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[房产金融] 请教———有关商务楼,谢谢!

请教———有关商务楼,谢谢!

最近住宅销售有拐点出现,由万科引领,价格稍有松动,那请问商务写字楼的销售状况如何?是否也受到影响了呢?对我来说是个全新的概念,网上也搜索不到相关信息。当你转手的时候,它的税收又是如何的?因为之前的国六条和国八条,好像都是针对住宅房的,对吗?
代我的朋友咨询一下,因为俺只知道住宅的相关交易。提醒她稍后操作,可她说价格愣是一路上扬啊?要急出手才行.

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自己顶!
希望懂的朋友来指教!
周日陪她去看了,给人的感觉很紧迫(可能是营销的策略吧),难道商务、商铺等都没受到房产调控的影响吗?
股票一直玩得不好,所以想换个理财方式,有心参与,但一无所知诶

[ 本帖最后由 奶宝妈咪 于 2008-3-3 08:26 编辑 ].

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写字楼的税费较多
 而且租金价格根据周遍发展和楼宇品质而波动
  如果是市级商业区还好些
   区级商业区就难说是否成功了!

反正租金风险很高的!!.

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回复 3#sunnysh 的帖子

谢谢!
目前我所知道的是:
1.首付需50%(最新规定)。
2.契税是3%
3.开发商承诺包租10年(当然这个租金就没法满意的,否则就自寻出路了)
4.无需装修,由第一承租人自己装修(当然这个会在租金里有所表现的)
好矛盾,物价上涨,钱不断地贬值,刚有意识投资的时候,正逢股市变幻莫测...........

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1.买写字楼位置很重要啊,周边是CBD区,还是商业区?交通方便吗?
2.物业管理的团队质素如何?
以上两点直接关系到今后的租金收益.

买写字楼的目的主要是用来收租或自己开公司,如要短炒,税很高的,我们那时听中介讲要30% ,现在不知道...

当然还要计算下租金的预期收益大概多少?有没有超过CPI,值不值得投资....

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开发商承诺包租10年,这个不可信的
 主要还是要你摸下周遍的目前的出租价
  然后计算收益率

如果是短炒的,主要看市区对此的规划

办公室的涉税很多
 平时有房产税
  交易时契税\土地增值税\个人所得税
   租赁时公司如果要求开发票还要营业税\个人所得税
这些都要好好算算的!!.

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[quote]原帖由 sunnysh 于 2008-3-3 15:39 发表
开发商承诺包租10年,这个不可信的



9494!
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税的名堂是很多,但每个区执行起来还都不一样。不过据我说知,目前都是执行优惠政策,只有5%,办公楼的物业比住宅贵,所以如果空置的话,成本就比较高了,地段很重要。.

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哎~~~
地段不好,主要考虑自己的实力不行。
此楼盘是绿地集团开发的,此前在莘庄地铁造了5A甲级办公楼---蓝海,我眼睁睁地错过了(06年底和07年初,期房1.6万左右,现在3.2万。下个月交房了(地段虽不是闹市区,但交通及其便利,包括去江浙地区,多条高速在此交汇)。我每天上班从边上过,一直没下决心~~~
我现在觉得绿地集团的规划不错,唯一遗憾的是位置太偏,价格还不公道
现在是浦东新区(川沙)离机场15公里不到的地方,2号线延长段经过那里的。我感觉实在太远了~~~但它的价格还不低,1.8万左右呢!周边尚未开发,不过绿地自己连买了2块地(紧挨着)的,建有4星级酒店等。09年6月交房。

楼上几位说税费高达30%等,我怎么都查不到相关规定呢,太绝了~~~~

[ 本帖最后由 奶宝妈咪 于 2008-3-6 08:34 编辑 ].

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从今年开始,办公房每年还要缴土地使用税。.

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办公楼如果出售将会产生30-40%的税,根据出售时的价格与买入价的差价计算,不超50%的,交增值税30%,超了交40%,想想吧,如果不是增值预期高的话,你将会一直用来出租,所以是否能一直租得出去,租金达到多少是很重要的。.

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回复 11#image6283 的帖子

你说的比较清楚,这个我应该考虑的。
确信旺网上,各路高手汇聚,所以上来请教的。.

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引用:
原帖由 judy125 于 2008-3-4 11:53 发表
从今年开始,办公房每年还要缴土地使用税。
据说今年起,物业税也是先从商务楼开始试点.

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引用:
原帖由 image6283 于 2008-3-4 13:06 发表
办公楼如果出售将会产生30-40%的税,根据出售时的价格与买入价的差价计算,不超50%的,交增值税30%,超了交40%,想想吧,如果不是增值预期高的话,你将会一直用来出租,所以是否能一直租得出去,租金达到多少是很重要 ...
这个就是土地增值税
 现在买办公楼的,都是冲着房产增值去的
  靠租金回报,那是开发商干的活!

[ 本帖最后由 sunnysh 于 2008-3-4 14:45 编辑 ].

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回复 13#奶宝妈咪 的帖子

土地使用税已经开始征收了。
物业税目前尚不清楚,
不过如果开征的话,一定是会拿商住楼先开刀的。.

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针对单位的房产税去年就已经开始了!
 个人的商业用房也会紧的!!.

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引用:
原帖由 奶宝妈咪 于 2008-3-4 10:41 发表
哎~~~
地段不好,主要考虑自己的实力不行。
此楼盘是绿地集团开发的,此前在莘庄地铁造了5A甲级办公楼---蓝海,我眼睁睁地错过了(06年底和07年初,期房1.6万左右,现在3.2万。下个月交房了(地段虽不是闹市区, ...
太高了.前几天有个拍卖的盘子,徐家汇附近,近1000平,还包括100多平的商铺,打包不到2000W.
淮海东路的甲级楼,也就2W多不到3W..

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价格太高
风险大.

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买办公楼还是要慎重。.

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谢谢楼上各位热心人士,特别是SUNNYSH多次指点。
我本周双休日,会和妹妹再去一次,将你们的意见也分析给她听,看看价格能否弄到我心理价位1.5万,不行就放弃。
别再逃离虎口,又误入狼窝,好好守着自己那可怜的1亩3分自留地

[ 本帖最后由 奶宝妈咪 于 2008-3-6 08:36 编辑 ].

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引用:
原帖由 元元妈 于 2008-3-5 22:34 发表

太高了.前几天有个拍卖的盘子,徐家汇附近,近1000平,还包括100多平的商铺,打包不到2000W.
淮海东路的甲级楼,也就2W多不到3W.
打包太厉害了~~~~淮海东路甲级楼这个价位,估计也是打包价吧?
咱是小散
本来也知道不该好高骛远的,无奈物价持续上涨,让人心理莫名发慌~~~总想整点啥?!

[ 本帖最后由 奶宝妈咪 于 2008-3-6 08:41 编辑 ].

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其实性价比最高的是
 30-50平方的住宅
  租房起码800-1000
   租房收入能冲2/3的贷款.

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去年买了一小间商务楼, 现在回报在6%, 比现在的住宅要高一些.  如果没有合适的投资方向, 投资商务楼是可以的, 但是地点的选择比较重要..

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引用:
原帖由 sunnysh 于 2008-3-6 09:34 发表
其实性价比最高的是
 30-50平方的住宅
  租房起码800-1000
   租房收入能冲2/3的贷款
呵呵,我最担心租客出什么意外,因为现在社会关系复杂,且随意性太大,所以概率也不容小觑,估计是电视相关报道看多了,一直心有余悸啊 届时赔的就太多了,而且一辈子心理会有阴影的。

[ 本帖最后由 奶宝妈咪 于 2008-3-6 09:59 编辑 ].

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引用:
原帖由 奶宝妈咪 于 2008-3-6 08:38 发表


打包太厉害了~~~~淮海东路甲级楼这个价位,估计也是打包价吧?
咱是小散
本来也知道不该好高骛远的,无奈物价持续上涨,让人心理莫名发慌~~~总想整点啥?!
淮海东路的就是一般市场的交易价,200平以下的小面积也有.基本可以租到3.5以上..

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回复 25#元元妈 的帖子

太低了吧,旧楼盘?
可莘庄这里的蓝海(绿地集团),咋租金4.5元呢?目前马上要交房了,市场价已经出来了,应该会有陆续签约的。当然价格可能会上下浮动的。.

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引用:
原帖由 jfeeling 于 2008-3-6 09:34 发表
去年买了一小间商务楼, 现在回报在6%, 比现在的住宅要高一些.  如果没有合适的投资方向, 投资商务楼是可以的, 但是地点的选择比较重要.
请问这个回报率是怎么算出来呢?.

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引用:
原帖由 炫炫妈 于 2008-3-6 11:07 发表

请问这个回报率是怎么算出来呢?
年租金除以投资额, 我是这么算的, 对吗?  感觉一般工业用地, 商务楼的回报率都要比普通商品房高一点, 但问题是出租起来没有商品房更方便, 灵活。.

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回复 28#阳阳妈妈6 的帖子

这个投资额就是房总价是吗?.

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恩, 我是把买时的手续费啥的算进去的..

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回复 22#sunnysh 的帖子

同意,但如果不怕麻烦的话
此段租客风险也较大。.

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房产投资新手,建议还是住宅。

办公楼的地段不像住宅那么好掌握
办公受到多重影响非常大


大笔资金的,多套房产的建议投资办公楼

大家对号入座.

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有理!!.

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