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转一贴,这是我在其它网站跟贴,所辩论的地产调控观点.
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房价是否上涨,本身讨论没有多少意义,应该说房价还有波动,震荡,这样就谈到趋势问题,按照今天的趋势分析,受政策因素制约,趋势向下是肯定的.因为趋势有波动本身规律,但在今天政策背后主导因素下,更多是金融资产安全考虑,说具体点,就是以地产为主要担保体系的银行资产安全问题,这也是整个经济安全底线问题.其实这就是站在政府决策部门立场看待房价高位盘整问题的本质.

当然,房价过份下跌,同样也是金融安全问题,抵押体系崩溃,这样就是泡沫和崩溃极限问题,而政府控制,或者政策调控目的就是如何使波动在合理范围内运行,使用手段,无非是财税,加息及最严重的行政干预.对于中国发展经济模式中行政干预,其实就是避免波动走到极限,产生被动而失去控制,这一模式是否符合经济规律,暂且不论.

因此,对于LZ所言,房价还要上涨的断论,其实是没有根据的,比起我认为房价应该在一个合理区间波动,似乎太主观.同样,如果LZ改成,未来十年,中国房价,应该被压缩或者控制在一个箱体内,过去几个月是上箱体头部,或许就是未来十年房价真实趋势,其实已经找到地产发展规律.

当然,用循环周期也可以解释这一运行模式,地产价格产生大级别主升浪,是从2002年开始的,已经超过八年了,接下来应该是五年调整期,向下寻找底部,也就是下箱体边际,根据过去八年小级别震荡区间,从2005年地产新政开始,其实已经构筑一个长达三年的中级震荡区间,从成交量,规模和政策出台频率,应该属于有效支撑,具体时间点就是2005年底,2006年底和2008年底,这三个底,其实很有特色,第一个底是地产新政产生的效果,第二个底是股市即将走出冲击新高产生,而第三个底,是经济危机和金融危机混合产物,这是三次震荡形成的最有可能的下箱体边缘.维持这一箱体运行模式,其实也是维持整个国家财富,当然也是维持已经形成的中产阶层财富平衡体系.而未来政府财经政策之手,就是为这一平衡体系所调控.

压制地产价格,从中级目的看,其实也是经济结构调整,培育内需市场,分化商品结构,当然地产品种也在分化之列,低端地产价格,通过上市供应量来调整,增加廉租房供应,对于高端品种,主要打击游资套利,减少银行资产风险泡沫,重税是主要调控品种,特别是一旦进入交易系统,必然要留下一半利润,弥补和改善地方政府因地产调控政策而失去的部分收入.同时,激励地方政府从更大的资本金融混合市场去寻找财政收入,通过国有控股,国有资产持有的股份,进行资本游戏.因此,地方政府过去从地产经济获取部分财政收入,过渡到从资本金融经济平台获取收益模式,这是未来地方经济主要运行平台.

房价,发展到最后,其实就是一个经济利益矛盾体,也不可能无限制放任,被压缩,被控制,反而是好事.从2008年,政府采取主动财政政策,其实达到第一个主要目的,避免经济进入萧条,接下来治理就比较简单了,未来如果汇率和出口经过震荡,趋于平稳过渡,一般不会出现大的问题.

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