最近天气热，辛苦看房，都晒伤了。赶在这个非常时期买房，真是受罪！
如果有选择的话，就先别看了。我是别无选择。
刚看了文章，牛刀一再预测失误，也是可以原谅的，在这神奇的地方，一切法则都可能失效。
牛刀：市委书记会关注房地产的什么问题


上海市委书记俞正声先生一语惊天，“要高度关注房地产问题，保持房地产市场稳定健康发展。要切实抓好民生工作，始终坚持财力向困难群众倾斜，向解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题倾斜，切实抓好市民期盼的民生工程。”各大新闻媒体都报道了这么一句话，但没有评论员分析俞正声先生会关注房地产的什么问题。那么，我们不妨来揣摩一下。

首先应该是房价与市民购买力的问题。一般来说，市长说话很少兑现，忽悠市民的色彩比较重，但是，书记说话不会作秀，应该是一口吐沫一颗钉。既然提到房地产的问题，首先应该是房价与市民购买力的问题。2008年上海职工平均工资为39502元，月平均工资为3292元，比上年增长13.8%。根据上海市统计局公布的数据，2008年，上海城市居民家庭年人均可支配收入26675元，比上年增长12.9%。其中，工资性收入增长13.9%，经营净收入增长20.9%。

那么，上海市2009年6月一手新推商品住宅成交均价15572元/平方米，环比增幅达12.2%。按平均收入，上海市民一年收入只够买2.5平方米的住宅。如果说，上海市民的概念太泛，我们不妨以上海购房的主流年轻白领月平均收入来看，据2008年统计数据为5900元，位居全国第一，一年只够买4.7平方米。不知道书记是否会关注这些数据，但是，即使不会关注，市民满大街的怨声，想必书记应该听到，所以，应该是首先解决高房价与市民购买力的问题，要么降房价，要么提够市民购买力。

其次官商勾结的问题。上海房地产官商勾结有多么严重，没有暴露出来的不好说，已经摆在光天化日之下的，是数不胜数。有些问题已经很难向公众交代了，所以，俞正声书记会发出关注房地产问题的呼声。那么，这个问题不仅仅只是经济问题，而是一个严重的政治问题，是非常严重的社会问题。我认为，俞正声绝不仅仅只是说说而已，应该会拿出足够的诚意，给上海市民一个满意的答案。

其三是炒买炒卖投机成风的问题。上海是个国际化的大都市，炒楼也全盘国际化了。中央政府有过限外令，但是上海没有执行，或者执行的不够严厉，这决不仅仅是不作为的问题，而是纵拥和助长的问题。央行和银监会也一而再再而三的重申二套房贷首付提高四成的问题，上海市也没有执行，反而大开绿灯，低首付、贷款炒楼、假按揭等等，把一个好端端的楼市搞得乌烟瘴气，把一个事关民生的市场弄的完全背离民生，演变成了一个充满欺诈的投机市场。

当然，上海楼市还有很多问题，但是值得书记关注的，以上三个问题最为迫切。不解决这三个问题，就谈不上切实抓好民生工作，更谈不上促进楼市的健康发展。.

还有xx院的分析，买不买房是自己的决定，但LBX怎么了解上层动向，有时也应该看看砖家的观点。

针对当前中国房地产形势，以及下半年走势，我们院的研究体系进行了一次内部讨论，下文是这次讨论会的部分观点。需要声明的是：研究院是一个具有创新活力的研究机构，各路观点并存，本文是在研讨会基础上对我个人研究思路的梳理，并不代表研究院的表态，供业界参考。

一、关于当前房地产市场形势判断

1、当前房地产市场实现触底回升，但可持续性还不确定
从成交量和成交价格两个数据看，今年以来房地产市场实现了触底回升，目前来看市场发展形态是“V”型，但未来的升势能否持续还不确立，很可能走出“W”型态势。
2、当前房地产市场状况基本判断是基本正常，略微过热
市场的总体表现是量价齐升。房价上涨并非坏事，房价下跌并不意味着回归理性，房价上涨也并非意味着不健康，关键要看量价是否配合。如果房价上涨，伴随着成交量的同步放大，那么市场变现为有支撑的回暖和走热，可以带动其他产业的发展，可以稳定宏观经济，稳定就业，这是国家愿意看到的；如果房价急速上涨，而成交量却没有有效放大，那么市场就存在明显的泡沫现象，这就值得警惕。目前市场特征是“量价齐升”，部分一线城市价格上涨幅度大，说明整体上市场基本正常，部分区域市场较热。
3、市场成交规模放量，具有一定的合理性
这种合理性表现在三个方面：其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。

4、政府现在面临的局面与2007年并不相同
2007年前政府政策的核心是抑制需求，这是以宏观经济快速增长为基础的，事实证明抑制需求对于解决高房价问题效果不大。
2009年政府面临的局面是宏观经济依然没有有效复苏，房地产拉动经济的作用明显，住房保障工作进展顺利，住房民生问题不再突出，供求矛盾不太尖锐。因此，政府目前面临的局面相对2007年要温和一些，也更复杂一些，不宜采用简单的行政手段干预房价。
5、流动性过剩引发投资投机需求的泛滥
进入楼市进行投机投资的资金主要有三股力量：第一是财富阶层的投资资金；第二是企业贷款的资金搬家；第三是进入中国楼市进行避险的海外热钱。这三股力量构成了当前中国楼市的投资资本。对于投资性需求到底占市场需求多大比重，目前还没有相关的统计，但趋势已经非常明显：即投资性需求的比重在上升，刚性需求比重在下降；豪宅需求比重在上升，中小户型需求比重在下降。
6、流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。
7、房地产并非全面过热，而是部分区域、部分环节过热
从“保增长”“扩内需”角度看，中央希望房地产能够热起来，现在实际上已经出现了这样的情况，不能“叶公好龙”，更不能视房产投资为“洪水猛兽”。要知道目前土地市场依然是普遍低迷，虽有“热点”但还远没有到炒作的地步。土地购置、投资数据与房地产销售数据有较大的反差，这种反差体现了房地产业各环节间的发展时滞，更说明当前的“市场过热”说法和政策打压建议是有待商榷的。
8、当前房地产市场存在的问题有着更加深层次的原因：中国整体经济体制问题没有解决。
房地产过热问题并非完全是房地产本身发展的问题，而是中国经济结构不合理造成的，投资渠道狭窄、资本市场不发达、制造业对外竞争力不足等导致产业资本向房地产领域集中，引发房地产业的忽冷忽热问题。要更好地解决房地产业发展的问题，最根本的方略是解决好中国经济体制问题。

二、关于下半年政策建议

房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。不能因为市场上出现了投资比例增加，政策面就急于打压，尤其避免行政手段干预市场运行。另一方面，对于流动性过剩问题导致的房产投机问题，可能会引起一些矛盾，如部分区域房价上涨过快等，政府可以通过适当的手段予以化解。

1、要继续高举住房保障大旗
目前住房保障工作已经取得了很大进展，但还没有到完善的程度，部分地方政府在具体实施方向上还存在犹豫，经济适用房的申请门槛过高，不利于“夹心层”住房问题的解决。因此，下半年政府应继续高举住房保障大旗，大力解决中低收入阶层住房问题，这样才能给予商品房市场更大的自由发挥空间，减少住房民生问题对商品房市场的冲击。
2、要增加房地产市场有效供给
现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，而其他产业则明显出现产能过剩现象，因此，要解决当前房地产市场供不应求的问题，最根本的办法是增加房地产市场有效供给。即在确保18亿亩耕地红线安全的基础上，增加住房建设土地供应量，鼓励中小户型住宅的供应，以此缓解当前市场供不应求的局面。
3、对房地产偏热问题采取适当措施
由于货币政策是对中国经济整体发挥作用，房地产业不可能独善其身，因此，流动性过剩问题短期内不会得到缓解，下半年银行贷款量不会显著下降。对于房地产投资过热问题，投资者的理性要大于政府的管理理性，下半年不应采取过于偏激的政策措施，只要把现有政策（二套房贷政策）利用起来，执行到位就可以了。
4、需要长期稳定的房地产产业政策
房地产当前面临的过热风险实质上有更加深层次的原因，即中国整个经济体制存在调整不到位的问题，经济体制调整不到位，房地产市场也就客观存在诸多难题，难以单独解决。对于房地产市场而言，需要一个长期稳定的产业政策，而非短期性的“政策措施”。这对房地产也的稳定发展非常重要，不仅能够排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性，而且能够给予业界一个稳定的发展预期。

[ 本帖最后由 happy302 于 2009-7-16 12:09 编辑 ].

　
　在2008年9月至10月，当房地产的销售迅速下降，住房空置率越来越高的时候，房地产开发商及相应的协会就在大叫，房地产市场要垮掉了，中国经济要垮掉了，因此政府赶快救之，否则中国经济将万劫不复。但是，尽管如此，房地产开发商却没有按市场法则出牌，让过多的住房降价销售，而是一方面大叫住房销售不畅会引起经济有多大的风险，另一方面就是把房价顶在天花板不降价销售，只要求政府出台各种房地产优惠政策来救房地产。
　　
　　但是，真的没有想到，国内的房地产市场突然繁荣起来，而且按照房地产开发商及各地政府房管部门发布的数据，房地产的繁荣不是一般的繁荣，而是超过了2007年房地产泡沫四起时的繁荣。住房销售的迅速增长、房价的快速飚升、一块又一块所谓拍卖土地的"地王"出现，国内房地产市场又出现了前所未有的繁荣局面，甚至于不少地方房地产泡沫又开始泛滥。试想，无论是从当前国内外的经济形势来说，还是从房地产市场本身的内在发展逻辑来说，这种现象出现不仅与市场的现实性相悖，也与市场逻辑的内在性相悖。
　　
　　从市场的现实性来说，到目前为止，尽管美国及全世界的金融市场开始稳定，但衰退在短期内是无法恢复的，美国是这样，欧洲其他国家也如此。由于全球经济处于严重的衰退之中，不仅全球许多地方的房地产市场价格仍然处于下跌通道中，而且全球的进出口贸易急剧萎缩。由于中国经济对外依赖程度达到70%以上，因此全球进出口贸易严重萎缩一定会影响到国内各行各业，特别是会影响中国东南沿海最发达的经济地区及早几年发展最快的行业，比如钢铁等行业。因此，这些行业出现周期性调整也是自然。但是，当国内不少行业都在进行周期性的调整时，国内房地产市场突然好转甚至出现价格快速上升，不少地方又出现房地产泡沫，这种现象完全是不可思议的。
　　
　　还有，按照房地产市场的内在逻辑，房地产不仅是不动产，而且是一个十分分散的市场。在房地产市场，由于它的不动性，因此，全国的房地产市场被分割成无数个不同的市场。在这些无数个分割的市场，其价格是相当不同的，根本不可能形成全国统一的价格。因此，在全国无数个房地产市场，其价格波动的关联性不大，更无法出现全国房地产市场价格同时上涨或同时下跌。
　　
　　再就是，房地产市场的交易与股市的交易完全不同，股市交易由于同一品种不同价格在同一平台集合竞价，因此，在交易中，股市价格快速上涨与下跌是十分平常的事情。可以说如果不是中国股市设定了价格上涨或下跌限制的幅度，那么这种价格上涨或下跌的幅度一定会巨大，比如香港的股市。但是房地产市场的交易情况则不是这样，房地产市场不仅具有分割性，而且市场交易完全是无数个分散个体组成，房地产市场要形成统一的价格是不容易的。因此，房地产市场的价格无论是上涨还是下跌，都有一个较长的持续性。房地产市场价格要想在短时间内大涨或大跌几乎不可能。不过，从市场内在逻辑上来看的不可能性则在国内房地产市场出现了。
　　
　　我们再从所公布的房地产数据来看，1月至5月份房地产住宅销售达到10103亿元，同比增长幅度达到49%，但住宅销售最为核心的个人住房按揭贷款则只有1982亿元。对此数据，有分析员提出质疑，认为住宅销售的统计数据有造假之嫌，按照他的推算，住宅销售应该是在3000亿元左右。但是，对此相关部门信誓旦旦，认为他们所公布的数据是绝对准确的，根本就不可能造假。从他们的理由来看，住宅销售之所以如此增长快，是因为国内购买住宅者多以是一次性付款，根本就没有通过商业银行按揭贷款来购买住房。
　　
　　但是，实际上这种反驳是苍白无力的。因为，就目前的情况来看，住宅作为一个家庭的高值商品，国内绝大多数家庭购买都是通过住房按揭贷款来进行的，如果没有住房按揭，绝大多数人是无法进入这样一个高价的房地产市场的(即使价格到合理的水平，国内许多家庭同样要通过住房按揭贷款来购买)。可以说如果没有个人住房按揭贷款，不仅中国绝大多数家庭无法进入房地产市场，而且房地产市场繁荣也是不可能。因此，有经济分析员对这组数据质疑是正常的。
　　
　　因为，从另外一个角度来看，住房按揭贷款的重要性十分明显。我们可以看到，从2007年9月央行、银监会联合发布关于房地产信贷政策的359号文件以来，房地产开发商及银行监管部门一直就在第二套住房信贷优惠政策上争议不休。在房地产开发商看来，他们希望取消第二套住房信贷政策限制，让更多的人能够利用商业银行金融杠杆进入房地产市场。事实上，只要第二套住房信贷优惠政策放松一点，立即就会出现大量的住房投资者进入房地产市场。可以说，最近不少一线住房价格快速飚升，就是不少地方突破第二套住房信贷优惠政策的结果。比如深圳，上半年的房价上涨近30%，完全是与不少投资者利用第二套住房优惠政策放松大量进入房市的结果。
　　
　　而最近监管部门对第二套住房信贷优惠政策一落实，整个房地产马上出现销售下降的趋势。对于银行监管部门来说，要求执行第二套住房信贷政策，就在于把住房的投资与消费区分开，让住房的消费者能享受信贷政策的优惠，而让住房投资者购买住房则要按市场信贷来定价。其区分的目的就在于防止房地产市场产生泡沫。可监管部门对商业银行一有要求，房地产市场销售立即下降，也就说明当前房地产销售，个人住房按揭贷款是最为核心的杠杆。如果真的是个人有能力不通过银行金融杠杆购买住房，那么现行的第二套住房信贷政策变化(无论是放松还是收缩)对他们没有一点意义，因为这些购买住房者根本就不需要通过银行贷款进入房地产市场。
　　
　　还有，别看在北京、上海等一些城市土地拍卖火热一片，但实际上今年1月至5月份，房地产开发购置土地的面积同比严重负增长为28.6%。房地产开发商对土地购买不看好，只能说明房地产开发商对国内房地产市场前景并不如市场上所炒作那样，房地产市场有多繁荣。如果房地产市场真的是繁荣，房地产开发商会看好这个市场未来前景，也就会进入土地市场购买更多的土地。但是，实际的情况并非如此。有一些一线城市是拍卖了几块土地，但是国内房地产的土地市场仍然没有启动，不少地方政府仍然在千方百计地要把其手中的土地拍卖出去。
　　
　　总之，目前国内房地产市场许多现象十分奇怪，完全与经济的常识相背离。特别是在当前这样的情况下，房地产的价格已经非常离谱，不少地方房地产的价格在近几个月突然飚升并屡创新高，.

这位朋友说极是。
两次购房，上家都是政府里工作人，有权有钱，四、五十岁，作派从容淡定，行云流水，不是很计较的那种。第一个上家一次就在那个小区买了三套房，他女儿一结婚就送了两套。
象我这种来上海的第一代人，注定是零起点。存点小钱，几年就要清零一次。我也经常以此激励女儿，比吃比穿没意义，我们只能靠自己努力才能生活得更好。.

说的极是。
大钱赚到了，小钱该放就放点啰。
所以没有跳价，我说您那么仗义，以后发财的机会一定会更多。
呵呵。.