轮候等问题，廉租房分布地点往往较偏远，老百姓通勤成本也很高。

　　盛基集团副总裁朱咏敏同意政府调控思路是正确的，但指出如果房价继续疯涨下去，原来有能力在市场中解决住房问题的人，到头来也不得不挤入购买经济适用房的队伍中，政府哪有能力完全承担？他担心这些看上去不错的政策，早晚会被高房价抵消。

　　事实上，上海市中心内环以内房价涨幅相当惊人，尤其是高端物业。近日世邦魏理仕一项专题研究成果表明，2004年到2008年之间，上海售价在2万元/平方米以上的高端物业，新增供应量以每年25%的比例递减，同期市场吸纳量保持稳中有升势头，成交率从2004年的61%增加至2006年底的80%，总体售价升幅则达10％。

　　二手房市场同样价升量跌，市场上弥漫“惜售”气氛，中介代理商信义房产公布的半月交易统计数据显示，8月上旬二手物业成交量环比下降6.5%，成交均价为20404元/平方米，与去年7月同期相比，涨幅超过23%。

　　如此凶猛的涨幅之下，业内人士估计，不用三年，上海内环内房价将涨到每平方米10000美元。高房价将抵消政府为建立和完善住房保障体系所做的种种努力，恐怕并非危言耸听。.