Short sale/foreclosure

Foreclosure被在美国的华人翻译成“法拍屋”。国内翻译为“银行拍卖房”，后者准确点。实际上另外一种说法bank owned property更 加清楚明白。Foreclosure是原屋主无法偿还贷款，被银行收回后再投入市场的房屋。普通人避开foreclosure sale的最大担忧是很多原屋主在被银行撵出房屋之前，抱着满腔的仇恨和破罐破摔的心理，开动脑筋花样百出的损毁房子。这其中表面的损毁容易在看房的过程 中识别，而隐藏的祸害却会在日后居住期间不断的冒出来。购买银行拍卖房手续并不复杂。因为上面所说的“隐患”，房屋价格自然会略低于市场价，偶尔“捡漏 儿”的机会也是存在的。

Short sale和foreclosure不同。

Short sale在股票交易中的翻译是“沽空”，也就是卖出自己所并不拥有的股票。在房产交易中，这是一类美国最近几年特别频繁出现的交易。国外有人翻译成“短售屋”，听起来不太吉利，说起来更让人伤心。

Short sale是foreclosure悬崖勒马的一步。话说前些年美国房市很火，那时候花了大把银子买房的房主们在经济危机的这两年面临着两个考验：一是收入 减少；二是房价下滑。某些房主一觉醒来，发现自己欠银行的贷款竟然高于房屋目前的市场价，心拔凉拔凉的。而这些房主又面临收入减少的困境---还不出贷 款，下一步就是被银行收回房屋、信用分数跳水、很多年都无法再次贷款买房，惨淡未来立现眼前。于是这些房主选择和银行达成协议：自己主动卖房，所得款全部 归银行，双方各退一步尽量减少经济继续下滑会带来的损失。

因为Short sale的卖方自己并不从中得利，为了尽快成交，开出的售价往往另买房者“眼前一亮”。这样的交易会不会让银行做了“冤大头”呢？答案是当然不会! 在银行和房主签订的协议中，最重要的是声明了short sale必须由银行approve才能生效。而这个银行审批的过程就是short sale整个买卖环节中最令人头痛的程序。往往是买方等上了几个月，银行判定销售价格低于市场价不予成交，大家陪着银行玩了几百天，空欢喜一场。


Home owner’s insurance/Home owner’s warranty

Home owner’s insurance也叫home insurance即房屋保险。和中国一样，美国的房屋贷款银行要求屋主必须购买。不同的是，即便是贷款已经还完或者现金购买的房屋，在全民保险意识强劲的美国，还是家家都会主动购买保险的。

Home owner’s warranty plan，也叫home warranty在美国是非常普遍的一种保险计划。房产交易中卖房一方对所出售的房屋以及随房屋出售的设施承诺一年为期的warranty。 具体的实施方式就是为买房一方购买为期一年的home warranty---用以保证房屋的屋顶不会漏雨，水管不会堵塞，空调不会罢工等等。总之就是帮助买房人（特别是初次买房的新手儿）在刚刚搬入新 居的日子里能睡个好觉。很多地方法律要求卖方为买方提供这样的保用。有的中介会做生意，把这个plan当作成交的礼物送给新屋主。有些州索性是直接扣了卖房款中的500块钱塞给买家。Home warranty一般的年保费在300-500美金之间。一旦一年中房屋和设施出现了故障，保险公司会派contractor来进行检查修理，若是确定无法维修（这时候屋主多半会捂着嘴笑到内伤）---由保险公司负责买单更换。

很 多人买房是为了投资收租，但是如果房客欠租，不仅达不到投资的目的，反而引起麻烦，非常头痛。解决的办法当然是从一开始严格筛选租客。有些朋友由于想省下 一笔中介的佣金，自行招租，对租客的诚信、历史、经济能力抱侥幸心理，不予审查，或不知道如何审查，结果往往是自找苦吃。

这种故事很多。一位朋友遇到同样的问题，租客确实发生了经济问题，交不了租，这位朋友最后还倒贴一笔搬家费才把这位欠租六个月的租客请走。另一位朋友的遭遇更惨，租客不仅不交租，反而到法院告房东，索赔10多万美元，理由是房子发霉，造成他全家生病。在纽约和加州，要赶走一个不交租的房客，法律程序往往长达六个月。如果有其它纠纷，拖的时间更长。我还认识一位老赖律师，他熟悉法律漏洞，用各种办法不交租，长期白住别人的房子，碰到这样的房客，只好自认倒霉了。

最 近我就碰上一个不交租的房客，走了一次法律程序，把她“请走”，前后只花费了两个星期的时间，估计这是全美国最快的。其过程如下：按照租约的标准条款，租 客到每月第6天还没有缴租，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，5天后可以到法院申请“强制清退令”（Eviction Order），如果没有其它法律纠纷，法院会立即发出强制令.拿到这个强制令后，可以交给警察局执行，通常是第二天警察就上门赶人，封存租客的财物，房东 可以立即换锁。

整 个法律过程，有专门干这一行业的代理公司负责办理。发一个“退房通知”，收费50美元，有专人送达对方，或贴在对方门上。到法院申请“强制令”，收费 150美元。我的那位欠租房客，在我给她“退房通知”后，用种种借口拖延，但是当我通知她已经在申请“强制令”之后，就自动搬走了，因为不想警察登门驱 赶。

有一种情况，是房客拒交租约到期前最后一个月的租金，目的是用押金代替房租。为了避免发生这种情况，房东往往预收最后一个月的租金，即房客在入住前，必须缴纳第一个月的租金，最后一个月的租金，和一个月的押金。

拉斯维加斯也有专门协助欠租租客对抗以上法律程序的代理公司，但是通常只能协助租客延后退房的限期。

房东的最大麻烦，就是与租客发生违约情况下的法律纠纷，例如房顶漏水或空调坏了，房东拒绝修理等。要避免发生纠纷，当房东的要严格遵守租约条款，发生了应该修补的问题，要立即修补，不要拖延不理，否则人家不缴租是你自己违约造成的，要把人家赶走，就比较难了。

前几天，差点给拖欠租金的房客发Eviction Notice，这家房客欠了我们一万刀房租 最近他们补交2/3欠款，我们也就没发Eviction Notice。
据说发出Eviction Notice会对他们的信用有影响，他们可能不能租到房子。

唉，我们真是仁至义尽善良到家了，拖欠一万刀，换别的房东早就赶他们走了。

但愿他们家经济好转，不再拖欠那么多。但愿吧~

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刚学到的关于eviction的步骤
【转】
eviction里面有很多步骤，根据本州法律，可能第一步是三天(或者5天，30天，根据州法）通知，第二步是送诉讼通知，第三步是出庭，第四步是拿判决，第五步是等驱逐，第六步是警察驱逐。每一步里面，对方都有机会付清欠款而得以继续住下去。每一步不等同于最终驱逐，但是每一步都给对方更大的压力。

[ 本帖最后由 pp_dream 于 2015-10-20 05:17 编辑 ]

等我有空写写在米国当房东的经历。真是房子好买，房东不好当啊，米国房客都蛮事儿事儿的，难伺候。不拖欠租金就是好房客；不拖欠租金而且不事儿事儿，那是上佳房客

这家男主找到工作了，号称艺术家来着，我发现米弟最不缺的就是艺术家了，呵呵。
还欠着3千多刀的租子没给我们呢，但愿他收入稳定后能补上欠租。

不客气
很高兴我罗列的东东有用。

我周围的人不大有人在银行存钱，因为利息很低。保守些的人投资各类ETF，各类fund，风险小一些。不那么保守的就折腾股票。同事里有几位股票做得很稳健，有的在股市里放入大量投资做长线。

关于税务，在米居住超过半年后才有税务问题。如果在国内居住，做米国股票投资等，直接用W8表格申请免税。对于国内居住的情况，税务在国内缴纳。

有对冲基金在金融危机后投资几十亿美元专门买佛罗里达的独立屋，我曾经参加过他们的选房培训，因此对其策略有一些了解。 大致归纳如下：

1. 租金毛回报率
2. 租金净回报率
3. 学区 （好学区的租金回报率要求降低，因为升值潜力或保值潜力高一些）
4. 该房产曾经的价值peak value （预示未来升值潜力）
5. 去除1000平方英尺以下的小房子 （不做最低端房产，单位房产交易成本比率太高）
6. 去除23万以上的贵房子 （因为一般租金回报率低）
7. 不买公寓（ condo，原因不详）
7. 维修成本

   这个对冲基金的模型，是综合了几项因素，每种给出加权系数，算出值不值得买。

这几年在米国折腾房产投资，周围同学也是如此。几年观察下来，投资是看看租金回报还是看升值潜力， 这个问题依旧没有定论，依地区不同而不同。

周围些同学大都投资在加州或纽约的房产，这几年尤其是今年加州的房价蹿得好快，非弯曲地区，一个一室户的公寓居然要40万以上，而弯曲地区就不知道价高到哪里去了。一般一室户或二室户的公寓房，租金在2000刀/月左右，还要扣除HOA/property tax/insurance等cost，这样的回报率是不可能高的。
但同学们看好加州房产的增长前景，所以纷纷出手购置。

我们的投资方式正好与同学们的相反，我们是以租金回报率来看是否下手购买的。

两种方式究竟怎样，10年后可能可以有具体数据来作比较，现在尚不可知。

买投资房不同于买自住房。 买自住房是根据房主的品味，资金多少，及爱好来选择，投资房的选择方法则完全不同，这里列举一些买投资房的原则：

选择大众能接受的房形及布局 （你喜不喜欢不重要）

选择租客资源丰富的城市而不是偏远的乡下小镇

靠近高速公路，购物中心，地铁站，公园等

不讲究内装修，一般就可以了（提高回报率）

以3-4个睡房的中型面积2000 sq ft 上下为宜，过份大或小的房子，租客来源会少些

能买独立房最好，以利于将来卖出，又避免了每个月的物业管理费
月租金 Vs. 房价最好控制在 1：200 或以下，换句话讲，一个三十万美金的投资房，你的租金最好能达到$1500上下

尽量买在中产阶级集中的小区，降低租客可能不付房租的风险

避免带Gate的小区，省物业管理费

楼下有一个睡房的房子更受欢迎

这是文学城上的博客转载了一部分，说的是加州的情况。

我们不敢在加州投资，房价太高我们没能力买。说说我们选择投资房的原则，因为我们住在宾州的乡下，所以选择原则与加州不同。

买出租房要选择本地米国人喜欢的房型/location

1/ location

location：
+ 交通方便，周围最好有超市（步行可达），有park（适合散步健身遛狗等），离高速入口不是太远。
+ 学区好（即使收入不高的米国家庭一样想进好学区）
+ 治安好

2/ 房型：
+ 至少3房的condo/townhouse，最好四房。
卧室房间小并没有关系，最主要是要卧室多，因为米国人一家总有好几个人
+ 一般选2000平尺以下的房子，我们这里这个大小的房子信价比比较高
+ finished basement
+ yard不用太大
+ 不选择single family house，因为single family house虽然没有HOA，但房产税和insurance都高，影响投资回报率

3/ 小区选择
选择HOA 费低一些的小区。小区规模不能太小，太小的小区HOA一定高
选择有孩子家庭居多的小区，这样的小区治安好

4/ 房价选择
我们这里跟加州/扭腰等大城市热点投资地方不同，我们算在“白区”（我刚学的词汇），本地人为主。这样的地方房价普遍不高，收入普遍比加州/扭腰等大城市低，工薪阶层为主。
基于我们这里的特征，我们一般选择20万以下的房子，比如去年年底买的一个17万的房子，1800平尺，3个半卧室，2个半bathroom，semi-detached townhouse, very low HOA fee。租金为1700/月


加州那里的月租/房价比例大约为：2000/400,000，即40万的房子，租金每月2000。投资者大都看好加州房价继续涨。
我们同学最近投资一个加州的公寓，65万的房子，月租3200.

我们乡下这里不能按这个比例算。我们这里的月租/房价比例大约为：1700/170,000, 即17万的房子，租金每月1700. 因为乡下的房子主要靠租金回报，房产的增值率低，每十年能有个20%~30%的涨幅就相当不错了。

[ 本帖最后由 pp_dream 于 2015-7-24 03:58 编辑 ]

5/ 房客选择

选择房客一靠运气，二靠经验，呵呵。

一般招租一个月的样子，会得到offers。中介会进行credit check，并将credit report发给我们。

这又要说回我们这里的特点了，投资于工薪阶层为主的白区，这样的收入阶层，如果有钱他们会自己买房而不是租房，而买不起房的收入不是月光也是年光。所以，credit check主要是screen摘掉太差的，其余的大差不差，就看我们运气了。

几年下来，运气有好有坏，呵呵。也因做房东，让我更进一步地了解了米国和米国本地人。公司里的同事们算是中高收入阶层，这只是米国为数不多的一部分人；而一般米国工薪什么样，过什么样的生活，从我们的房客中，我了解了很多。

[ 本帖最后由 pp_dream 于 2015-7-24 03:55 编辑 ]

今儿有空，接着码字唠叨，呵呵。

6/ 内部装修

米弟这里卖二手房，因为希望卖个好价钱，尤其像我们这里卖房不那么容易，卖主大都在卖房前做一些renovation/upgrade后才把房子放上market listed。我们这里，一般市场上卖的好些的房子，买来后直接搬家入住都可以，不必再装修了，除非比较挑剔要求比较高，那么再花钱装修。

但是因为我们投资房子的价位并非定位在这类房子，所以不能指望卖主在卖房前upgraded过，而且我们投资的房子有几个是shortsale买来的，有一个甚至是auction买来的。

shortsale的房子比foreclosure的房子稍微好些，一般都是前房主无力还银行贷款，于是银行把房子收回做shortsale。那么这种情况的房子，前房主大都是被银行赶走的，可想而知房子内部情况一定不好。但是shortsale的房子便宜，投资回报率高。

米国在2006年前后房地产泡沫达到相当的程度，我们本地的房价在这个阶段虚高到历史最高位，银行允许0%首付，很多买家就是这样0%首付买来房子。
到了2008/2009年次贷危机爆发，房地产大跌，失业率增高，不少当年0首付买来房子的家庭因无力偿还银行贷款，把房子丢给了银行，直接卷铺盖走人。或者是银行将房子收回，把住户赶走。

2011年底我们到米国时，市场上有foreclosure房，shortsale房，auction房。2013年左右米房产市场回暖，大城市房价再次走高，但我们乡下这里要慢一拍，房价开始往上升，但依然还有些shortsale/auction的房子。于是，给了我们捡便宜房的机会，呵呵。

说回到房子内部装修。

当租户看重一处房子想租下来，至少他们对于location是满意的。那么下一步他们看着什么呢？
我们认为是：
+房子功能
+价格

一般的房子其功能包括：
- 几个卧室 (米弟家庭人多对卧室数目需求为主要），四个卧室的需求最明显
- 几个bathroom，及其装修（淋浴房和bathtub）；两个半bathroom是最低配置
- basement （finished basement）
- 厨房及其设备（冰箱/洗碗机/炉子）
- 洗衣间，洗衣机烘干机
- 中央空调（制冷和取暖及热水器）
- 客厅壁炉（option）

基于这些要求，对于买来shortsale的房子要做的是:
+ 装修厨房和卫生间 （cost最大的是这部分）
+ 换地砖
+ 换地毯或者去掉地毯安装地板
+ 购买洗衣机烘干机冰箱等
+ 刷墙（客厅/餐厅/卧室/bathroom/basement），刷刷刷！

一般一个1500平尺左右的二层楼房子需要花费7000~15000刀不等完成以上任务(特注：需要一部分工作自家做handyman完成；而一部分自家无法完成的，请local handyman来完成，这部分费用比较高）。
因为shortsale的房价低于市场价（我们这里shortsale房价大体为市场价的2/3左右），所以装修搭进去15k也是合算的。


这样折腾完的房子租金多少？
我们投资是按月租金除以（房价+装修）  >= 1/100 来决定是否投资的，而本地租赁市场比较大的房价在1200~2000/月。再低房价的房子就比较差些，再高房价的房子不大容易出租。

[ 本帖最后由 pp_dream 于 2015-7-25 05:06 编辑 ]

7/ annual costs

说完选房子/卖房子和装修房子，该说说一个房子每年的cost有多少了。

米国房子的cost有以下几项
+ property taxes  （最大的开销）
property taxes 各州不一样，我所了解的有：纽约州有高达3%的情况，加州1%，新泽西2%~3%，宾州1.5%~2%

+ HOA
   一般condo/apartment有HOA fee，我们这里的HOA fee不算太高，有50~250刀/月不等。
  我们这里的Single family house一般没有HOA fee

+ home insurance or house insurance
   我们这里一般condo/apartment insurance is pretty low, 二百刀上下可以搞定一年；Single family house insurance 比较高了，一般一百左右/月。

+ miscellaneous costs
   基本每个房子每年都有这样那样的开销。

   比如，水管要修， 有几家到了冬天没有将通往院子的水管里的水放光，冬天水管里剩下的水结冰造成水管破裂，然后，呵呵，请plumber上门来修呗，一笔开销~
    比如，热水器到了保修期立马玩儿完（厂家怎能算这么准涅？！），维修费，一笔开销~
    比如，空调制冷不够，请空调工维修，一笔开销~
  
  
每年的租金收入去掉以上开支，即为投资收益，我们的投资收益overall在7%~8%的样子。

8/ 报税

最后一项，关于报税。

房产投资获益的报税跟工资收入报税不一样，房产收益报税时可以将以下项目作为抵税：
+ 房产折旧费费
+ property taxes
+ HOA
+ home insurance or house insurance
+ miscellaneous costs
（上文所述发生的所有维修费包括跑腿费都是可以用来抵税的）

租金收入去掉以上抵税数目则为报税数额，此项收入按投资税率来算，比工资收入税率低。


以上陆续唠叨了房产投资的各方面，特别要说明的是，因各州各地差异比较大，各州各地的投资方式和收益率不一样。

呵呵，我们主要是在为养老考虑，没别的志向

不应该啊。

因为，没工作依然是要报税的。居住超过183天，收入需要报税。那么，比如像HSA account，全家每年可以放$6550，这个是免税的。

我们前公司是给员工参保的另一种医保，每年全家交3千多（个人部分），公司交其余部分。个人缴纳的3千多也是税前的，免税。

我的理解是，如果你们自己买商业医疗保险，所缴保费应该是税前收入，这部分是免税的。

一般情况下，公司福利是给员工本人和员工配偶及子女的，我没听说公司福利cover员工父母，我觉得一般公司都不大可能这么做。

可以给父母买商业保险，但保费会贵一点。因为米国看病很贵，即使保费贵一些，也是参保为好。

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1078106.html

来源: 范琦勇

前2篇专栏写了我帮客户应对IRS审计，最终安然无恙的经历，很多读者留言、许多客户也常常问到什么人比较容易被IRS盯上，什么做法会引起IRS的注意。这几天做了一些研究，再根据我的了解和经验，谈谈哪些人、哪些做法容易“中彩”被查。

首先是赚大钱的人  这很容易理解，抓到一条大鱼等于逮住几十条、上百条小鱼、小虾，按照IRS 内部的说法，这叫“work  smart”.  2014年所有纳税人被审计的概率还不到1%（0.86%），年收入20万以下的概率都小于1%，而年收入20万到49万的人被盯上的概率一下子上升到1.75%，50万到100万则是3.62%，而年收入大于1000万的超级有钱人每100个人就有16.22个人会受到IRS审计员的 “垂青”。下图为年收入与被审计的概率表：

Returns by Income                      Percent of total returns  Percent audited in 2014

All returns                                   100%                             0.86%

No adjusted gross income           1.83%                             5.26%

$1 – $24,999                              39.08%                          0.93%

$25,000 – $49,999                      23.32%                         0.54%

$50,000 – $74,999                       13.12%                         0.53%

$75,000 – $99,999                       8.33%                            0.52%

$100,000 – $199,999                     10.70%                        0.65%

$200,000 – $499,999                     2.87%                         1.75%

$500,000 – $1 million                      0.48%                        3.62%

$1 million – $5 million                      0.24%                        6.21%

$5 million – $10 million                    0.02%                         10.53%

Over $10 million                               0.01%                         16.22%

第二遗产超过500万的人，遗产越大，越容易被IRS盯上。2014年File 遗产税的人有8.5%会遭IRS审计，遗产越大，被审计的概率也越大，遗产在500万到1000万的有21%遭审计，而遗产在1000万以上的则有27%被审计。


第四，漏报了收入 每年你收到的W-2, 1099等，IRS也有一份，他们会用电脑进行比对，如果发现你有漏报的，IRS马上就会给你发信提醒你。如果情节严重或是金额巨大，就会被审计。第三，没有收入的人：如果你报税时说自己没有任何收入，这立马会被IRS盯上，被审计的概率高达5.26%， 享受与年收入100万以上富人的“同等待遇”。因为在美国说自己一年中没有一分钱收入难以让人相信，再穷的人、再不工作的人也还有救济、有福利，有社保金收入，或是吃利息、拿赡养费等等。如果一块钱收入都没有，IRS自然就会问，那你靠什么维生？此外，报税收入少于$25000的人被审计的概率也将近1%，高于一般的中产阶级。


第四做小生意的人 不论你是开小公司，或是拿1099表，很多人报Schedule C, 有很多与business有关的开销都可以抵税，而IRS 也会拿着放大镜来检视你的Schedule C。


第五收现金的人：餐馆老板、waiter、 waitress、 出租车司机等等拿现金的人被审计的概率也远远大于拿薪水，领W-2 表的公司雇员。以前中文报纸曾经报道过，有些餐馆老板一年报税三、四万，却住豪宅、开名车，结果被人举报，遭IRS盯梢调查，最后不仅补税还被巨额罚款。


第六，不合常情的巨额deductible， 这主要是指做小生意或是拿1099表的人。大家都知道与business有关的开销可以抵收入，一年毛收入20万，开销花了5万，你净收入15万。如果你开销10万，收入就降到10万。有些人夸大开销，以此来降低收入，达到少交税的目的。IRS在判断开销是否能抵税是一般有2个标准：related (相关)和ordinary (常见)。而且IRS对各行各业其business开销占毛收入的多少都有一个range, 在这个range 里头属于正常，不容易引起IRS的关注，如果超过这个range就亮起了红灯，IRS就可能来查你。比方说，做保险的agents要花钱打广告，要开车见客户，有的还雇了助理等等，这些都是必要的开支，可以抵税。而这一行也一定有一个range, 比如说赚10万commission可能要花2万到3万开支（只是我的假设，IRS应该有统计数字）。你少花了IRS不会管你，但如果你的开销多的离谱，说花了5万、6万，IRS就很可能来查你。或着说你平常的开销一直在这个range里，某一年突然大幅度上升，这也会引起IRS的关注。我就有一个做保险的朋友，被IRS钉上，折腾了一年多。原来他一年佣金收入10万出头，但报的business 开销却有七、八万，显然不合常情。还有些做sales的用mileage来抵税，如果你这一行一般的mileage 是两、三万，你却报5、6万，这也很容易被IRS怀疑而遭遇被审计的命运。当然如果你有确实的证据，你也不用怕。

                9/2/2015

来源: 范琦勇 于 2015-09-11

第七生意亏损（business loss）    做生意目的是为了赚钱 （profit）， 虽然不能保证每年赚钱，但如果你是small business owner, 你的Schedule C上有亏损，这当然会引起IRS的注意，如果有明显的可疑之处，IRS可能就会启动审计程序。一般来说，新开business尤其那些竞争激烈、要求资本投入大的行业，头几年亏损很常见，但如果你持续多年都报亏损，IRS 不查你是不可能的。IRS也信奉一句常用的箴言：杀头的生意有人来，赔本的买卖没人做。如果你的生意不合常理的老是亏损，IRS就会怀疑你做假账，夸大开销，或是把hobby (爱好)当作生意。人可以有各种爱好，如钓鱼、打高尔夫等，但爱好是爱好，不是business, 因而不可以抵税。过去5年每3年你有赢利，IRS认为你是在做生意，如果你大部分年份都亏钱，IRS就觉得这只是一个爱好，而爱好的亏损是不可以抵税的。


第八现金交易    任何银行一次收到一万美元以上的存款或取款都要向IRS报备，有些人为躲避报备，故意每次存取款少于10000美元，殊不知做多了反而会引起银行注意，这种做法叫做structured transaction, 是审计的重点。前几年纽约州长斯皮策嫖妓被抓（被曝光），就是因为经常从银行账户提取大笔现金，每次数额又少于一万元，结果触发银行警报，通报FBI，顺藤摸瓜，揭发他的丑闻，搞的他身败名裂。斯皮策虽不算大富，但他是州长，所以FBI才特别介入调查。经常去银行现金存钱的business owners对此要特别小心，当然FBI不一定对你感兴趣，但被IRS订上你也肯定不愿意。


第九有海外金融账户或是账户经常有海外现金流入      由于美国缺钱，奥巴马上台后开始严打海外账户隐匿资产行为，通过了“肥咖法案”，要求海外金融账户有一万美元以上的必须申报。这几年中枪的主要是在欧洲和加勒比海开户的美国人，财政部正在与中、台、港地区签订有关条约，相信以后华人被查的概率会大幅度上升。当然目前要求申报的还只是金融账户，房地产、生意、企业什么的不需要申报。但在遗产税中，所有的海外资产都要申报。两、三年前有个客人打电话给我，说IRS要他补交他过世父亲的遗产税。他父亲是美国公民，一直住在香港，过世后几年其子女才把在香港的家产出售。这笔巨款后来被IRS发现，要他们补交数百万遗产税外加利息和罚款。他问我有什么办法补救，我说事情已经发生了，能做的只有请个得力的税法律师替你去跟IRS交税，税是逃不掉的，能少交点罚款就不错了。

这几年由于中国热钱泛滥，很多人把钱弄到美国来投资，一些已在美国的人常把自己的美国账户借给亲戚朋友方便他们从中国把钱转到美国来买房投资什么的。借用别人账户在中国甚至台湾可能很平常，但在美国很容易被视为逃漏税和洗钱，要特别小心，我就有客户因此而被银行、IRS甚至FBI调查的。


第十赌博收入也要申报     很多人都不知道上赌场赢钱了，当然是指赢大钱，报税时要申报，赌场对于那些赢了大钱都会向IRS报备，你也会收到一份W-2G  表，你可别忘了报税, 赢了大钱你要报税，但业余玩家输的钱不可以抵税，业余赌客玩两下被称为爱好（hobby）, 业余爱好的开销不可以抵税。职业赌徒的输钱可以与赢的钱相抵，与赌博有关的开销如食宿交通费可以作为expenses抵税，当然IRS对什么是职业赌客有严格定义。


第十一过度申报出租房的损失     出租房的收入算“被动收入”，损失算“被动损失”，被动损失不可以抵工作收入。因为出租房的收入算“被动收入”，不可以用来做各种qualified 的退休计划（如IRA, SEP等）。但如果你是专门的不动产管理人、开发商或专职地主， 每年花一半以上的工作时间，并且一年花750个小时以上在不动产投资上，则出租房收入可以视为active income 或叫earned income, 这种收入可以抵其它的earned income, 也可以用来做退休计划。


第十二商务用餐、旅行和娱乐开销     做生意当然免不了要出差、请人吃饭、看个演出什么的，以前我在某大保险公司做agent时，听说某个业绩顶尖的印度裔agent还出资请给他介绍客户的会计师、律师到非洲打猎，一趟几万美元开销也报作business expenses. 但这一块很容易成为灰色区域，也是IRS审计的重点，特别是巨额的、离谱的开销很容易给你惹来麻烦。要减少或避免被审查的原则有两条：一是不要太过分。上篇文章说过，每个生意、每个行业请客吃饭的开销有个大致的范围(range)，在这个range之内，就不太容易被审计，超过这个范围就可能被查。第二，任何这方面的开销都要有清楚的记录：讨论了什么生意方面的事、时间、地点、人物等，$75以上的开销要保留收据。


第十三随机抽查    前2篇以“日月楼主人”名义发表的文章“我帮客户排平IRS”讲到我有个客户设立的退休账户SEP被IRS local office审计，我觉的他就是被随机抽样查上了，因为他的情况很简单，有完整的记录，放多少钱是会计师算出来的，我帮他做的一切完全符合IRS的规则。事实上自从业17、8年来，我帮客户开过二、三百个SEP账户以前从来没有过被审计的先例。他被挑出来审查我想更大可能是不走运，被随机抽上了。当然由于一切合规、合法，我帮他积极应对，最后平安无事。被IRS随机抽查是没有办法的事，只能自认倒霉 （bad luck）,但如果你所作合法、合规，又有记录，你也没什么可怕的，积极面对就是了。（范琦勇，9/5/2015）

http://blog.wenxuecity.com/myblog/23244/201509/5009.html

对于很多老中家庭而言，问起他们人生中最的开支是什么？ 思考片刻的通常的回答是
房子？ 湾区像模像样一点的房子就是一百万。

不对，房子不是消耗品，有resale的价值。人生很长，居住了30年以上的房子，通常最后出售的价格远高于买入的价格。大部分人非但没花钱，还挣了。
车子？ 一辆车一般开10年，老中家庭一般两辆车，合起来5万块钱十年。30年的话，就是15万。
不对。 车子虽然是消耗品。但是比起人生最大的开支简直是小菜一碟。
孩子的教育？ 一个孩子从养大到上大学，大学学费经常就是20万。合在一起总要一百万吧。
可能对，可能不对。但是孩子教育属于投入，养育孩子的快乐很难估价。
好吧，答案揭晓。 对于很多老中而言，人生最大的开支不是上面任何一个项目，而且这项开支与吃饭旅游不同，这笔开支你没有任何受益， 竟然是buy you for nothing. 是你自觉自愿，稀里糊涂捐出去了。


这笔开支是谁呢？是401K的管理费。


假设你们是40岁的中年夫妻，工作了10多年了。你们的401K可能有50-100万的积累。简单期间，我们按照100万来计算。进一步简化计算，假设你看着华尔街的那帮家伙挣大钱就不开心，今天开始不在contribute 401K了。那么30年后，等你70岁开始取401K的钱，你总共交了多少管理费呢？
答案吓死你。你总共需要交241万的管理费！是的，没有算错，是241万。是你现在账目总资产的2.4倍。这才是你人生最大的一笔开支。
这是基于美国过去100年市场平均回报12%做出的计算。而且是假设你不再贡献401K,通常情况你会继续每年存401K， 如果你今天到65岁继续存401K，那么会是一个更大的数字。感兴趣可以自己算算。
这是你人生最大的开支，够你支付十个孩子大学学费，湾区买两套房子。60辆宝马汽车。现在知道为啥华尔街富得流油了吧。我们千千万万的人都在帮他们做贡献。
问题是你花了240万，你得到了什么？你没有得到任何东西。只要你学过一点金融知识，你就会知道，过去30年，没有什么基金能够持续地比market index的回报更高。市场是高度有效的，你捐出了这么一大笔钱，运气好的时候不过是和市场持平， 运气不好的时候，还不如市场回报率高呢。

可能很多人意识到401K里面基金的管理费过高，那么如果你买index fund呢？会不会好一些。 比如vanguard index 基金吧。管理费已经是超低超低的0.15%了。即使这样，30年下来，你付出的管理费依旧是36万。足够一个孩子上大学了，也足够你周游世界一圈的费用了。
401K的管理费通常你是感觉不到的，都在资产里面直接减掉了，华尔街真是吃人不吐骨头啊。
真正省钱的做法是401K自己开账户，定期从公司的账户里转出来，自己买index, 或者直接买index里面的股票、自己管理。

附录401K管理费用计算
年回报12%
    Asset (万）    Yearly fee (1%)    Year fee (0.15%)
1    100.0         1.0         0.2
2    112.0         1.1         0.2
3    125.4         1.3         0.2
4    140.5         1.4         0.2
5    157.4         1.6         0.2
6    176.2         1.8         0.3
7    197.4         2.0         0.3
8    221.1         2.2         0.3
9    247.6         2.5         0.4
10    277.3         2.8         0.4
11    310.6         3.1         0.5
12    347.9         3.5         0.5
13    389.6         3.9         0.6
14    436.3         4.4         0.7
15    488.7         4.9         0.7
16    547.4         5.5         0.8
17    613.0         6.1         0.9
18    686.6         6.9         1.0
19    769.0         7.7         1.2
20    861.3         8.6         1.3
21    964.6         9.6         1.4
22    1080.4         10.8         1.6
23    1210.0         12.1         1.8
24    1355.2         13.6         2.0
25    1517.9         15.2         2.3
26    1700.0         17.0         2.6
27    1904.0         19.0         2.9
28    2132.5         21.3         3.2
29    2388.4         23.9         3.6
30    2675.0         26.7         4.0
    总计费用        241.3         36.2
年回报8%
        Asset (万）        Yearly fee (1%)        Year fee (0.15%)
1        100.0        1.0        0.2
2        108.0        1.1        0.2
3        116.6        1.2        0.2
4        126.0        1.3        0.2
5        136.0        1.4        0.2
6        146.9        1.5        0.2
7        158.7        1.6        0.2
8        171.4        1.7        0.3
9        185.1        1.9        0.3
10        199.9        2.0        0.3
11        215.9        2.2        0.3
12        233.2        2.3        0.3
13        251.8        2.5        0.4
14        272.0        2.7        0.4
15        293.7        2.9        0.4
16        317.2        3.2        0.5
17        342.6        3.4        0.5
18        370.0        3.7        0.6
19        399.6        4.0        0.6
20        431.6        4.3        0.6
21        466.1        4.7        0.7
22        503.4        5.0        0.8
23        543.7        5.4        0.8
24        587.1        5.9        0.9
25        634.1        6.3        1.0
26        684.8        6.8        1.0
27        739.6        7.4        1.1
28        798.8        8.0        1.2
29        862.7        8.6        1.3
30        931.7        9.3        1.4
        总计费用        113.3        17.0

之前写了一个人生最大的一笔开支。核心的内容是401K的管理费对于很多人来说会是一个比较大的支出。对于双职工家庭，特别是连续工作很多年的家庭，这边开支更是惊人。 我当时的计算只是作为说明问题草草的估算。没想到引起很多争议。似乎很多读者对我马马虎虎的计算很不满意。 尤其对采用的12%的年均回报率不满。 对大多数双职工工作到40岁是否可以攒100万401K也表示疑惑。 更不要说管理费了。 所以这里再用真实的历史数据做更为仔细的计算，供大家参考。

当然，每个家庭的具体情况不一样。读者可以参考自己的情况详细计算一下，看看是否是您家庭的最大一笔支出。

下面的计算做了如下假设：
1）夫妻两人25岁，硕士毕业开始工作，一直工作到60岁退休。如果您30岁开始工作，请减去前面几年的收入。如果你是单身，如果你家庭一个人工作，请将最后总管理费除以2. 很简单的计算，我就不重复了。

2）身体健康，达到美国平均寿命85岁。当然，如果您习惯吃盐比吃饭还多。估计会血压升高，双眼爆凸，喜欢撒泼骂娘，还最讨厌别人夸你年轻。这么大的食盐量，估计寿命没有几年了，那么这些计算的确都不适用于你。 不用再往下看了。

3）60岁退休之后，逐年领取401K。俗话说，人生最悲惨的事情就是人没了，钱还在。当然人生更为悲惨的是人还活着，钱没了。鉴于没人能预计到自己何时死亡，所以最后总得留点。所以在60-85岁，我假设你每年取10%作为开支。这已经是非常保守的估算了，大部分人没有胆量这么花钱。

4）我采用s&P的历史数据作为回报。我能找到的数据是1970年到2014年的，44年的数据。所以计算过程中我用了这44年的数据作为回报。 之后的回报率，保守起见，我按照3%来计算。 当然历史不代表未来，未来到底回报率是多少，天知道。不过，如果你数学还不错的话，对数学足够敏感的话，你会发现，其实回报率的高低和管理费的比例的高低没有太多关系。为了说明问题，我专门做了一个3%回报率的计算。假设你的回报和存款一样，统统是最保险的fixed income. 看看你的管理费是不是还是很高。
如果你数学好的话，就会知道，因为是逐年contribute, 关于回报率，过去44年选取哪年作为起点不是特别重要。不相信的人可以用任何一个30年的时间段算算你30年的回报。

5）每个人的收入有高有低，各个公司的match情况不一样，有的是3%，有的是6%。保守计算起见，假设你每人每年401K总存入1.5万元。家庭两人总存入是3万元。未来永远不变。既不涨工资，国会也不调整401K上限。我觉得是够保守的了。 如果你没有存这么多，不要紧，请用自己的数据算一下。


下面是计算结果见附录。

你的总管理费是百万美元数量级的。会超过你人生中任何一项开支。
主要结论有这么几个。

0）夫妻双职工认真存401k,15年后应该有100万左右。如果认真存到60岁会有千万级别的财富。总管理费在百万级别。看你选择的投资种类。
1）管理费用多少的计算的相关变量有这么几个。a)你的每年的贡献，b)你的寿命，c)管理费百分比，d)市场每年的回报率。你管理费用的比例多少其实和市场回报率没有太多关系，无论是实际数据还是3%的回报率，你的总管理费都是你资产最高值的20-30%左右。  

2） 你的每年的贡献对你总管理费影响不大。无论你每年贡献多少，其实管理费的占你总资产的比例差不多的。对总管理费影响最大其实是年限和管理费比例。鉴于你无法改变你的寿命，一般常人都做不到大口的吃盐。 为了节省管理费一头撞死也划不来。另外你自己总盼着你活得越长越好，所以唯一办法降低管理费的办法就是降低年度管理费率。

2）无论市场回报率是3%还是真实的历史数据回报率。你的总管理费的的确确都是你人生最大的一笔开支。其实增长率越低，你的管理费占资产的比重越大。无论是70万还是几百万对于老百姓都是一笔巨款。最主要的原因是年头长，60年，每年交总资产的1%。

3）有效降低管理费的办法是转为index fund. 如果你学过基本的金融常识，了解Capital Asset Price Model(CAPM). 你会明白，几乎没有基金经理能够持续地打败S&P市场回报。目前唯一能做到的几乎只有巴菲特. 如果即使有这样神奇的基金经理存在，也是事后马后炮。你能先见之明的碰见他们的概率几乎为零。  也就是说，你付出的管理费for nothing。千万不要觉得拿了你的管理费，基金经理能够超越市场的平均回报。99%的基金经理都做不到这点。

4）通货膨胀的影响。现在的钱和未来的钱不一样。等你80岁的时候的一块钱和现在的一块钱的购买力不同。通货膨胀的计算比较复杂。用CPI，那么每年贬值1-3%. 如果用labor inflation, 那么每年是5%左右。这里我不再计算，感兴趣的人自己可以去研究。 管理费是每年缴纳的， 如果你是50岁的中年人，正好处于25-85这个时间跨度的中点，我觉得算出来的总费用的60%左右，应该是折算到今天的钱。 无论怎样这笔管理费也是上百万数量级的一笔费用。

我对这个问题的关注其实是自己痛心疾首的15年的教训。 2001年的时候，我开了一个Roth IRA帐户，买入一个当时很有名的共同基金。这15年期间，我这笔钱完全没有动，既没有再存入，也没有取出。 每年我收到账单都会看一眼当年的回报率，印象里基本和市场持平。于是我就没有太在意。 现在快15年了，我用S&P的价格算了一下，我的回报整整比市场低了20%左右。稀里糊涂亏了一大笔。 是什么原因呢？仔细一算，其实都是被管理费赚走了。

大部分人（包括我自己）对自己这笔天价管理费的支出麻木不仁其实由于收费形式引起的。如果基金收费，向买手机一样，每年直接找你收钱，我想大部分人都是权衡比较，三思而行。 如果是暗暗扣掉，直接在回报里面体现，往往大家是趋于懒惰。

所以我专门写这两篇问题提醒各位，一方面，我们为家里装修是否要省几百块块钱精打细算，一方面，我们每年几千上万的大把的银子贡献给华尔街却麻木不仁。

美国这个401K制度到底是怎么演变成这样的，我一时没有仔细研究。你公司的401K里面指定的那些基金，很多都会有1-5%的kick back. 这些钱花落谁家了就不知道了。 反正我知道华尔街每年巨额的年终奖，其实来自我们普通百姓的你我他。


附件一：真实S&P历史数据计算（1970-2014年）
数据来源：https://en.wikipedia.org/wiki/S%26P_500
Age        S&P return        Balance        Contribution        Fee (1%)        Fee (0.15%)
25        4.01%                30,000        30,000                  300               45
26        14.31%                61,203        30,000                  612               92
27        18.98%                99,961        30,000                1,000              150
28        -14.66%               148,934        30,000                1,489              223
29        -26.47%               157,100        30,000                1,571              236
30        37.20%               145,516        30,000                1,455              218
31        23.84%               229,648        30,000                2,296              344
32        -7.18%               314,395        30,000                3,144              472
33        6.56%               321,822        30,000                3,218              483
34        18.44%               372,933        30,000                3,729              559
35        32.50%               471,702        30,000                4,717              708
36        -4.92%               655,006        30,000                6,550              983
37        21.55%               652,779        30,000                6,528              979
38        22.56%               823,453        30,000                8,235             1,235
39        6.27%              1,039,224        30,000               10,392             1,559
40        31.73%              1,134,384        30,000               11,344             1,702
41        18.67%              1,524,324        30,000               15,243             2,286
42        5.25%              1,838,915        30,000               18,389             2,758
43        16.61%              1,965,458        30,000               19,655             2,948
44        31.69%              2,321,920        30,000               23,219             3,483
45        -3.10%              3,087,737        30,000               30,877             4,632
46        30.47%              3,022,017        30,000               30,220             4,533
47        7.62%              3,972,826        30,000               39,728             5,959
48        10.08%              4,305,555        30,000               43,056             6,458
49        1.32%              4,769,555        30,000               47,696             7,154
50        37.58%              4,862,513        30,000               48,625             7,294
51        22.96%              6,719,846        30,000               67,198            10,080
52        33.36%              8,292,722        30,000               82,927            12,439
53        28.58%             11,089,174        30,000              110,892            16,634
54        21.04%             14,288,461        30,000              142,885            21,433
55        -9.10%             17,324,753        30,000              173,248            25,987
56        -11.89%             15,778,200        30,000              157,782            23,667
57        -22.10%             13,932,172        30,000              139,322            20,898
58        28.68%             10,883,162        30,000              108,832            16,325
59        10.88%             14,034,453        30,000              140,345            21,052
60        4.91%             15,591,402        30,000              155,914            23,387
61        15.79%             16,356,939        0              163,569            24,535
62        5.49%             18,939,700        0              189,397            28,410
63        -37.00%             19,979,490        0              199,795            29,969
64        26.46%             12,587,078        0              125,871            18,881
65        15.06%             15,917,619        0              159,176            23,876
66        2.11%             18,314,813        0              183,148            27,472
67        16.00%             18,701,255        0              187,013            28,052
68        32.39%             21,693,456        0              216,935            32,540
69        13.69%             28,719,967        0              287,200            43,080
70        3%             29,386,557        0              293,866            44,080
71        3%             27,241,339        0              272,413            40,862
72        3%             25,252,721        0              252,527            37,879
73        3%             23,409,272        0              234,093            35,114
74        3%             21,700,395        0              217,004            32,551
75        3%             20,116,266        0              201,163            30,174
76        3%             18,647,779        0              186,478            27,972
77        3%             17,286,491        0              172,865            25,930
78        3%             16,024,577        0              160,246            24,037
79        3%             14,854,783        0              148,548            22,282
80        3%             13,770,384        0              137,704            20,656
81        3%             12,765,146        0              127,651            19,148
82        3%             11,833,290        0              118,333            17,750
83        3%             10,969,460        0              109,695            16,454
84        3%             10,168,690        0              101,687            15,253
85        3%              9,426,375        0               94,264            14,140
                                             
                          Total fee             6,203,271           930,491
                          % highest asset        21%        3.2%


附件二：保守投资计算，年回报率3%
Age        Return        Balance        Contribution        Fee (1%)        Fee (0.15%)
25        3.00%             30,000        30,000                300              45
26        3.00%             60,900        30,000                609              91
27        3.00%             92,727        30,000                927             139
28        3.00%            125,509        30,000              1,255             188
29        3.00%            159,274        30,000              1,593             239
30        3.00%            194,052        30,000              1,941             291
31        3.00%            229,874        30,000              2,299             345
32        3.00%            266,770        30,000              2,668             400
33        3.00%            304,773        30,000              3,048             457
34        3.00%            343,916        30,000              3,439             516
35        3.00%            384,234        30,000              3,842             576
36        3.00%            425,761        30,000              4,258             639
37        3.00%            468,534        30,000              4,685             703
38        3.00%            512,590        30,000              5,126             769
39        3.00%            557,967        30,000              5,580             837
40        3.00%            604,706        30,000              6,047             907
41        3.00%            652,848        30,000              6,528             979
42        3.00%            702,433        30,000              7,024            1,054
43        3.00%            753,506        30,000              7,535            1,130
44        3.00%            806,111        30,000              8,061            1,209
45        3.00%            860,295        30,000              8,603            1,290
46        3.00%            916,103        30,000              9,161            1,374
47        3.00%            973,587        30,000              9,736            1,460
48        3.00%          1,032,794        30,000             10,328            1,549
49        3.00%          1,093,778        30,000             10,938            1,641
50        3.00%          1,156,591        30,000             11,566            1,735
51        3.00%          1,221,289        30,000             12,213            1,832
52        3.00%          1,287,928        30,000             12,879            1,932
53        3.00%          1,356,566        30,000             13,566            2,035
54        3.00%          1,427,262        30,000             14,273            2,141
55        3.00%          1,500,080        30,000             15,001            2,250
56        3.00%          1,575,083        30,000             15,751            2,363
57        3.00%          1,652,335        30,000             16,523            2,479
58        3.00%          1,731,905        30,000             17,319            2,598
59        3.00%          1,813,862        30,000             18,139            2,721
60        3.00%          1,898,278        30,000             18,983            2,847
61        3.00%          1,955,227        0             19,552            2,933
62        3.00%          2,013,883        0             20,139            3,021
63        3.00%          2,074,300        0             20,743            3,111
64        3.00%          2,136,529        0             21,365            3,205
65        3.00%          2,200,625        0             22,006            3,301
66        3.00%          2,266,644        0             22,666            3,400
67        3.00%          2,334,643        0             23,346            3,502
68        3.00%          2,404,682        0             24,047            3,607
69        3.00%          2,476,823        0             24,768            3,715
70        3.00%          2,296,015        0             22,960            3,444
71        3.00%          2,128,406        0             21,284            3,193
72        3.00%          1,973,032        0             19,730            2,960
73        3.00%          1,829,001        0             18,290            2,744
74        3.00%          1,695,484        0             16,955            2,543
75        3.00%          1,571,713        0             15,717            2,358
76        3.00%          1,456,978        0             14,570            2,185
77        3.00%          1,350,619        0             13,506            2,026
78        3.00%          1,252,024        0             12,520            1,878
79        3.00%          1,160,626        0             11,606            1,741
80        3.00%          1,075,900        0             10,759            1,614
81        3.00%            997,359        0              9,974            1,496
82        3.00%            924,552        0              9,246            1,387
83        3.00%            857,060        0              8,571            1,286
84        3.00%            794,495        0              7,945            1,192
85        3.00%            736,496        0              7,365            1,105
                                             
                          total fee             711,373          106,706
                          % of highest
balance        29%        4.3%

葵花宝典

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2015-9-22 04:53

一个好玩的链接，看看你家household income的位置  

http://www.nytimes.com/interacti ... -map.html?_r=1&

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1084305.html

复杂，看不懂

我有个同学在FDA工作，算公务员编制。两年前他儿子考上普大，他太太就辞职了。因为如果他太太不辞职，他儿子的学费是全额缴付；而如果他太太辞职呢，学费只交一小部分，好像他太太收入不高，所以乐得辞职咯。

我是两年前同学聚会时知道学费/收入上还有这么档子事。这篇博客虽然没看明白，我估计说的大体是类似的事情。

上回有贴说在米的孩子学费付的少，呵呵，咱暂且不说在米工作纳多少税吧，反正每分钱都纳税就对了，家庭收入到一定数额，孩子学费分分钱要掏的。

所以，国内的同学们偷着乐吧，没缴那么高的税，就不要说什么啦，再说我就跟你急！

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1080337.html

前2篇文章谈到了什么样的人、什么样的做法容易被IRS钉上，今天说说怎么做才不会被IRS被审计，当然完全避免谁也不敢保证，只能是减少被查的概率，即使真的不幸“中彩”了，也有助于你全身而退，安然无恙。

            要不被IRS审计一定要遵循三项基本原则：合法、合理、有记录。先说合法，这是最基本的。也就是说一切收入来源、一切生意必须合法，不仅符合联邦法、州法，也要符合IRS的税法。税法说，一切与生意有关的、常用的、必须的开销可以抵税，但前提条件是这个生意本身必须合法，合法生意可以抵税，非法生意则不行。走私、贩毒、开地下赌场也是某种生意，但为法律所禁止，所以其收入无法申报，其开销也不可以抵税。吊诡的是非法收入你不能报、也不敢报，但如果被抓到了，你2罪并罚：非法经营外加隐瞒收入。

            再来说合理。对于做生意的人来讲，任何生意一定有成本，所以IRS认可与生意有关的、必须的开销可以抵税，但各行各业的成本不一样，有些成本很高，利润很薄，有些行业成本低，利润高，IRS对各行各业的成本占毛收入的比重一定有一个统计数字，有一个range, 在这个range里，就不太容易引起IRS的警觉，他们就不会来查你，一旦你大大超出这个range, 就等于触动了IRS的警铃，IRS就可能“请你喝咖啡”。还有就是你平常都在这个range里，某一年成本突然大幅度上升，这更会引起IRS的注意。当然IRS从未公布过各行各业成本数据，我想它以后也不会公布。

            要留有证据 (documentation)。不管IRS查不查你，你都要保留证明材料以防万一， receipt, invoice 和paperwork等越齐全越好。如果IRS真的查到你，你有详尽、可信的材料, 与IRS周旋起来，你也不怕。即使某一年你的business开销大大超过了同行，IRS查你，如果你能提供信实的文件，说明你为什么deductible大大超过往年，比如这一年又买了设备、又租了办公室等，只要你有翔实的说得过去的文件，IRS对你也没辙。

            美国是个法治国家，一般的犯罪、犯事都有个追朔期，过了这个期限，你就平安无事，IRS查税也有个期限，他们叫“Statute of Limitations”（权限法则）. 一般情况下，IRS查税可以回朔3年，如果发现你有 “重大纰漏”则可以查过去6年的报税，所以一般建议你的报税材料应该至少保留6年。这个“重大纰漏”是指你少报收入25%以上，或者是你“漏报”海外金融账户$5000以上的资产，这2条只要查出有一条，IRS审计期就从3年展延到6年。“权限法则”还规定，欠税可以追10年，10年后则过了追溯期，IRS只能罢手。但如果发现你从未报税，或是报税时有严重的欺诈行为，则查税期没有上限，审计可以永远持续下去。当然考虑到成本，IRS也不一定阴魂不散，永远缠着你，多半是相互妥协了事。 一般审计是3年，refund也是3年，就是说如果你发现IRS欠你钱(填表错误, 多交了税等)，你也有3年时间要回来。

            据行内专家总结，要减少遭IRS审计的概率，有几条宝典要遵循， 第一，要知道谁以及什么样的行为最有可能被审计，如果你在被高审计的名单上，你就要特别小心。前面2篇文章说过，高收入人士、从来不报税的人、或报税收入很少的人以及做生意的人，拿现金的人容易“躺枪”。超额deductions、现金进出太频繁、太可疑、慈善捐赠太多、商务旅行、餐饮和娱乐开销太多、申报家庭办公室等行为容易引起IRS的关注。第二，不要漏报收入，每年的W-2 和1099,你有一份，IRS也有一份，IRS会用电脑进行比照，一旦发现漏报的，IRS马上会发信要求你改正。第三，填报税表要干净、整洁，数字不要出错，不要忘了签名，这些可能是很小的细节，但容易引起IRS的注意。作为报税人，你当然不希望引起IRS的注意，一旦IRS注意上了，拿放大镜一照，没准小事就变大事。（范琦勇，9/16/2015）

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1037042.html

楼下云中飞燕提起了这个话题，与我多年前的一样，光从比较退休前和退休后的税率出发。 由于通常认为， 退休后的税率一定比工作时的会低，自然得出的结论是： 选择普通401k。

但随着时间的飘移，我对整套系统有了新的评估。

首先退休的税率不见得比退休前的低。 比如，通常夫妻两人工作，很容易进入25%的税率框框。

好多人对SS不削一顾，即使不认为它到时候会发不出来，也会以为SS少得可怜。 其实夫妻两人合计的SS，能达到4-5万的很正常，这起码能保证最低的生活。 假如401k里有$1M，即使按照保守的4%提取率，两项相加就有9万了。 如果你还有pension, 还有别的taxable investment income。 你的税率同样还是25%。

你也许可以说，为了躲税，你可以少提取一些出来。 但躲得过初一，躲不过十五。 如果你在67岁退休，很快就会进入70岁。 你那个时候如果有$1M， Required Minimum Distributions (RMD) 就kicks in。根据这个表(http://www.irs.gov/pub/irs-tege/uniform_rmd_wksht.pdf)，你必须要最低提取$4万 ($100÷27.4)。 如果你每少提$1万，政府重罚$5000！ (美其名约：tax)。

也许我的计算方法不正确，因为楼下有人说如果在70岁有$2M，你必须提取$117,647(ZhangZhouDaTou童鞋，可否提供一下你的计算方法？)， 这样你就会稳健地进入28%的框框。

要是不存普通401k，全部存肉丝呢？ 它有以下的好处。

到59.5岁，你可以随意从里面取钱，不影响付税。
如果你提前退休，可以以很低的taxable income维持你的退休生活。 它的好处是，如果taxable income低于$6万，你就可以以极低的premium购买健康保险。
到了70岁，也没有RMD的影响。

讲了上面那么多，还是回到老话题。 退休三大开销：房子(应该已经付清)，医疗(应该有保险)，日常开支。 不需要付学费，不需要存钱。 凭着老中几十年勤俭节约养成的生活习惯，到了退休的时候，你真得要用那么多钱吗(either 25%框框，或者因为有肉丝401k, 而低于这个框框)？ 若非要用那么多钱，你舍得向山姆大叔多付罚款吗？

如果你不觉得退休需要用那么多钱，也不舍得向山姆大叔多付罚款，那么你的正确选择就是提钱退休。 不然你等于白白替山姆大叔多打N年的工。

http://bbs.wenxuecity.com/backhome/1139837.html

接着上次"多少钱才可以到时退休？"的帖子后，我在琢磨多少钱可以早退休、几岁可以早退休。 disclaimer: 本人非专家，纯粹饭余瞎扯。 我也不相信这里有什么专家，年过70岁的人，可能有更多的切身体验，但这些人估计无法上网(不懂电脑打字， 已经眼花缭乱)。 但俗话说三个臭皮匠能赛过一个诸葛亮，所以大家pitch in点idea总好。

人的退休大概可以分四个阶段： 1。67岁前； 2。67岁后； 3。80岁后； 4。最后阶段。

67岁前退休，就要完全自己掏腰包 (当然你可以提早在62岁领取较少的SS)， 政府的Medicare要到65岁才有。 加上体力好，会多出外旅游， 这是花销最大的阶段， 所以，多数人是不敢在65岁前奢望退休的。 如果想早退休，必须要aggressively省钱和投资。好处是这个品质，绝大多数老中都有，所以我们都应该是candidates。

67岁后，有旱涝保收的生活费和医疗费，所以经济上没有什么可担心的。 自己掏腰包部分会少很多。

80岁后，我的想象中，基本上是天天坐在电视机前看连续剧(也不知道那个时候还有没有电视机)， 早上豆浆、中午面条、晚上稀饭。 所以花费会是更很少了。 医疗费会上升，但因为有保险，我想象基本上是1-2万就会封顶了的。

一个最大的unknown是最后阶段，有可能突然走掉，也有可能老年痴呆、中风、帕金氏症， 是完全需要别人照料的。 如果长年需要别人照料，这个就比较麻烦，也耗钱，一般2-3年，但长的会有十年。 long-term care的费用目前是从$5万(上门护理)-$10万(住老人院，全天候护理)。 如果个人有$3万SS，最多每年需要从自己的退休基金里取出$7万。 到那个时候有$70万就够。 万一全部用完了，人还活着怎么办? 不是有自住房子吗? 弄个reverse mortgage应该可以再对付个5年吧。

上回讲到，到了80岁，如果还有好几个百万，又有什么用。 对比于绝大多数的算法，我认为计算退休的钱，应该从80岁以后还需要剩下多少出发。 因为80岁以后，在进入最后阶段之前，几乎不花什么钱。

所以，设定80岁应该尚有$100万。 当然有人说，几十年以后会通货膨胀，那么如果67岁时的$100万，到80岁时，应该要$150万。

如果按照80岁有$150万计算，大家看看如何?

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1025300.html

上两次的《多少钱才可以退休》，引入了下面几个概念:

① 通常的退休金计算，只考虑每年的等量提取(adjusted by inflation)，而不计入SS的收入。
② 人活到80岁，如果还有几百万，就毫无意义。
③ 退休的四个阶段: 67岁前；67岁后； 80岁后；和最后阶段。

这次share一下我的计算方法。有如下假设:
自己的投资每年增加6% (r1 = 1.06)
通货膨胀每年3% (r2=1.03)
SS每年Cost-Of-Living Adjustments升2% (r3 =1.02)
退休后第一年需要$a的生活费，以后每年按通货膨胀率(r2)增加
你退休前所有退休积蓄(401k, IRA, Pension, etc.)为$b
从67岁开始领取SS
如果67岁前退休，那么n1为距离67的年份。 比如60岁退休，n1=67-60=7
夫妻两人每年总共可以领取$40k SS ($c = 40000), (具体多少，可以自己直接在SS网站上估算http://www.ssa.gov/retire/estimator.html)
87岁从地球上消失，领取20年SS (n2=87-67=20)
不计Tax bracket的区别
不计Roth (after tax)还是non-Roth(pre tax)的区别
自己的住房已经paid off
退休收入有401k , IRA，SS，Pension等项。

1。67岁前退休，到67岁时还剩下多少?

假设67岁前提前退休，退休前有$b1积蓄，每年领取$a，这样第一年过后，就有余额:

b1*r1-a

早退休后n1年后(在67岁前)，余额是:

b(n1) = b1*r1^n1 - a * r1^(n1-1) * ((r2/r1)^n-1)/(r2/r1-1)

比如60岁退休，退休前有$600k， 第一年提取$50k， 这样在67岁前(n1=7)，就有余$329,623

2。67岁后，到生命的尽头还剩下多少。

67岁后每年能领SS， 这样积蓄部分取出来的就减少许多， 设定领取SS前尚有积蓄$b2

这样第一年过后有余额:

b2*r1-a*r2^n1 + c*r3^n1

b2*r1: 在第一年底，原来应有的积蓄
a*r2^n1: n1年过后(67岁)，每年调整后取出的钱
c*r3^n1: n1年过后(67岁)，每年调整后能领到的SS

在67岁后的n2年以后，余额是:

b(n2) = b2*r1^n2-a*r1^(n1+n2-1)*(r2/r1)^n1*((r2/r1)^n2-1)/(r2/r1-1) +c*r1^(n1+n2-1)*(r3/r1)^n1*((r3/r1)^n2-1)/(r3/r1-1)

注: 如果每月有领Pension，可以按照上面的类似办法计算。

3。退休要多少钱

这是一个大家最最关心的问题: 我明天就要退休，每年生活费要$a，我今天应该有多少钱$b?

为了避免赵本山大叔所说的"最最痛苦的是人死了钱没花完"的杯具， 把上面的 b(n2)设为零，就得出下面的公式。

b=((a*r1^(n1+n2-1)*(r2/r1)^n1*((r2/r1)^(n2)-1)/(r2/r1-1)-c*r1^(n1+n2-1)*(r3/r1)^n1*((r3/r1)^(n2)-1)/(r3/r1-1))/r1^(n2)+a*r1^(n1-1)*((r2/r1)^n1-1)/(r2/r1-1))/r1^n1


4。 举例说明

如果你每年需要$50k, 你明天就60岁，就要退休，n1=67-60=7， n2=20， 那么你今天就必须有$488,972 [其它条件参照最上面的假设]

如果你每年需要$80k, 准备活到100岁，你明天就55岁，就要退休，n1=67-55=12， n2=100-67=33， 那么你今天就必须有$1,480,878

所以有了上面这个公式，你就可以很容易知道，你可以什么时候退休了。

下面是根据这个公式计算出来的十个值，大家可以参考对照。


5。 自己计算 退休要多少钱

公式是比较长了点，前几天贴出来后，估计都没人有耐心去运用这个公式。 我在这里给大家提供一个便捷的方法。

在excel中的A、B column中填入相应的字母和数字(except B2):
           

在B2中写入 (copy & paste)：
=((B1*B5^(B8+B9-1)*(B6/B5)^B8*((B6/B5)^(B9)-1)/(B6/B5-1)-B4*B5^(B8+B9-1)*(B7/B5)^B8*((B7/B5)^(B9)-1)/(B7/B5-1))/B5^(B9)+B1*B5^(B8-1)*((B6/B5)^B8-1)/(B6/B5-1))/B5^B8



注: 具体公式推导，怕太长，也太boring，所以略去了。 有兴趣的朋友，可以私下交流。

超复杂，先贴过来以后我退休了再看

神马时候能退休？
50岁已不可能了，还几年就50咯。
那，55岁吧。
且慢，在米国，敢于在55岁退休，绝对属于胆子大的！我估摸着到了55岁，我还会一把年纪地继续干活   或者，55岁以后咱回加拿大

http://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/201511/300844.html

(2015-11-02 00:48:09)

良禽择木而栖，黎民择地而居，南加州是一个你一住下就想留下不想走之地。全美三亿人口，南加诸县两千两百万有余。此乃官方数据，相当数目的非法移民没有统计。

南加的人口增长率在全国范围内是一枝独秀，但全南加人口总和不过一个上海，还是属地广人稀，沿海和内陆的房价会有很大差异。一个地方的房地产除了人口，经济因素外，要想看到什么前景，应该观察本地区有没有出现金字塔的结构，也就是说有没有顶级豪宅，一两栋不行，要有一个群体。如果有，金字塔就会越堆越大。比如南加明摆着的两个金字塔，洛县是beverly hills ，橙县是newport beach，围绕这两个塔，从最下面起的房价就不断的往上攀登。穷人离了富人没关系，照样混日子过得好好的，富人离了穷人就不是什么富人，富人要有穷人衬托方能显出富的道理。没有富人地方的房地产就是一盘散沙，没有凝聚力。有富人的地方，房地产就会有稳定结构，投资人可根据自己财力找到目标看齐。

加州中部的fresno county，也算的上是一个大县，百分之九的人靠救济度日，基本上属于混吃等死的节奏，期盼房地产上涨，尼姑看嫁妆，下辈子的问题。南加的inland empire河边和圣伯两县是大洛杉矶地区的延伸，是金字塔的底部，如果没有金字塔的光环，比fresno也好不到哪去。问题是现在有这个金字塔，大家都争先恐后往上爬，堆的越高，低部的基座就越大，肯定会影响周边地区房价往上攀比。

再次强调一下，这里是投资理财，不是我爱我家。我爱我家可以非理性，有钱难买乐意。投资理财是以获取最大回报为宗旨，不可感情用事。如果从一开始就把个人喜好参杂到做生意的过程中去，可以说是娘胎里长胡子，未老先衰。

有些人手里有三，四十万询问南加投资在哪里，这些人起码有一，两百万资产，可以说有点实力，这样的投资选择范围较大，您本身也不是菜鸟，我可不敢班门弄斧，误了您的先机。我写的东西基本是针对初级阶段，缕出个头绪，武大郎养夜猫子，什么人玩什么鸟。初级阶段，就要紧盯现金流，尤其是有贷款在身，不能指望未知的预期。一旦达不到预期，每每以添油战术往里面加钱，不久会折了锐气。

几万块钱做头款从河边，圣伯两县寻找二十万以下的投资房应该比较容易，condo and single family home
两者各有利弊，condo会有两百以上的管理费，价钱便宜的单一住宅基本是在烂区。

应该先搞清楚什么是condo and single family，房子的区分只有这两类。
townhouse,high rise building，triplex等等都是归属于condo,而single family的定义为四周的房屋没有邻居相接，并有一定尺寸的土地。没有一定数量的土地，就算房子四周和邻居分开，也只能是condo。沿海地区土地越来越贵，许多建筑公司新推出来的产品，在很小的地上也能盖出与四周不相接的房子，其特点是向高发展，有的会有三层。在有选择的情况下，多数人喜欢花园洋房，有地在周围，房子在中央，无人打扰，独来独往。怎样能看出是不是single family?最简单办法就是看车房，如果no driving way front of garage，车子要不停里面，要不停路旁，这是condo没商量。
内陆河边，圣伯两县占地区域巨大，人口增长率高的优势很难显现，但得利与西瓜喂大边效应，部分地区的房地产势头也不可忽略。特别是freeway周边，许多人苦于洛县，橙县房价太高，会选择买房租房在周边地区。freeway加tollroad把内陆和沿海连成一体。所以投资出租房，十分钟还上不了高速，基本上已被很多人抛弃。除了选择靠近高速公路，尽量靠近人口稠密地区。如果举目尽是未开发土地，一两万就能买一块宅基地，地不值钱，盖起来的房子又怎能升值，四两嘎鱼，如何炼的出半斤油腻。

所以，南加内陆地区的房地产投资要着重考虑现金流，二十万以下的房虽然十分容易找到，最好别是hemet这样老旧偏僻城市，而corona,ontario，chino等则是不错的投资之地。在有贷款的情况下，南加州还想有每月百分之一回报的定律已经不切实际。头一年有百分之五回报就应该满意，以月租1200计算，每月盈余两百一年2400，五万头款，相当于百分之五。再以房租每年百分之三往上增长，这可以说是最低增长率，五年后的回报会到百分之九，十年后会达到百分之十五，在这期间花费的增加微不足道，贷款利率是固定的，加州地税上涨2%的霸王条款让有房者暗自得意。1%的地税在全国范围内本来就低(地税部分是1%，其他苛捐杂税平均0.2%左右）。二十万的房一年地税是两千，第二年的地税上涨最多不会超过$40。十年后一个房就会有五，六百的现金在手。如果你食髓知味，一步步走下去，五个房在手呢？十个呢？以投资五个房来算，十年后每月有两三千钱块在手，基本生活开销可以维持，二十年后五，六千块轻而易举，南加房地产上涨是必然趋势，二十几万的本钱，吃着碗里口有余香，看着盘里心旷神怡。

做地主要从第一个出租房做起，不当三等公民的梦就可以开始，在南加当地主的档次可分为微，弱，小，中，大五个档次，
有一两个房是微，卑微不足道。
五个以下是弱，嬴弱不禁风。
十个以下是小，量小混饭吃。
五十个以下是中，中庸才自在。
五十个以上是大。大户最牛逼。

以后有机会聊聊怎样从微弱地主走向小中地主之路，跬步不休，跛鳖千里，越往下走路会越宽，不过别问我如何成大地主，没那个本事，要问去问咪姐薯爷等坛子里的富人们如何做到随心所欲。

中年有四难，考研，买房，彩票中奖，伺候丈母娘。买房当属最不难，再难也难不过考博士，中彩没有指望，有个小房才有底气对付丈母娘。

http://blog.wenxuecity.com/myblog/68758/201511/304621.html

(2015-11-05 00:20:01)  

生孩子，明明知道痛，可却还是要生， 投资，明明知道有风险，该投还是要投。房地产和股市相比哪个风险大?和尚脑袋上的虱子，明摆在那里！但是南加州还有一个地震的话题，如果是这个原因而裹足不前就大可不必。德州，佛州隔三差五就闹一次飓风，也没见谁为此搬离。因为有地震，保险问题就要提一提，买还是不买我不能瞎出主意，我只说说我自己怎样处理这个问题。

与房屋相关的保险有,
mortgage insurance,
home insurance,liability,fire...
flood insurance,
earthquake insurance,
等等各种。

在生意的起步阶段，只要不是强迫性的，就坚决不买，有钱就投资，没那闲钱补笊篱！出了事情要钱没有，要命一条，反正是赤手空拳，白手起家，赢就身心俱泰，输也让它酣畅淋漓，赌它一把，看看不买保险能有啥古怪稀奇。路曼曼其修远兮，吾将上下而求索。 做最坏的打算，谋最好的机遇。

不得不买的没办法，比如说借的是conventional loan 没有要求就不买。FHA贷款要捆绑mortgage insurance，那只能随它去。earthquake insurance最少自付额的是$25000，费用相当贵，心里实在不乐意。 如要买便宜的，自付额从$50000起。开什么玩笑，五万块我可让个小房子平地起。保险公司雇了一帮精算师，斗不过的，医疗保险也一样，不管你选什么计划，别以为能占便宜。

南加州的地震最危险的地方是有一条san andreas fault，北从eureka起经旧金山，南下到san bernardino,palm springs，在这条线周边的地震险就贵，洛县和中北橙县离开了一定距离，保险费便宜些，橙县尔湾以南脱离了地震带，地震险最便宜。怎样证明不会发生地震?没法证明，但可以根据过去一百多年没有发生高级数的地震来划分区域，南橙县就属百年不遇大震的地区。即使在地震带上，旧金山上世纪初被摧毁过，八七年大地震把海湾大桥震毁，现在的湾区房地产还不是欣欣向荣，蒸蒸日上，为什么？因为适合人类居住。黄石公园倒是风景秀丽，见不到有人会因为害怕地震而往黄石公园周边迁移。加州房屋有着严格规定，二层以下均为木质结构，一般地震都可应付，除非地动山移。若遇到地动山移，我的小命都不知在哪里，几个有房贷的出租房谁还顾及！有关地震带以及周边房子保险费用可去查CA Earthquake authority。

当生意步入正轨，盈利到了一定程度时，交税又是个烦人问题，与其把钱奉献给山姆大爷到世界上今天打这个，明天打那个，还不如买保险给自己。我买什么保险完全根据自己所需要，不会听保险经纪胡言乱语。现在每年所有的房子保费一万多块，买了十几年，近二十万块钱如同扔进了屎坑里。保险经纪鬼蜮伎俩就是吓唬你，而从来不会讲像我的故事，橙县某个地主买了十几年的保险，花的保险费买个房子都有富裕。对我来说，保险并不是上赶着往保险公司口袋里塞钱，实在是因能扣点税的把戏而已。

经常走夜路，终于撞了鬼。两个月前因为我的出租房里空调漏水到楼下，保险终于用上一回。本来想私了，我用自己的人去修，再给他几百块，没想到那厮特别轴，属吊的一根筋，非让保险公司来瞜瞜。如此也罢，交了这么多年成千上万的保险费，该让他们的银子也往外流。保险公司真不是省油的灯，也就花个两三千块，先把楼下整的直跳脚，回过头来找我算账别想跑。一是告知这个房的保费明年就涨价，二是警告如果再发生一次将被kick out，别以为买了保险就能随便花钱，门也没有！

如果让我推荐什么保险应该买，强烈推荐炒股的人应该买份高额险，以便跳楼以后还能获赔，直接填平损失，永远立于不败之地。

还要再次强调，自住房怎么折腾都可以，保险不能不理，毕竟是是自己的一大笔财产，特别是许多人的全部家当，要避免意外事件让自己的心血付之东流。

出租房以保险的实用性来说，先要考虑liability，这只是最有可能遇到麻烦而已，即使是最有可能，几率也很低。生意起步的头几年，几乎所有房子全贷款，当时是百分之十的利率，同样是借十万来万，每月还贷数额怎能和今天相比，起码能省下几百块。所以，当时左手收租，右手还贷，如同给银行打工，盈利所剩无几。要真出了什么事，房子拿去好了，反正没有多少equity。

这么高的利息，借还是不借?我以前写过的几种赚钱方式，
1，拼体力，此乃下策。
2，有一技之长，此乃中策。
3，凭脑子，这是上策。
4，靠投资，也就是用钱去赚钱，是上上策。
5，用别人的钱去赚钱，说白了就是空手套白狼，乃最高境界。
做房地产给了你这个机会，难道视而不见，弃之如敝履，玩股票的想去银行借点钱杀奔股市，会不会有银行借给你?归根结底，南加州适合人类居住，人口增长必然吸引投资房地产者趋之若鹜。美国不论在哪里，房地产炒不起来，只能根据其客观规律。

三十年河东三十年河西，许多购房者来自神州大地，房地产的上涨可别指望广场大妈，爆发土鳖，富二阔少，贪官污吏，想把美利坚的房价哄抬托起，蚍蜉撼树谈何易！不要说外来移民起不了绝对作用，就是本地财团也不能胡作非为，强奸人意。las vegas就是典型例子，十年前的房地产可以说是如日中天，大鳄小户忙的不亦乐乎。要知道那个鬼地方根本不适合人类居住，周边土地好似取之不尽用之不竭，不出几年房价便断崖式的一泻千里，至今苦海无边，回头无路。这样的地方如果生活驻扎在当地，弄几个便宜房收收房租到也可以，若想指望房价上涨，泥牛入海无消息。很多人贪图便宜，以为几万十几万买到一个别墅而沾沾自喜，放在那里，等待时机，las vegas 哪来的时机，故人已辞黄鹤去，可又在留下来的裤裆里发现了一个金灿灿的东西，你说它是一坨屎还是一块黄泥?
(有问题可提出来，下篇共同探讨，之后便打点行装，计划出游三个月)

http://www.investopedia.com/univ ... othira/rothira2.asp

How can I fund A Roth IRA if my income is too high to make direct contributions?

http://www.investopedia.com/ask/ ... t-contributions.asp

[ZT]

一. 谁需要向美国全球纳税 ？

美国税务居民是指美国公民，绿卡持有者，或者在美国居住超过183天的人士。计算方法：今年在美国天数（至少31天）+去年在美国天数的1/3+前一年在美国天数的1/6，计算结果超过183天，即成为美国税务居民，全球收入都要在美国纳税。



虽然全球纳税听起来很吓人，但实际上，其中还有以下几条重要的原则，考虑了纳税人的利益：

+ 避免双重征税



一方面，纳税人如果就某项海外收入在海外国家缴纳了税款，那么这部分的税款可以抵扣美国的应纳税额。也就是说，在海外交的税，在美国也可以抵。另一方面，世界上大多数国家和美国也签订了双边税务协定，其中通过各种细节的征税细则来避免就同一税收的两国双重征税。

这些税务协定的优惠，在两个国家也是优先被税务局考虑的。也就是说，美国纳税人可以拿着税务协定跟海外国家要求少交税。

+ 设定海外收入免征额

美国对纳税人的海外收入设定免征额，2015年是10.08万美元。也就是在符合条件的情况下，低于10.08万美元部分是不需要再向美国政府缴纳任何税款的。但是，还是需要就海外收入进行申报。

+ 自住房税务优惠

IRS税条中对买卖自住房有税务优惠。具体是只要是在过去5年在这个房子里住满2年，作为你的主要住所，卖房的资本利得可以享受夫妻双方50万美元免税额。在海外的房产一样适用。

也就是说新移民在登陆后的前3年内，卖掉之前在国内的自住房，买卖差价的350万人民币是可以免税的。





二. 移民前的税务筹划！

最重要的是，明确自身什么时候成为美国纳税居民，在此之前的收入都不需要申报。其次，预计在中国卖房的时间安排，如果可以，可以在成为美国纳税居民之前把房子先卖了。

如果房子还想持有，那么可以再买回来，这样等下次卖房的时候，历史价格就变高了，收益就减少了。最后，处置中国很多资产都可以采用类似卖房的这种处理。

在申报海外资产时，“全球收入需要申报”不等于“全球收入都要交税”。移民美国登陆前的海外资产需要申报，无需缴税。如果这部分资产出售变现，并且增值的部分才涉及缴税。所以投资者最好在登陆美国之前做好税务规划。



另外，长期在海外工作或做生意的净收入都有免税额，即“海外收入抵税额”。例如，夫妻共同居住工作在海外超过330天，有海外收入，每人每年有最高10.08万美元海外收入免税额，也就是説，如俩人均工作，海外免税额将近20万美元。而且他们还可以从海外收入中扣除生活所需等各种费用，最高为海外免税额的30%（自雇16%），即再扣除近6万美元。


三. 在中国卖房怎么处理

首先，卖房的相关收入数据都需要如实填报在年度报税表格中。如果卖房的收益不超过海外收入免征额（2015年是10.08万美元）,则可以填Form 2555-EZ（简易版）；否则，就必须填Form 2555。这个表格和Form 1040一起交即可。如果卖房还没收到钱，或处于其他考虑，可以先交Form 2350申请推迟申报。



其次，收集在海外国家已经缴纳的税收凭证。在中国卖房的现行政策，免征个税的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中国卖房可能还有营业税、契税、印花税等。中国的税也不少。

最后，确定在美国按照Tax Credit还是Itemized Dedutible来申报。简单地将Tax Credit可以在税额中直接扣减，Itemized Dedutible则是在税前收入中扣减，然后再乘以税率得出税额。一般而言Tax Credit更好，这是因为Tax Credit直接在税额中抵扣，也即是在国外交一分税，在美国就可以少交一分税；而Itemized Dedutible则还要乘以税率，可能在国外交一分税，在美国只能少交0.5分税。

我觉得该篇文章写的比较全面，贴上来

我家是老实守法的那类人，在成为米弟纳税居民前，把国内的房子都卖了，呵呵，损失一大笔  不过，税务干净，才能安心睡觉嘛 损失的米咱再努力工作挣回来

按我的理解和经验回答你的问题：

1/ 这个我知道，肯定是要报税的

2/ 我不知道孩子年龄是以18岁来算还是以21岁算，这个要查查的。
如果按21岁算，孩子可以算作报税成员。

3/ 4/ 你们明年四月已在美居住是纳税居民了，我理解是要申报所有海外资产。
股票有亏损，也要报税，不必补税。

我不大清楚10万美元这个免征额怎么操作。

5/ 平时消费单据不需要留存的
报税填写的是工资收入，投资收入（亏损也算，可以抵算一部分），以及所有收入。
需要留存单据的消费是用于投资的消费，比如我们投资房子做装修的费用可以抵税，我们保留费用单据。

你们到明年四月报税季买一个TurboTax基本可以搞定，实在搞不清就花钱咨询一下。

我在2011年的情况类似，我也是快到年底transferred到米弟，持H1B工作签证。L1签证和H1B签证情况在报税上是类同的。我记得旺友Kathy也有类似情况。

原则少于183天尚未成为税务居民可以不报税。报税的好处主要是为退税 （年末的那几个月工资中被扣掉的税可以拿回来一些）。而且你们要尽快设401k /HSA(health savings account)，这样可以享有整个2018年的避税额度（加起来大概有$25,000）。

而投资收益只要算在美国的这几个月发生的盈亏（不是2018年全年），算总额不必算细账。对于投资收益，比如持有股票一年以上获得收益的税率低于工资收入的税率。

总的来说，我觉得你们明年报税季要做些算术，怎么报有利还是不报更有利，算完了就知道了。明年年初公司会给每个员工发2018年的W2 form，你们可以买报税软件（每年报税季超市都会卖TurboTax），用报税软件算更清楚。


看这个链接，关于小孩怎么申报有更多些细节：
http://www.meetqun.net/thread-12546-1-1.html

同事给我发了两篇文章

https://www.madfientist.com/after-tax-contributions/

https://www.thestreet.com/story/ ... nto-a-roth-ira.html

http://bbs.wenxuecity.com/bbs/tzlc/1303946.html


假设地税账单上你的房子价值100，000，其中地价是20，000，那么你的房子价值占总价的80%。

假设你花了197，000买房子，又付了3000律师费啥的（下面是可以包括的费用），所以你的房子总成本是200，000

Sales tax
Freight
Installation and testing
Excise taxes
Legal and accounting fees (when they must be capitalized),
Revenue stamps
Recording fees
Real estate taxes (if assumed for the seller)
You may also have to capitalize (add to basis) certain other costs related to buying or producing property.

折旧年限是27.5年

1。标准算法（一年）

200，000 x 80%（房子的成本） / 27.5 =  160，000 / 27.5

2。老朽会记的估算法是假设房子值90%，土地是10%，不管地税账单上的总价值跟土地价值的实际比例（一年）

200，000 x 90% （房子成本）/27.5 = 180,000/ 27.5

如果不是全年出租的，按每个月是1/12的比例。

我们家也是按depreciation的思路操作的。
按照depreciation的方法操作，需要与1031方法做carry over，如果不用1031方法，则需要考虑以自住两年的方式来避税。


如果你有做小地主的想法，请参考我们趟过的路

http://bbs.wenxuecity.com/bbs/znjy/4449268.html

算了一下每年：23万到手15万；

房贷：5600x12=6.7万

车贷：4500（一辆车贷款，一辆车还清）

车保险：2500

汽油费：2000

吃饭：1.2万

电话，网络，水电气费：8000

两个娃的教育/培训/daycare：5.4万

其它额外消费：5000

总共支出：15.5万

每年net：-5000

[ 本帖最后由 pp_dream 于 2019-2-26 01:23 编辑 ]

CA?
VA?
NY?

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买房? 租房？还是投资房？
——基本开销和回报的估算、比较及研判


又到了一年一度的报税季节，虽然有 TurboTax 软件，但填写税表一直是让人头疼 不已的事情。周末朋友来聚会谈到新税法，促使我对房地产的持有、租赁、和投资做深入 的研究，进而分析房地市场和贷款利息的走势和方向。

文中的数据（住房交易价格，租赁价格，房地产税，贷款利率、抵税折扣等）取自 于网站，并综合平均）。 住房购买按 20%首付，贷款年限 30，利率 4.5%自住，5.0%投资 及 jumbo loan。 地税按低税州 （如加州、北卡、麻省等）的平均计算，取 1.35%。 HOA 和 Mello Roos 计作为零。这样，买房的开销，无论出租还是自住，基本不会比以下 的计算为好。

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图一  新老税法下持有自住房需要的开销

首先用图一说明新老税法下的持有自住房需要的开销。在新税法下，自住房的开销几乎与收入无关，以蓝线表示。值得注意的是这条蓝线也表示2017年以前（老税法下）在美国收入为零的人群在自住房上的开销。

在美国收入为零的人群可能是真的贫穷也可能是巨富，后者如来自中国的二奶或影视明星。在老税法下，年收入越高的人群，在住房的支出上越低。高收入者和低收入者以同样的支出，假设每年$7万美元，分别能住的房屋是 2.0 M （棕色线上） 和 1.3 M（蓝色线上）。 当然低收入的人群也不可能住1.3 M 的房子，这样我们也就忽略了这种差异。换一种说法，如果富人和穷人同样住房价为 $50万的住宅，年薪 $20万以上的人就比年薪 $1万的人在联邦税务上有将近 $1万的优惠。

而在新税法下，消除了住房开销上的贫富差异。这在社会的公平性上来看，是一个进步。

其次图二揭示2019年初购买自住房和租房开销的比较，这是根据 ZILLOW 对加州、北卡、麻省的房价和租金的关系做出。在房价$50 万以下，购买自住房的开销轻微地低于租房的开销。$50万以上房屋的租房开销明显降低，并随房价的增长，差异幅度快速拉大。

考虑到先期的投资 -- 首付（以20%计），倘若欲收回首付的投入，房价$10万、$25万、和$50万的房子需要持有的年限分别是 5.7、14、和 74 年。现在房价$50万以上的，买房不如租房。

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图二  2019年初购买自住房和租房的开销比较

图二反映的实质就是房价-租赁比 （房屋售价和一年租金的比值，英语为 Price to Rent Ratio 简称 PR ratio）的问题，通常我们接受 Trulia 设立的标准，认为：
PR ratio 在1 至 15 之间为买房优于租房；
PR ratio 在16 至 20 之间为过渡区；
PR ratio 在21 以上为租房优于买房，买房的风险增加。


将图二转换成PR ratio和房价的关系，得图三。房价-租赁比是房价的函数。

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图三  2019年PR ratio 和房价的关系

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图四  PR ratio 的历史观

图四为网上资料，显示1983年以来 35年的 PR ratio 以及它和经济衰退的关联。三条不同的颜色分别代表不同的统计方法和取样地点，但反应的都是价租比。其中黄线和红线是著名的经济指数 Case-Shiller Index, 分别从美国的 10个和 20个大都会取样，由标准普尔定期发布。而蓝线为联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency， 缩写FHFA）的房价数据（House Price Index， 缩写 HPI），从全美的 363个都会地区取样。


图五为专家的分析，可惜只到 2015年年中。PR ratio 只上升了 30%，专家就已感到恐慌。其实最近这一轮的房价上涨大约持续到2018年的第二季度，之后转为僵持和下行。根据我的观察，在加州的硅谷和 Central Valley, 房价从次贷危机的谷底上升了1.5倍甚至更多，而同期的房租上涨大约是30%-40%。也就是说PR ratio 上涨了约80%。从图五看，房市的泡沫直接反应在价租比上，泡沫的膨胀是经济衰退的起源，而经济衰退的终结则必然导致泡沫的破灭。

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图五  专家解读PR ratio


最后再看看2019年买房做地主的收益和回报。图六、图七分别显示地主在80%贷款和全款购房下的现金流和年回报率。全款购房的年回报率即使有地税的折扣，也是在1.6%到2.1%之间。加上误差棒，也不会超过3%。如今定期存款的年利率在2.5%左右，再考到安全性和可靠性，那么全款购房用于出租不是*****就是有其他目的，比如洗钱、资金转移、或分散投资等。

贷款买投资房，即使有利息和地税的折冲，$50万以上的房子也是无利可图，只有亏损的份。$40万以下的房子每年大约会有几千美元的正现金流。年回报率在5%到15%之间。回报率并随房价的降低而升高。

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图六  买房做地主的收益 --- 现金流

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图七  买房做地主的收益 ---年回报率






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基于以上的分析，面对今天的房市（买卖交易及租赁）、利息、地税、联邦收入税，我得到这样的结论：

1、房价$50万以上的房子，买房住不如租房住；买房出租投资又不如银行利息收益。结果必然是购买者的购买意愿降低，市场房屋滞卖，房价下跌。

2、投资$50万以下，$25万以上的房子做出租，利润微薄。正如老朽说得那样，虽然是蚊子腿，也算是肉。

3、$25万以下的房子，无论投资还是自住都可以考虑，如有刚性需求，首先考虑的就是买。从另一个角度上说就是这类住房还有上涨的空间。

4、由于次贷危机，导致了2008至2012年底的超低房价和2010至2014年的超低贷款利率。经历了危机并在之中保有房屋的甚至购买了投资房的人都是那次危机的受益者，他们的持房成本要比2016年以来的入场者低了很多，因而具有更多的选择和更大的自由度。对于他们来说，2019年是投资调整和资产重组的好时机。无论自住房还是出租房他们并不急于出售，最大的可能是持观望的态度。因为出售地产而得的资金在现阶段很难找到合适的投资渠道。因此市面上的二手房的数量将不会大幅波动，而维持在一个较稳定的低水平上。

5、由于失去利息抵税的折扣，现有自住房的屋主倾向于加快还贷。因为贷款利率是持有房屋的最大开销。有些朋友主张从投资房中代出净值贷款，以还清自住房的贷款。在这里我给出平衡公式：

其中 Int(old)和 Int(new) 分别是原有自住房贷款的利率和重做投资房的净值贷款的利率 TAX rate 是个人或家庭的联邦收入税率。如果左端大于右端还是可以考虑，否则就是赔本的买卖。

6、由于 2013至 2018年的房价连续上扬，购房的门槛提高，买房自住的支出又比税改前明显增加，购房的意愿必定下降，估计自住房拥有者的比例在全美范围内都会下降。

7、相对于房价，租金近五年来的提升远远落后于房价的上涨，导致价租比（PR ratio）的不平衡。为了调整这种失衡的状态，不是房价下跌，就是租金上升，或者二者兼而有之。

8、虽然是后知后觉，但我也总算是反应了过来，以后会有更多的人逐步领悟到特朗普税改的影响。房地产市场将迎来一个三、五年的调整过程。2013至2018年初的房价爆涨将会面临回落，为了维持市场稳定， 贷款利率也不会有大幅提升。估计在未来的三五年内，利息虽有上升趋势，但继续上扬的空间也就 1%-2%的样子。

你那里好地段的房子稀缺，有升值空间。不过你们那里房子真是太贵了，是我们乡下房价的3～4倍。

图五的波形时间轴只到2016年，2017和2018应该还是上扬，那么2019年是不是下跌？看不清。

作者对Trump税改影响的分析，我觉得靠谱，税改对房产市场的影响会逐渐显现出来。

最近看到好几篇文章（中文的英文的都有），都在说Trump税改造成需要补税

我们家还没开始折腾报税，还不知道是不是比去年多补税，我看了看我的W2，各种税加起来已经扣掉近7万刀  这还没算property tax。按Trump新税法，最致命的打击是州税deduction只有一万刀
新税法到底是不是给中产减税啊？？？