上海女人的选房经：钱袋和地段的较量
http://finance.QQ.com 2009年05月11日07:53 理财周报
“唐府邸离地铁太远”、“金爵公寓户型太小，离马路太近”……在陈曼宁眼中，每套房子似乎都离她的期望差那么一点。
看房两年，阅房无数，陈曼宁至今仍没买到自己合意的房子，但她却因此成了半个实战派看房专家。
地段，地段，还是地段
家住上海的陈曼宁在历经近两年的看房经历后，得出的最大的选房心得是：地段，地段，还是地段。但对于这句话，陈曼宁有着自己的理解。
“平时我们说地段好都在说房子的交通配套设置便利，但我认为，每个人因自己的居住需求不同而有对好地段不同的理解。你买的房子配套是否满足你的各种需求，比如有人爱离菜场近，有人要买学区好，有人要附近有公园，有人要健身方便，也有人需要安静休闲的环境，能满足你需求的就是好地段。此外，就是指你买的房子是否上班方便，毕竟人这一辈子有半辈子在工作（借用智联广告），家和公司的距离还是大大影响到每天的幸福感的，另外，房子是否在保值升值地段则特别是投资人最看中的。”陈曼宁在与理财周报记者交谈的近乎两个小时中，俨然像是一个专业的地产市场分析师。
对于陈曼宁来说，她最大的嗜好是爱煮饭，“菜场一定要近，不要那种只有个家乐福守在旁边的房子，毕竟家乐福里面菜的丰富程度和新鲜程度都远不能和菜场相比。”
早年在杭州生活惯了的陈曼宁，很喜欢休息的时候去有花花草草的地方玩，“我喜欢旁边有公园，以后有了小孩也可以经常带他去呼吸新鲜空气，守着公园确保了家附近的空气质量也不会差。”
对于是否处于学区范围，陈并不在意，“差不多就行，因为我相信父母是小朋友最好的老师。上班我和老公都在张江，最方便就是买在二号线沿线，以后跳槽的话，2号线转其他线也很方便。最后保值升值的问题，我想大家都深有感触，从前年8月房价开始下滑，可以明显的看到外环的跌价速度远远高于内环。”在看过近百套房源后，陈曼宁基本划定了目标待选楼盘——只看2号线沿线的房子。
“首先吸引我眼球的是唐镇的盛唐府邸。每平方米只要8000元，便宜到不敢相信，不顾一切的冲过去看了，也差点买了，要不根本买不到。当时是2008年的4月底，真正的房价最高点。开盘的时候，房子基本已经被内定完，我和老公也不是真的有诚心去抢，所以就没有买到。后面再去看保利的金爵公寓时，绕道去看了已经完工的房子，庆幸自己没有买到，小区非常小，房间距离还不如旁边的拆迁还原房，又靠近集卡飞驰的马路。到了2008年8月份，金爵公寓要开盘的时候，已经远不是5月的行情，我老公随便骑了个车子过去看一眼，居然还领到了第一个号。唐镇虽然未来规划是配套张江高科技园区的生活区，发展起来也确实仍需时日，现在还没有形成很好的生活氛围，比较脏乱，而且开盘的楼大都离2号线有相当距离，走路大概15分钟。公交车，比如东川专线，实在是属于开得很猛的那种，没有位子，一路站到张江的话，估计上班的心情早都没有了。”
说起话来着实有些小女人味儿的曼宁在用自己的理想住房条件去衡量了近两年后，开始对买房失去了热情，直到现在，陈曼宁仍在看房，“宁缺毋滥”是支持她坚持继续看房的唯一理由。
量入为出，看清钱袋再看房
在陈曼宁的故事里，其实他们忽略了另一个重要的因素——自身的经济实力。“这是多数购房者容易忽略的因素，导致日后沉重的房贷负担严重影响了生活质量。”国家注册理财师陈庆生说。
家庭的经济实力
不仅是当前的家庭收入状况，还包括家庭未来的收入增值空间，还要考虑未来可能需要的大笔支出。举例来说，如果你计划2年后去国外镀镀金，需要准备40万的现金，那么宁可现在买房子多贷点钱，把现金留在身边，因为房产再抵押贷款的利息比购房贷款的利息高的可不是一点点，而且麻烦。
陈曼宁夫妻俩至今没能买到房，其重要原因也包括这方面的因素。在衡量清楚自己的家庭能承受的购房总价后，在你所喜欢的区域内（区域的选择就是那句话，地段，地段还是地段），很容易就可以明确自己能够买的盘了。“如果只是小夫妻住，短期内又不要孩子，那就可以买得小点，新点。如果打算要孩子，那就一定要买得大点，至少保证妻子在怀孕的时候，父母过来照顾，可以有个房间睡觉。”已经购房的黄韬其切身体会就是孩子要得早了，房子不够住了，“建议要买房的在考虑首付时也考虑下是否需要预留装修款。”陈庆生说。
看房需要选择天气和时段
“晚上看房好处多。我喜欢在下午七点以后看房。天黑之后看房，这样可以观察到小区保安有无定时巡逻以确定该楼盘的居住安全性，路灯、楼道灯是否正常工作等，这些情况都是在白天无法看到的。”
秘诀1 雨天看房有惊喜
雨水是检测房子质量的重要武器，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无余，尤其要留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象，因为漆色不均很可能是经水浸湿所致。如果发生问题，修缮起来是很麻烦的，看房时发现这些问题都是日后和业主讨价还价的重要筹码。
秘诀2 空房子更有看头
房子格局比什么都重要，尤其是购买二手房更需要看空房。没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局，房子本身的缺陷也会暴露得更明显，诸如，如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。
秘诀3 选择一个好楼盘
一个宜居、健康、绿色的环境之中，应该容积率小，绿化率高，使用率适中：容积率度不高于3.0，绿地率要大于30％，房子使用率应该在80％以上。
二手房大型中介埋
“眼线”，猎取抢手房源
在买房者大概锁定几个小区之后，就可以找各路中介集中看房。建议购房者尽量找大中介，因为卖方也大都会先选择知名的中介挂牌，所以知名大中介的房源通常会比较全。
警惕“硬伤房”
按中介行内长期形成的行业规律，在刚开始看的时候，可能会看到比较多有缺陷的“硬伤房”。
名词解释 何为硬伤房？
比如1楼或顶楼，比如靠街，或者房型很差，而最后一种在房龄很久的房改房里普遍存在，房型好的是极少数，常看到诸如暗厅，洗手间没有窗户等奇怪的户型。
好的房源永远都是稀缺资源，在中介一挂牌就会立刻被卖掉，常常需要等上一段时间才会看到好的房源，所以看房前要做好长久战的准备。
混熟中介
等你和各大中介都相处下了几个熟人，并愿意随时为你充当“眼线”之后，你就会成为最早知道那些没有硬伤的物美价廉的房子“出没”的信息，记住，这时候要快点做决定，除非你对某些硬伤有很好的包容性，否则一定要抓住这稀少的好房子。
中介作为磨价“马前炮”，
再亲自会房东
一般看了这样的房子之后，会有1周的时间和房东磨价，开始可以让中介去谈，谈到差不多时候，亲自去和房东摊牌。“建议在周六之前和房东谈，如果约在周六周日，房东一定没有心思的，想想有那么多人看房，且是抢手货，他怎么有心思跟你谈降价呢。”吃过此亏的买房人对于后来买房者最大的谏言就是看准了就一定要快、准、狠。.
