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经过大半年的楼市上涨，进入10月份后，整个市场似乎又面临着拐点，以下提一些个人的观点。
先了解一下政策方面和市场方面，市场方面由７、８、９月的价涨量跌过度到１0月份的量价齐涨。政策方面在信贷有着信贷的收紧与民意安抚的预期。
１0月份的楼市应该总体来说是一个供给增加，价格缓慢上涨的过程。１0月楼市开盘时，市场在短期无实质性利空的前提下，开发商降价是谨慎的，但１0月天量的供给又让开发商底气不足，所以说在上海楼展上可以看到开发商有降价，但降价幅度并不大，打个９７折已经很厉害了。之后从１0月９号以后成交量开始放大，迎来价格的回升，一来大幅的成交量回升让一批开发商手中握有回笼的资金后底气变足，各种惜售现象又开始明显。
从土地供应量来说，上海的次年土地供应量并未大幅增加，目前的楼市成交放量让商品房库存持续下降，而从土地开发到商品房供应是具有一定的时间，在各地地王频现的前提下，很多开发商在担心卖完手中的存货后是否需要化大本钱再去拿地，即很可能再拿地的楼板价也比卖掉的贵，而拿地后是不是能够处在一个房价的高位，所以总体市场上还是一个谨慎拿地，捂盘惜售的情况。
从土地供应区域来说，目前大规模的开发似乎已经与市中心无关，这也预示着上海开发土地的面积已经很有限，毕竟上海还是上海，整个地方也就那么大，目前的速度开发下去，不是往江浙一代开发就是要填海了，所以，增加土地的供给量在上海的作用并不明显。
从开发商资金流来说，相信经过大半年的缓和，大多数的开发商基本都是处于一个资金流及其充裕的情况，而后续又无大规模的拿地，故基本无压力存在。另外，提取公积金为房租，保险资金入市等都是对于楼市的一系列利好。
从概念上来说，目前的利好政策主要有：
一．提取公积金为房租。为租金市场提供一个支持，为社会保障人群提供一个安抚。
二．保险资金入市，虽然从消息面来说，保险资金主要是介入的是商业地产，但是作为一种手中握有大量资金以盈利为目的的机构，商业地产营业收入固然不错，但是固定资产的本身增值更是具有吸引力，这里我想说的是，假使普通地产有着良好的高于其他投资的利润，我就不会相信险资不会介入。
三．世博概念，迪斯尼概念，作为一个主题概念，带来的消费和基础设施的改进是显而易见的，撇开短期的消费收入不说，基础设施的改善必定带来区域乃至整个大盘的上涨，因为很简单的道理：东西变好了，价格肯定是贵了。
四．大虹桥概念，作为连接江浙的大枢纽，必定会带来这些区域的房产消费与投资客，由于交通与基础设施的改善，更多的人会介入上海这个城市。而大浦东概念由于受到刚性需求与主题公园的刺激下，也频现上涨。
五．崇明的大开发，目前的上海岛屿开发规划为三岛连动，崇明由生态型、旅游型、绿色农作型为开发主题，长兴岛以海洋工业为开发主题，而横沙岛则为海滨浴场。
从国家信贷与银根来说，由于保证的增长与社会稳定的需求的前提下，目前国家对于房地产市场的整体态度是：保证房地产市场的稳定性、健康性，其本质就是：你可以涨，但不可以涨的过快。原因很简单：在国际整体环境还不明朗，国家经济结构转型无明确方向，投资、消费和出口三大因素中，出口并未持续向好的前提下，让楼市的崩盘会导致上游产业的整体崩盘，从而导致经济社会的动乱，到时候不是买不买房子的问题了，是吃不饱饭的问题了。这就决定了国家对于房产的政策肯定是温和型的中药类政策。
其次，这轮的上涨我们可以看到两个很关键的大手：银行和国企，可以这么说现在楼市一块钱的下跌可以导致两块钱的破产效应，原因很简单，企业损失了一块钱，借给其的银行也损失了一块钱，整个市场的崩盘传导到银行那的效应就很明显了，假如说现在首付是三成，银行自由资本是１５％的话，理论上楼市下跌５0％，银行在账面上就已经破产，而左右一个国家经济象征，全国家控制的机构，让银行破产无疑是让国家断其胳膊。
中国的市场是一个管制型的、半市场化市场，国家看不见的大手始终充斥其中，而外汇的管制又决定了其受外部环境的影响有限，所以国家的控盘能力要大大的高于其他的资本国家，就像股市里所说的，跟着庄家走，楼市的这个大庄家没有主观意愿让房价下来，那么房价很难下来，当然这也是有各种因素的，从国家本意来说肯定是希望国泰民安，让低价房为普通老百姓受益，问题的关键是前几年实在涨的过快，而上去容易，下来难，所以普通的民众看到的总是房价的上涨。
从需求方面来说，这里需求包括刚性自住需求和投资需求。未来的几年都是结婚生育高峰，而女孩在自住方面的高需求（人民日益增长的需求与生产供给的矛盾），即９0年代一室可以结婚，而现在很多需要两室以上，导致了刚性需求的旺盛。而投资需求概括来说就是，有限的投资领域面对大量的流通性过剩的矛盾。中国的贫富差距很大，有钱人手中握有重金，而目前金融危机的解决方案只有是“削峰填谷”的过程，即通过货币贬值让有钱的部分财富转移至没钱人手里，但是目前有钱的人对付其的方法为购买实体资产来防止货币贬值，房产为其提供了良好的对象。可能有人说通涨只是预期，并不会真的出现，但是请看看超市的价格变动与各种服务价格的变动，可以这么说通涨是早晚的，因为其有滞后性，这里不谈这个问题，将在其他文章里详细阐述。
再谈一下可能会导致楼市下跌的因素：１，外部经济的崩盘导致国家基本面的变坏，从而降低其的调控能力。２，绝对价格的涨高，导致市场买方的无力承担。３，其他稳健投资方式的产生。３，国家利率的大幅升高。４。物业税的产生。
后三者在近期，至少在５年中不会产生，尤其是最后一项，可能１0年都不会产生，而第一个因素在目前看来，也可能性不大，只有第二个因素，比较复杂，即目前房价均价２万有人买，但是５万对于大部分刚性需求来说，就不是买不买的问题了，是你没有选择的机会的问题了，因为那时候倾家荡产，东拼西凑也不够了。而缺少刚性资本注入的房产市场的上涨动力也有限。
这里不妨做个大胆的预测：09年剩下来的日子应该是一个整体价格相对较快上涨，部分楼盘快速补涨的格局，而明年年初的依然是上涨格局，但涨速有所放慢。而明年世博左右依然会迎来一个上涨高峰。从长线来说，价格肯定有回调，但是降价的底肯定高于现在的价格，而回调的结束会迎来另外的高峰，这个情况起码会持续到２020年以后，因为目前的三十年是我国经济高速发展的三十年，大家可以参照一下其他发达国家的楼市走势。
对于国家经济政策的预测为：适当收紧货币政策，提供保障性住房，缓慢的货币贬值与最后的工资上涨对冲房价的上涨。.
