[房产金融] 转：房子、贷款和黄金

房产作为一件对于每个人来说，都是一件必须的消费品，具有巨大的、必须的使用价值，且同时具备保值增值作用的投资对象，在个人（家庭）资产构成中，具备不可替代的作用，对于通胀的抵御能力也是无可质疑的。

首先，房产是具备使用价值的，且是必须的生活资料，正常情况下，每个人都必须要有房屋的使用权，普通情况下，就需要对此使用权付出相应的代价：取得产权并使用或者租赁。那么分歧就出来了，对于租赁的选择者，根据其对资金运用角度，可分为主动型和被动型，就我目前所见，被动型占了绝大多数——不是不想买房，而是买不起或者无需买（单位提供住房，仅需支付少量租金），而出去自身主动判断资金保值增值需要决定租赁房屋的人，我在生活中尚未看到过一个。

资金保值增值手段当然绝非房产一种，但是，无论哪种手段，都具有相应的风险，就连号称最硬通货的黄金，尚被美国操纵价格，还有什么投资手段是无风险的呢？所谓理性，仅仅是对于自身认识的一个判断，如格林斯潘所说，在泡沫破裂之前，我们无从得知具有泡沫。房产投资就是对此话的最好的注释。

罗嗦了这么多，以下说说我对房产以及其他投资的未来状况预测：

房产：

国内的房地产市场，将其和美国、日本房地产市场比较的人最多，但是，我认为我国的房地产市场和这两个国家没有一点可比性：美国地理条件优越，各地经济能够平衡发展，日本地理条件也不差，各地经济发展水平也基本相当，中国不具备两国的地理条件，一面临海，一面内陆，经济发展天然不能平衡，各地房地产水平差距巨大是不可避免的事实；美国耕地面积18574万公顷，日本406万公顷，中国9305万公顷，用耕地面积衡量的话，和美国没得比，就算经济水平一致，我国的地产价格也应该是美国的10倍，和日本倒是能够比一比，但是人家经济水平平均，交通便利，中国东西差距、南北差距巨大，很多人只看到上海的房价按收入比来说比东京都贵，但没看到日本人买全日本的房屋，而中国人只买大城市的房屋；中国农民有宅基地，这东东威力巨大，美国日本人都没有，宅基地是每个中国农民都具有的，你家一口人有一份，十口人就有十份，美国日本讲究的是私有土地，一个人有一亩地，以后家里变成十个人了，也还是一亩地，这就造成了中国农民根本没有住房问题，所有的住房问题都是城市居民的问题，换句话说，中国城市的土地贵贱，决定了房价的贵贱，而中国城市的土地，恰恰是被政府严格控制的。在以上比较之下，可以看到中国的房地产，具有其内在逻辑，于美日等国房地产发展历史不具备同等比较的意义。

中国的房地产，被人为的割裂为地产和房产两个截然不同的市场，而前者是高度垄断市场，后者收到前者定价基调的绝对影响。要房产市场价格大幅度下跌，必要条件就是地产价格大幅度下跌，可能吗？更大的可能是不卖地而非按市场价格低价出售土地吧？当然，有人说在资金链断裂的情况下，开发商可能被迫用低于成本价的价格向市场抛售房产，我不否定这种情况的发生，但我不认为这种情况会大规模普遍性的发生，原因很简单，资金链破裂很少会在最后一步发生，所以烂尾楼出现的可能更大，海南就是一个实例，当年海南房地产泡沫破裂后，能够低价买到的现房极少，大量烂尾楼出现，你能买来用么？

在已购房产市场上，如果出现房价剧烈下跌——至少跌三成，首付的数字，会出现什么后果呢？贷款族大量赖帐？中国的房贷合同上都明明白白写着，对于贷款，贷款人具有无限偿还的责任，即使抵押品——也就是房产被没收冲抵贷款，不足部分仍需贷款人承担，那么，对于一个理性的、依旧具有偿还能力的贷款人来说，会选择赖帐么？好歹总还着吧，房产总还是自己的吧——这恐怕是大多数人的选择吧？在这种情况下，你能指望具有贷款的人依照市场价格抛售房屋么？除非其资金链断裂，否则大多数人必然是持房待涨。而部分资金链断裂的投资人，其选择也就是尽量少的抛出几套房产，而维持其资金链吧！在这种情况下，市场供应必然大幅度萎缩，参照上一段分析，新盘供应极大幅度萎缩，二手房供应大幅度萎缩，那么理性的分析，房产市场的冬天能够维持多久？

在房产市场大幅下跌的环境中，租赁市场情况可能如何呢？租赁市场的价格同样是由供给和需求两方面决定的，供给增加了么？原来出租的现在依旧出租，原来不租的现在依旧不租——别说什么原来准备出售的现在改为出租了，出售的房产到哪里去了，还不是被居住或者被出租了么，和现在转为出租不是一个项目下的转换么！需求减少了么？假设部分租赁者购买了住房——由于有效供给的不足，这部分人不会很多（下文还会分析一下），而另外一部分需要购房的人士，由于有效供给的不足，不得不转为租房，两相比较，其差距就是当时情况下刚性需求和有效供给之间的差距，这个比较难分析，我们可以参考一下建设部公布的今年9月全国商品房空置面积：1.21亿平方米，简单点按照121平方一套房计算（中小城市普遍房型比较大，和大城市平均一下，121其实是挺准的一个数字），也就是空置了100万套，全国4个直辖市，334个市（自治州、盟）、1 735个县（市、自治旗）——平均下来每个城市不足500套，另外换个算法，上海前几天每天成交8、9百套房子，就算北京天津重庆深圳广州各只有上海一半（可能只有一半么？），那么加上上海一天成交应该约3000套，全国空置商品房可共这六个城市销售一年不到……那么可以看出，如果房产市场大幅下跌的话，更可能的是有效供给的严重不足，租赁市场需求有更强劲的增加，租金上扬的可能远远大于下跌的可能。

那么房产市场是否会一直这么刚硬下去？除非人口减少，否则在需求和货币贬值的双重拉动下，这个趋势是不变的，而中国人口会减少么？十年之内不会，以后难说。

现在政府出台了很多抑制房价的政策，有人将其解读为让房价下跌的政策，请注意：所有的政策都有一个明确的抬头，就是抑制房价快速上涨。明白了吗？绝对不是打压房价，让房价下跌！当然，这些政策的出台，有可能造成房价的下跌，但可以肯定的是，一旦房价下跌，这些政策就能起到一个水库的作用，松一下（比如首付降低到二成，降低房屋贷款利率，契税减免），便可以阻止房价的下跌！

在以上分析的基础上，再分析一下投资房产对通货膨胀的抵御能力吧。

通过以上分析，可以肯定，在目前政府以及市场环境下，房价不可能出现持久的下跌周期，在此情况下，由于货币的贬值而造成的收入的快速增长（在成本推动型的高通胀环境下，这是必然趋势，而我国目前的通胀很明显的表现出成本推动型的特征，猪肉涨价造成的一系列涨价就是其中一例），势必不断推动房价的上涨，而且纵观世界各国，高通胀的环境下出现的房产价格大幅度上扬也是一个必然现象。高通胀造成的房地产价格大幅度上扬，不能称作泡沫，因为房产价值并未发生本质的变化，只是其标称价格出现了变化而已，这点可以通过黄金来做相对的衡量——还记得黄金一百不到的年代我国房价是什么价格么？我记得那个时候我在上海桂林南路看的一套房子是39万，现在黄金180了，那边的一套房子价格不过是一百万不到，考虑到这几年来地段开发的因素（火车南站的建设、桂林南路于桂林路的打通等等），其价值和当初几乎相等，但价格却增加了1.5倍。结论就是，为了在高通胀环境下实现资产的保值，投资房产势必是一个很好的选择。

关于是否贷款的问题，我是这样认为的，在断定经济进入一个高通胀时期的情况下，要贷，但是一定要贷固定利率（或者固定利率+浮动利率组合），具体到贷多少的问题上，在手头保有一定现金流之后，尽量多贷。手里保有的现金当然会收到通胀的损失，但是从财务的稳健性角度来说，这是必不可少的，在未来各项可预见的大宗开销之外（读书、结婚、装修、生儿育女等等），手里持有的现金不宜少于两年的还贷金额，为什么是两年呢？因为我国目前的失业救济金发放的年限是两年——两年内你还能靠失业救济金生活并找工作，并靠保有的现金还贷，超过两年你还没有找到工作的话，把房子卖了吧～当然这些现金也不是没有投资渠道白白放在手里遭受通胀损失的，买纸黄金就是个不错的选择，可以保持相当的流动性，也能保持相应的价值。


说到黄金了，下面就来具体说说黄金吧。

俗话说道：盛世古董乱世金。其实黄金并不是一个很好的投资项目，其保值作用最大的体现是在动乱的年代而非和平年代。而且目前世界上黄金和美元的关系实在是太密切，黄金的价格几乎是完全由美国操纵的——这点也可以从美国的黄金储备上看出来，世界黄金储备总量为32650吨，美国的黄金储备为8136.9吨，占世界黄金储备总量的24.9％，还不包括实际存放在美国的很多小国的黄金储备，以及国际货币基金组织这个美国的小弟的三千多吨黄金储备（该组织中，七大工业国共拥有45％投票权，美国有17％，日本6.1％，而中国和印度加在一起也没到5％，基本上也就是美国说了算了）。在这种情况下，谁都不能保证黄金具备真正的保值作用，美国人觉得有必要了，黄金势必大跌——从800美元跌到300美元的历史历历在目，期间美元的购买力并无本质提高，前几年国际货币基金组织一会儿说要抛售400吨黄金，一会儿又说不抛了，造成世界黄金价格剧烈波动，这些都可以证明黄金这东东对美元并无实质性保值作用。而人民币作为紧盯美元的货币，其黄金价格势必跟着一起下跌，实在很难起到一个保值的作用。但是从短期来看，不断贬值的货币环境中，保有黄金的确可以起到一定的保值功能，不过其中风险未必比持有股票小——在一个存在强庄兼恶庄的股票里要赚到钱的难度想必大家都有体会。作为谨慎的财务计划中，保有黄金的量不宜太大，我认为，最多是家庭流动资金的三分之一。.

还是房子好.