看来我是窝在家里不出门的原因，居然没发现有那么多人露宿街头。看来以后还是要用眼睛观察.

房价还没跌多少，ZF就力挺楼市，出了那么多刺激楼市的政策，估计大跌是不大可能的。不知道能不能回到买房退税的时代，这个时候倒是可以考虑再买一套。.

引用:

原帖由 留学爸爸 于 2009-1-6 14:11 发表



首先要明确‘刚性需求’这个词的含义：

所谓刚性需求本来是说必须要的东西，离不开的东西，但在现实中，多数所谓刚性需求的东西都有其他可以变通替代的方式，比如你住不起贵的，可以住便宜的，买不起大的， ...

严重支持你的观点，许多刚工作的年轻人，以及在上海打工的人，他们也投入到了买房的大军中。他们是不是刚性需求？表面上看，他们确实是刚性需求，但是他们的刚性需求是被忽悠出来的。由于房价的不断上涨，以及投机预期的不断放大，使得没有购买努力的他们，以及他们的父母，以全家之力做首付，成为买房一员，而他们付出的是父母的养老、自己二、三十年的支出负担。这样的情况不是中国经济的幸事，而是中国的悲哀。中国经济30年的成就没有用在提高国际竞争力上，而用在钢筋混凝土上。
不喝矿泉水死不了人，可怕的是为了喝矿泉水而拒绝其他水源最后活活渴死。.

不喝矿泉水死不了人，可怕的是为了喝矿泉水而拒绝其他水源最后活活渴死。

他们宁可节衣缩食降低生活质量也要喝矿泉水！甚至不惜让父母全家跟着节衣缩食。好孝顺的子女啊！不知道当更多的便宜矿泉水出现的时候他们感觉如何.

是否寡闻我不方便评价，但露宿街头的的确不少，我见过。更有很多人群居，合租，全家挤在10平米老破房子的也大有人在。。如果按照某些地产行业的钢性需求理论，他们早该都买房子了。

[ 本帖最后由 留学爸爸 于 2009-1-6 19:19 编辑 ]

留学爸爸的这段话，我要顶一下。我身边不少外企的白领，他们的工资貌似不低，大多数一万元以上，但是，我知道，他们很多人都在合租的房子。长安米贵，居之不易。这也是我很困惑的原因，是什么在支撑着上海的房价高高再上呢？.

其实还有个简单的计算是否值得投资房产的方法（仅仅是从投资角度，不考虑个人感受，心理需求等因素）
大家知道股票有股息率，就是说即使买了股票不靠股价波动，仅仅靠股息的收益也划算，这个时候的股价就是有投资价值。当然你如果确信股价能上涨也可以不看股息（这个看你的判断力了）。
房子一样道理，你的股息就是出租的租金，股价就是你买房子的全部成本（包括利息以及本金的资金成本）。除非你认为未来的房价上涨速度超过你的资金成本，否则你投资房产的理由就是看租金。你自己算算自己的年收益率就知道买房子划算不划算。

很多月收入万元以上的人不买房子我想有两个方面原因：房子不值这个价格，根据上面的方式计算后就知道那个划算。
当然也有人是买不起。

[ 本帖最后由 留学爸爸 于 2009-1-7 20:24 编辑 ].

那房子年收益率为多少时可认为比较合理，可以考虑买房子呢？.

如果假定房价不变化，年收益至少要高于你所有投入资金的成本的2.5%吧，因为即使降息后的一年定期存款也有那么多收益。考虑的房产投资的不确定性（不一定月月都能出租出去,出租房屋的花费，有的还要配置家具装修电器等的折旧）所以年收益5%应该是可以接受的底线。否则不如买国债等无风险免操心的投资了。

所以你考虑收益和资金成本的时候要考虑未来长期利率的变化，因为你的收益率是跟那个密切相关的，比如银行加息了，那你的资金成本就提高了，相对的租金收益就必须提高，否则不如存银行了。
另外你的实际资金成本不仅仅是你贷款的利息，还有你实际支付的购房费用本身损失的利息（如果你的钱不买房子存银行里不但不用负担利息还会得到利息）
最后凡是投资都要考虑流动性，同样的收益和风险的情况下，流动性强的收益低点也可以接受，流动性差的就要更高收益才合算。.

真跌50%的话，价格也回落不到2002年前的水平，我认为房价比起当时，大概涨了200%以上。.

如果真的跌50%,我立马冲进去买一套回家.

引用:

原帖由 junhuayang2005 于 2009-1-8 12:13 发表
真跌50%的话，价格也回落不到2002年前的水平，我认为房价比起当时，大概涨了200%以上。

这正是有巨大下跌空间的原因之一！ 跌50%仅仅是一种说法，具体跌到什么位置要有经济和市场说了算。
但只要清楚的知道现在离底很远就够了！.

引用:

原帖由 zhuzhu宝贝 于 2009-1-8 12:57 发表
如果真的跌50%,我立马冲进去买一套回家

有人看到6000点的股票跌到3000点了就立马冲进去了，结果呢？

不要主观的给自己定什么价格进去，从投资角度说，租金回报率是决定该不该进的理由。 至于房价具体跌到什么位置是底，这个要看经济和市场来决定的。你只要知道现在远没到底就行了.

引用:

原帖由 zhuzhu宝贝 于 2009-1-8 12:57 发表
如果真的跌50%,我立马冲进去买一套回家

我也想，不过没有这笔钱。呵呵，现在也想改善居住条件。.

引用:

原帖由 留学爸爸 于 2009-1-8 13:02 发表


有人看到6000点的股票跌到3000点了就立马冲进去了，结果呢？

不要主观的给自己定什么价格进去，从投资角度说，租金回报率是决定该不该进的理由。 至于房价具体跌到什么位置是底，这个要看经济和市场来决定的。 ...

分为自住和投资吧。
对于刚性需求的人来说，降50%是可以考虑的。.

引用:

原帖由 junhuayang2005 于 2009-1-8 13:28 发表

分为自住和投资吧。
对于刚性需求的人来说，降50%是可以考虑的。

这里就是说的投资。如果是自住，而且心理上不能克服等待的痛苦的，经济条件又好的人，那就不要考虑什么赚还是赔了，随时可以买。.

引用:

原帖由 踏雪无痕 于 2009-1-8 13:36 发表
02至今的都至少300％以上了。

对的，我说保守些。.

朋友刚租了间房，179.23平米，2200元的租金，看了一下买入的价格1.23万，投资回报率可以算算，租金便宜得可以。.

说得有理,一针见血..

引用:

原帖由 小豆丁的妈妈 于 2009-1-8 14:20 发表
朋友刚租了间房，179.23平米，2200元的租金，看了一下买入的价格1.23万，投资回报率可以算算，租金便宜得可以。

在什么地段啊，那么大的房子2200元租金？ 透露一下，呵呵

如果你这个朋友是贷款买的，那这个租金连利息都不够呵呵

[ 本帖最后由 留学爸爸 于 2009-1-8 14:39 编辑 ].

你是企业的话先申请破产,才能不用还银行的款,如果是个人的话好像还没不用还的法律条文,就算你死了还要你的子子孙孙还的,他们就差把死人拉出来还让死了的人还,除非你没有配偶,没子女,父母不在,那么银行拿你没办法..

这样算来,房子都不值得投资的..

引用:

原帖由 snake0830 于 2009-1-8 14:46 发表
这样算来,房子都不值得投资的.

所以不能机械的算。我前面说过，如同股票一样，要考虑未来股价预期。如果你预期房价还能涨，那你买了不是靠吃租金的，就可以投资（前提是你的预期是对的）

即使按照这个租金回报率，如果你是2002年买的房子，依然有不错的回报率。那就说2002年的房价就是有投资价值的。所以不能简单说房子都不值得投资，关键是价格.

引用:

原帖由 zhuzhu宝贝 于 2009-1-8 12:57 发表
如果真的跌50%,我立马冲进去买一套回家

房价什么时候见底，一个简单的方法可以知道底部位置。和股票一样，首先，必须有人因房子跳楼自杀，其次房子跌进成本价，三开发商在市场上买房子比自己建造合算。就象93年的海南，最好的地段的房子才900元/平。.

法不责众.

引用:

原帖由 青蛙她爸 于 2009-1-8 20:41 发表
法不责众

不是不责，是责的方式不同，给你延长还款时间，但别想赖掉，除非人死.

负翁就这样横空出世了~~~.

回复 107#isyeee 的帖子
最简单的算法是：买房成本如果大于15年总的收回租金，便不值得投资。

13～15 是临界部分。

13以下值得投资。

支持，不过按此计算，很难找到合适的房子。各种利好，甚至未来的级差等收益，KFC已帮你算好，从老百姓那提前收取了。投资时要谨慎，房子是传说中吸金大方的王牌媒介，在中国，房子是个短线产品，除非：1.你很有钱，多得没地方用；2.或你仅仅是个牛市中的炒房者。.

引用:

原帖由 神奇牛牛爸爸 于 2008-12-10 08:51 发表
我看到过银行的信用调查资料，很可怕！你开立的所有账户信息，余额；你曾经工作过的单位，职务，联系方式；信用使用情况；配偶信息。。。。。你在银行面前是透明的！！

确实如此。还有哪天忘了及时还钱，但第二天及时给补上了，仍会给你标注“逾期”且要3-5年后才会自动消失。如果这样的“逾期”次数超过2，你的再贷款就存在很大难度，更不用说有一套房子的贷款不还了。梦都做不了呀！！！.

引用:

原帖由 SURVIVE 于 2009-1-9 13:10 发表
我想问问：房价下跌50％，经济会怎么样啊？那不是破产的太多了吗？

只要是温水煮青蛙，即使死亡也是在不知不觉中的，没问题。地产是经济的毒瘤，手术时候有点痛很正常，少量人破产不影响什么.

引用:

原帖由 SURVIVE 于 2009-1-9 15:08 发表
我觉得不是只影响到房地产商，是影响到很多行业的，经济会非常萧条，恶化啊。

即使那样也是应该还的。难道如果房价从来没大涨过，社会就一直萧条了吗？本身依靠地产拉动经济就是罪源，谁多拿了谁就该还。如果一个国家的经济就靠炒房子支撑，那仅仅是什么时候死的问题。.

引用:

原帖由 留学爸爸 于 2009-1-8 15:05 发表


所以不能机械的算。我前面说过，如同股票一样，要考虑未来股价预期。如果你预期房价还能涨，那你买了不是靠吃租金的，就可以投资（前提是你的预期是对的）

即使按照这个租金回报率，如果你是2002年买的房子， ...

那想问如果02年买的房子,非学区房,现租金收益还可以,但需要学区房,请最近两年是通过置换学区房,还是另外买学区房?.

我觉得单纯从投资角度，是否学区房已经体现的价格上了。所以关键是你心理的’ 学区‘值多少钱的溢价。有人为了孩子读好学校，甚至给学校送汽车，给老师数万的红包，对这样的观念来说，恐怕学区二字比房子都贵。
也有人认为孩子的未来主要靠自努力，公立学校差别没那么巨大，不值得大投入去换未知的东西。那所谓学区房就跟一般房子一样，没区别。

所以回答你的问题，还是要看你自己如何定位学区房的价值。我只能说不考虑学区的情况下，你现在尽早卖出房子是明智的，因为总体看跌的情况下，绝大多数都难逃。无论是否学区房，从价格角度来说多数都高估了

[ 本帖最后由 留学爸爸 于 2009-1-10 13:21 编辑 ].