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标题: [房产] 我的房子如何过户給父母最省钱 [打印本页]

作者: ritasun 时间: 2010-8-30 09:31 标题: 我的房子如何过户給父母最省钱

我现在有一套住房(超过5年),由于某种原因要过户給我妈妈,现在房产证上就我一个人名字.打听下来,有两种模式.一种是赠与过户,一种是买卖过户.各有什么优缺点? 主要费用就是个税费1.5%,房价怎么定呢?自己写一个去评估,能通过就行,能否是按当初(10年前)购入的房价呢,发票有保留的.如果房价写得太低,不能通过就按交易中心说的价格吗?我当然希望价格做得越低越好,要么就直接让交易中心说价格吧,可行吗?希望懂行或办理过的朋友帮忙回答一下..

作者: cbbmm 时间: 2010-8-31 10:50

交易中心对于每个小区有个价格的,他们怎么肯少收税的啦!自己亲自去跑一趟就清楚啦!.

作者: ritasun 时间: 2010-8-31 13:19

谢谢楼上的回复..

作者: 居大不易 时间: 2010-9-1 11:17 标题: 同问

也很想知道呢.

作者: 柠檬茶 时间: 2010-9-1 12:18

我几年前过户的，按原价过的，就交了一点税，但不知现在的政策是不是一样。你去咨询一下吧。
我那时是去派出所开张证明，证明你们的关系，直系亲属的话，可以按原价转让。省很多钱呢。.

作者: 辛癸妈妈 时间: 2010-9-1 12:43

受3套房政策限制不能贷款,也想把小房子过户给父母,父母是外地的,现在帮我带孩子,不知道可行否?另外我还有弟弟妹妹,这种过户要注意什么,是不是要公正呀..

作者: doudouma0809 时间: 2010-9-1 13:07 标题: 回复 6#辛癸妈妈的帖子

你还有弟弟妹妹，如果那房子变成你父母的话，等到变成遗产的时候你只能分到1/3.（一个弟弟一个妹妹）.

作者: andy2004 时间: 2010-9-1 14:22

我的情况和楼主一样，我上个月过户给父母的，按交易中心评估的价格买卖的（如果证明是亲属关系可以评估价打个折），交了1.5%的税，我也是有兄弟姐妹的，想国庆节回老家后让父母做个公证，以后房子算我儿子的。.

作者: 每年春天植棵树 时间: 2010-9-1 15:02

怎么都要过户啊，真的要征收物业税啦？.

作者: 看山看水 时间: 2010-9-1 15:47

宁愿缴税，也不愿意给自己添无穷未知的后患.

作者: 家有龙女 时间: 2010-9-1 19:26

引用:

原帖由 看山看水 于 2010-9-1 15:47 发表
宁愿缴税，也不愿意给自己添无穷未知的后患

说得对，所谓亲情往往被金钱利益打得粉碎！本人有切肤之痛，楼主小心了。.

作者: vivian-yu 时间: 2010-9-1 20:45

引用:

原帖由 andy2004 于 2010-9-1 14:22 发表
我的情况和楼主一样，我上个月过户给父母的，按交易中心评估的价格买卖的（如果证明是亲属关系可以评估价打个折），交了1.5%的税，我也是有兄弟姐妹的，想国庆节回老家后让父母做个公证，以后房子算我儿子的。

只缴1.5%的税，那你的房子是小于90平方米，而且总价符合普通住房的标准，对吗
否则（也就是按照非普通住房的标准交易）即使满5年，你也要缴纳差额的5.55%的营业税，你父母要缴纳全额的3%的契税.

作者: vivian-yu 时间: 2010-9-1 20:47

引用:

原帖由 柠檬茶 于 2010-9-1 12:18 发表
我几年前过户的，按原价过的，就交了一点税，但不知现在的政策是不是一样。你去咨询一下吧。
我那时是去派出所开张证明，证明你们的关系，直系亲属的话，可以按原价转让。省很多钱呢。

现在好像不能够按照买入价格交易的，那个黑啊
真搞不懂，直系亲属（即使名字都在同一张产证上）的买卖，也要按照他们说的价格上税.

作者: vivian-yu 时间: 2010-9-1 20:48

引用:

原帖由 ritasun 于 2010-8-30 09:31 发表
我现在有一套住房(超过5年),由于某种原因要过户給我妈妈,现在房产证上就我一个人名字.打听下来,有两种模式.一种是赠与过户,一种是买卖过户.各有什么优缺点? 主要费用就是个税费1.5%,房价怎么定呢?自己写一个去评估,能 ...

赠予的话，现在是少缴税的，比较合算
但是如果你以后卖掉该房的话，要缴纳20%的所得税.

作者: 看山看水 时间: 2010-9-1 21:02 标题: 回复 11#家有龙女的帖子

我倒没有痛过，但看得多了，还是小心点，不麻烦别人，也不给自己惹麻烦.

作者: 安琪宝贝 时间: 2010-9-2 09:15 标题: 回复 1#ritasun 的帖子

只能做买卖，先去派出所开一张亲属证明，可以做低合同价，然后去交易中心办理过户，不要做赠与，做赠与要交3%的税，比买卖还要高。.

作者: 益杰妈妈 时间: 2010-9-2 10:20

那原先是满5年的，过户给父母后不是又不满5年了吗？.

作者: 文儿妈 时间: 2010-9-2 11:38

引用:

原帖由 辛癸妈妈 于 2010-9-1 12:43 发表
受3套房政策限制不能贷款,也想把小房子过户给父母,父母是外地的,现在帮我带孩子,不知道可行否?另外我还有弟弟妹妹,这种过户要注意什么,是不是要公正呀.

就算过户，哪怕是卖掉再买房也属于第三套房，受贷款限制的。.

作者: andy2004 时间: 2010-9-2 15:05

引用:

原帖由 vivian-yu 于 2010-9-1 20:45 发表

只缴1.5%的税，那你的房子是小于90平方米，而且总价符合普通住房的标准，对吗
否则（也就是按照非普通住房的标准交易）即使满5年，你也要缴纳差额的5.55%的营业税，你父母要缴纳全额的3%的契税

我的房子超90的，但总价没有超245万，所以算普通住房，按1.5%契税交的，非普通才是3%的契税。.

作者: 小老顾 时间: 2010-9-2 15:18

看到很多人都说如果是直系亲属之间的房屋转让，价格能打折，可以问下，你们都是什么区的吗？我是浦东新区的，我去年也想办个直系亲属间的房屋转让，但房产交易中心怎么说不可以的？

房产交易中心会直接对买卖双方确定的价格进行评估，如果高于它设定的价格，就按买卖双方自己的交易价格收取税收，如果低于这个评估的价格，则按评估价格收取相关费用，按交易中心的解释，他们根据买卖房屋地区的平均价格打8折设定为最低交易价格。

大家不要忘了，如果交易的价格低于评估价格，双方最好变更买卖合同中的价格，主要是有利于下次的房屋买卖，这样下次的转让房产差价是按下次再次卖出的价格和评估价格的差额计算，如果不变更合同，差价是按再次卖出的价格和合同价格的差额计算的。

希望知道直系亲属买卖房屋相关政策的达人，能提供个好办法以节约成本，谢谢啦！.

作者: 猫妹 时间: 2010-9-2 17:02

正好前两日去银行时打听了一下，只要曾经有过有过2次购房的经历，3套房就没有贷款了，而且夫妻是算一个人的，如果你现在过户给父母即时现在公正了，那等他们百年后给你你还是要付遗产税的，好像也不低的.

作者: 猫妹 时间: 2010-9-2 17:03

正好前两日去银行时打听了一下，只要曾经有过有过2次购房的经历，3套房就没有贷款了，而且夫妻是算一个人的，如果你现在过户给父母即时现在公正了，那等他们百年后给你你还是要付遗产税的，好像也不低的.

作者: vivian-yu 时间: 2010-9-2 19:53

引用:

原帖由 andy2004 于 2010-9-2 15:05 发表

我的房子超90的，但总价没有超245万，所以算普通住房，按1.5%契税交的，非普通才是3%的契税。

查了一下，现在普通住宅的标准是：
单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。
看来你的房子是在内环内的了.

作者: yiyi3mao 时间: 2010-9-3 11:37

引用:

原帖由 shjxluo 于 2010-9-3 08:44 发表
太不合理了，只要有过两次卖房经历，就算第三套房，那么第一次的卖掉买了第二次的，现在想改善，把第二次的卖掉，买第三次也算第三套房？实际上只有1套房啊。

对的，现在的政策就是这样的。只要是有过买房经历的，都要算进去的。所以其实过户给小孩的也要考虑一下了，小孩在房产证上有名字的，也算一套房的。我侄子在父母的两套老房子上都有名字的，现在算两套房。他现在结婚要再买房，就是第三套房，不能贷款买房了。全额买房现在可是买不起啰！.

作者: andy2004 时间: 2010-9-3 16:00

过户给小孩子是这样的，上产证的年龄18岁以下的可以算首套.

作者: 奶宝妈咪 时间: 2010-9-5 17:22

确实如此，只要有过买卖房子经历，都算的，买2次，再卖2次，现在无房住，再买就是第三套。我也是最近打听来的。
白痴政策，有啥办法呢。.

作者: 益杰妈妈 时间: 2010-9-5 23:33

狗屎政策，先买小房，等有钱了再换大的，梯度消费，房子流通起来，这不是很良性循环吗，难道逼着LBX到处啃老一步到位啊！.

作者: xiating 时间: 2010-10-3 13:01

没有贷过款,只有唯一一套售后公房,如果想卖掉重新买房,这样算第几套呢?.

作者: yang0503 时间: 2010-10-7 11:00 标题: 回复 30#xiating 的帖子

没有贷过款的，应该算是第一套。.

作者: yang0503 时间: 2010-10-7 11:04

不到万不得已最好不要过户，将来还是要交遗产税的，不划算的。现在很多人买房直接就写孩子的名字的。.

作者: xiating 时间: 2010-10-7 17:46 标题: 回复 32#yang0503 的帖子

但是这样，以后孩子买房就算第二套了。反正无论如何都是有利有弊的，LBX太苦了！.

作者: yang0503 时间: 2010-10-8 08:55 标题: 回复 33#xiating 的帖子

就是呀。最苦的还是老百姓。哎.......

作者: 康康兔 时间: 2010-10-8 09:50

如果产证上同时有老人和孩子的名字，老人百年之后是不是也要交一半房价的遗产税呀。.

作者: 康康兔 时间: 2010-10-8 09:57

另外再请教一个问题，如果买第二套房，但第一套房没申请过公积金贷款，只有商业贷款，那么是不是首付50%,其它可以申请公积金和商业的组合贷款，其中公积金算第一套贷款，商业贷款按1.1倍算利息？.

作者: koikah 时间: 2010-10-8 11:03

引用:

原帖由 andy2004 于 2010-9-3 16:00 发表
过户给小孩子是这样的，上产证的年龄18岁以下的可以算首套

确定吗？太好了！
当初买房就是为了解决孩子读书学校的问题，产证上直接有孩子的名字，就不需要再签孩子户口了！.

作者: andy2004 时间: 2010-10-8 16:26

是的，我也是很险的，我在9月30日这天把小房子从父母名下再过户回我们名下，赶了个契税优惠的末班车，先把契税交了，过几天去过户。按目前的政策，只有首次购买普通住宅才能享受契税减半的优惠。.

作者: 鉴洋妈妈 时间: 2010-10-9 15:01

我想问一下,直系亲属之间过户的话,下家交契税,那上家交不交契税呢?如果交的话,交多少?.

作者: kuankuanmama 时间: 2010-10-13 16:48 标题: 回复 33#xiating 的帖子

以后是以后的事情，等孩子长大，政策早不知道是什么样子了.

作者: kuankuanmama 时间: 2010-10-13 16:52

我想问一下，我父母当年在上海买房，但是不是上海户口，所以我们贷款，房产证上写了我们和我父母四个人的名字，我现在可以过户给我父母加上我儿子三个人的名字吗？这样是否可以算首套？我们另一套房子只有我老公一个人的名字。符合普通房子，不到90平米。不过户的话，我们就算有两套房子了！！！.

作者: 无能为力 时间: 2010-10-14 10:47

其实如果房价低或者是LBX钱多，就根本不会在这种问题上考虑来考虑去的，总之ZF就是要想办法收钱。
给大家看个笑话吧：
问：
一套产权房，目前上面是我和我老公的名字，想改成我爸妈的名字（没有我和我老公的名字），操作上怎么样费用最少。双方都同意，人都可以在场。有了解的朋友吗？这算过户吗？费用大概怎么算？如果先加上我父母的名字，以后在把我和我老公去掉，是不是这样操作费用便宜些？请教了。

回答：
你与老公离婚，房子给你老公，去掉你的名字，同时你父母离婚
你老公与你妈妈结婚，然后加上你妈妈的名字
你老公与你妈妈离婚，房子给你妈妈，去掉你老公的名字
你妈妈与你爸爸复婚，然后加上你爸爸的名字
你与你老公复婚以上结婚离婚皆为证书形式（即仅仅为了法律认可）.

作者: wuliwen 时间: 2010-10-18 10:41 标题: 回复 41#kuankuanmama 的帖子

你可以把你的份额过户给你的父母和儿子,如果你的孩子已经满十八岁,那对你父母和你儿子来说,他们都是一套房,但是因为你们另外还有一套房虽然只有你老公的名字但是现在是以家庭为单位认定的,所以你们家庭的状态就是一套房,(因为你儿子已经满十八岁,可以单独列户),但是如果你老公的那套房当时你们贷款过,那你们就有两次贷款,再买房就不能贷款了,只能全额付款!不过这样一来还有一个问题,你儿子就有一套房,他以后如果买房,就按第二套房贷款的政策办了!还涉及到你父母以后过世有继承的问题,那时候可能还要遗产税哦!.

作者: 阿小小 时间: 2010-10-18 19:00

复杂！！.

作者: YOUNG 时间: 2010-10-20 12:29

我的情况跟LZ类似，上周刚去过徐汇区交易中心，研究下来还是交易比赠与合算。。

但半路杀出个程咬金，说我们的阳台封过，在07年的时候被定为有违章建筑不得交易。故要拆除，由街道拍照确认两周后才能交易。

具体还要经历什么还不清楚。这个房价如何才能定为最低还不清楚。待续汇报。。。.

作者: kuankuanmama 时间: 2010-10-21 10:31 标题: 回复 43#wuliwen 的帖子

谢谢回复。我坚信，等我儿子买房，政策早就不知道变成啥样儿了！！.

作者: xiating 时间: 2010-10-21 22:59 标题: 回复 45#YOUNG 的帖子

我是父母的独女，现父母名下是一套一室一厅的房子，我们三口之家是一套小两室一厅的房子。目前我想改善自己住房并为父母改善住房，现有两种选择：1.卖掉自己的房子付首付再贷款买房，父母另外贴钱换套小两房不贷款；2.卖掉父母的房子付新房首付再贷款，我的房子给父母.，关键怎么给父母我买房才算首套呢？请问该如何操作好呢？谢谢！.

作者: wuliwen 时间: 2010-10-22 11:11 标题: 回复 47#xiating 的帖子

针对方案一,先卖掉自己的房子付首付再贷款买房,就是首套贷款,因为你无房,也从没贷过款(如果你或你,老公贷过款,或你和你老公在他处房产上有名字就另说了!),你父母买房不贷款就无所谓了,产生的税就是你卖掉自己房子的税和你买入房子的税,你父母也是来回的税,
针对方案二,先把你的房卖给你父母,然后把你父母的房卖掉,付新房的首付,你就是无房无贷做第一套房处理了!而且因为是自己人交易的价格可以相对第一点,只要交易所通的过就可以了!而且也不用实际付款!.

作者: YOUNG 时间: 2010-10-22 12:48

但是把房子给父母，也算是一次交易。都要通过房产交易中心的。因为你肯定是要做交易而不是赠送。(因为交易税是1.5%，赠送是3%)。

要么，侬再考虑一下公证，了解一下如果公证的话是否跨过这个交易问题，达到你享受第一次买房政策的目的。.

作者: xiating 时间: 2010-10-22 14:46 标题: 回复 49#YOUNG 的帖子

这个交易税就是房价的1.5%？是单向的吗？.

作者: wuliwen 时间: 2010-10-22 16:00 标题: 回复 49#YOUNG 的帖子

公证还有一个公证费的问题,费率也要百分之几,具体可以去公证问一下,加一下看看哪个合算,不过公证的手续很多,时间比较长,反正一句话,必须把你房子的名字改为你父母的才可以!.

作者: 文文小白妈妈 时间: 2010-10-27 10:15

请问，55平米售后公房，产证上只有公公的名字，现在他过世了，想过户给我们一家三口（lg独子），是否只能公证办遗产？？
按照继承法，老太还在，老太和lg有继承权，只能过户给他们。是不是等老太死了，还得付50%的遗产税，再加我和儿子名字的话不又得花钱？.

作者: wuliwen 时间: 2010-10-27 17:17 标题: 回复 52#文文小白妈妈的帖子

对只有办公证继承!按照继承法,这套房如果是婚后取得的,无论有没有老太的名字,都是夫妻共同财产,1夫妻二人一人一半,所以你公公的遗产只有1/2,这1/2你婆婆和你老公平分,也就是你婆婆有3/4,你老公1/4!如果这套房是你公公婚前取得的,那就有可能被判定为婚前财产,你公公去世就成了他的遗产,你婆婆和你老公个继承1/2!
按规定你和你的孩子是无权继承的,除非你老公在做公证时同意他的权利给你和孩子分享,但是就要另外作一道手续,叫赠与公证,其实你不用这么麻烦,你老公继承了,就等于是你们夫妻的了,无论有没有名字,你都有权力,如果一定要有名字,等你老公的名字变好了,凭结婚证加个你的名字几百元就搞定的,但是如果你儿子要加名字,要么做赠与公证,(交公证费)要么做买卖交易,(交交易税)!
你婆婆继承的份额要等她去世后再做一遍公证继承,同样要交公证费!但是法定的继承人还是你老公,除非他同意给别人,但是这就要加个赠与公证了!如果你和你婆婆关系好的话,可以让她在现在做公证是就放弃继承权,全部由你老公继承,这样倒是可以省一笔公证费,不过现在为了保证老人的权利,如果她没有其他的地方居住的话,继承公证肯定是有附加条件的,一般就是保证老人有永久居住权,当然老人还可以提其他的条件!这个你们就要协商好了再去办公证了!.

作者: 文文小白妈妈 时间: 2010-10-29 09:50 标题: 回复 53#wuliwen 的帖子

谢谢，解释得很详细
这套房子是我公婆婚后财产，公公去世后，婆婆3/4，我老公1/4。婆婆的母亲还健在，子女很多，如果婆婆早于老太太过世，老太太将继承一部分，肯定会很麻烦。

请麻烦，看看哪种方案更省钱
1.婆婆留有遗嘱，死后房产留给我老公，同时保证她有永久居住权，我们履行赡养权，同时在她过世后，履行对她母亲的赡养。这是否可以作为一个民事对价合同，由律师在场，还是一定要公证？
2. 婆婆放弃继承权，老太太也放弃继承权。同时保证婆婆有永久居住权，我们履行赡养权，同时在她过世后，履行对老太太的赡养。这是否也都要公证？

这样，两笔公证费4%高于交易了。或者，有什么省钱的方法。谢谢.

作者: wuliwen 时间: 2010-10-30 15:53 标题: 回复 54#文文小白妈妈的帖子

你好! 用第二个方法,只要你婆婆放弃继承权,你们保证婆婆有永久居住权就可以了,你婆婆在世放弃继承是和她的母亲没有关系,另外她母亲是有其他子女的,所以她的赡养是有保障的!一定要公证的,否则没法过户的哦!.

作者: xiating 时间: 2010-11-17 20:57

看得头都晕了，现行政策下，又有新的答案了吗？.

作者: 梓瞳zt 时间: 2010-11-25 20:11

我的还要倒霉，当初是因为父母快到退休年龄，不好贷款，我帮着贷款，产权证就写了我的名字，结果现在再要买房就成第三套房了，父母倒成了无房户了，真的冤死了。。不知道如何处理比较妥当.

作者: xiating 时间: 2010-11-25 21:29 标题: 回复 57#梓瞳zt 的帖子

那只能过户给父母了。.

作者: 梓瞳zt 时间: 2010-11-26 17:40 标题: 回复 58#xiating 的帖子

但是父母确实是无房户啊，有没有什么政策的.

作者: xiating 时间: 2010-11-26 23:32 标题: 回复 45#YOUNG 的帖子

请问你的房子过户好了吗？最终是怎么办的呢？.

作者: jess 时间: 2010-11-27 23:53

引用:

原帖由 辛癸妈妈 于 2010-9-1 12:43 发表
受3套房政策限制不能贷款,也想把小房子过户给父母,父母是外地的,现在帮我带孩子,不知道可行否?另外我还有弟弟妹妹,这种过户要注意什么,是不是要公正呀.

过去了么,你的房子就不再是你的了
而是你兄弟姐妹大家的
过户后,让父母公正一份遗嘱即可
但如果父母过世前有对其他兄弟姐妹写过什么,并且有第三人在场的话,那公正的那份就白搭了.

作者: 浩妈98 时间: 2010-11-29 11:28 标题: 回复 61#jess 的帖子

借楼主宝地，问几个关于房产证的问题，还请各位不吝赐教
1）房产证上增加人员，是否一定要所有产权人都到场才能办理？
2）有婚姻关系的双方中的某一方，可否通过遗嘱或公证等方式将只有其本人名字的房产赠与其他人？配偶的另一人是否有继承的权利？.

作者: wuliwen 时间: 2010-11-29 17:52 标题: 回复 62#浩妈98 的帖子

问题一,不但是所有产权人到场,而且产权人的配偶也可能要到场,因为有的房产虽然只登记了一方的名字,但是实际是婚后的共同财产!如果遇到产权人在外地或外国的,要提供非常严格的由公证处出具的授权公证书,授权某人代理!
问题一,这个问题首先要区分这套只有婚姻关系的一方名字的房产是否属于婚前财产,如果是,就可通过遗嘱或公证等方式将只有其本人名字的房产赠与其他人,而配偶的另一人就没有权利继承了!
但是如果不是婚前财产,而是婚后财产,就不行了,婚姻关系的双方中的某一方无权单独处置婚后财产了,如果一方单独去做公证的话,公证处会要求婚姻关系的双方中的另一方一起到场的,否则是不能做的,即使写的自书遗嘱最终也不会被认定为有效遗嘱!只能是部分有效!.

作者: 浩妈98 时间: 2010-11-30 11:32 标题: 回复 63#wuliwen 的帖子

太感谢您了。明白了。.

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