从十一开始看房，到9号签意向书，到11号正式签约，一路走来，每走一步都多方查资料，向朋友们打听，对二手房交易过程中的林林总总的猫腻，有了一些理解和认识，写出来，作为给后来者借鉴。然后也把各位筒子的经验一并总结在这里


首先，关于与中介的《房地产买卖居间合同》， 附上从政府网站下载的标准合同版本供大家参考。大家可以打印下来。去到中介那里，他的合同版本一定和这个有不同，全部是保护他们的权利，没有要承担的责任，大家就根据这个合同标准版去修改他的合同版本或者把相关条款加到特别约定里。

委托人甲（出售、出租方）：_________
委托人乙（买入、承租方）：_________
居间方：_________
第一条　订立合同的前提和目的
依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房地产交易_________（买卖／租赁）合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，订立本合同。
第二条　提供居间房地产的座落与情况
委托人甲的房地产座落于_________市_________区（县）_________路_________弄_________号_________室共_________套，建筑面积为_________平方米，权属为_________，权证或租赁凭证编号_________，其他情况_________。
委托人乙对该房地产情况已充分了解。
第三条　委托事项
（一）委托人甲委托事项：
1．主要委托事项：_________；
2．其他委托事项：_________。
（二）委托人乙委托事项：
1．主要委托事项：_________；
2．其他委托事项：_________。
第四条　佣金标准、数额、收取方式、退赔
（一）居间方已完成本合同约定的委托人甲委托的事项，委托人甲按照下列第_________种方式计算支付佣金；（任选一种）
1．按该房地产_________（总价款／月租金计）_________％，具体数额为_________元支付给居间方；
2．按提供服务所需成本计_________元支付给居间方。
（二）居间方已完成本合同约定的委托人乙委托的事项，委托人乙按照下列第_________种方式计算支付佣金；（任选一种）
1．按该房地产_________（总价款／月租金计）_________％，具体数额为_________元支付给居间方；
2．按提供服务所需成本计_________元支付给居间方。
（三）居间方未完成本合同委托事项的，按照下列约定退还佣金：
1．未完成委托人甲委托的主要事项、其他事项的，将合同约定收取佣金的_________％，具体数额为_________元，退还委托人甲。
2．未完成委托人乙委托的主要事项、其他事项的，将合同约定收取佣金的_________％，具体数额为_________元，退还委托人乙。
第五条　合同在履行中的变更及处理
本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限_________天内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得相对方同意；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。
本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。
第六条　违约责任
（一）三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：
1．无正当理由解除合同的；
2．与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；
3．其他过失影响委托人甲、乙交易的。
（二）三方商定，委托人甲、乙有下列情形之一的，应承担违约责任：
1．无正当理由解除合同的；
2．未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；
3．相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；
4．其他造成居间方无法完成委托事项的行为。
（三）三方商定，发生上述违约行为的，按照合同约定佣金总额的_________％，计_________元作为违约金支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
第七条　发生争议的解决方法
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列第_________项进行解决：
1．向_________仲裁委员会申请仲裁
2．向法院提起诉讼
第八条　订立合同数量
本合同壹式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。
委托人甲（盖章）：_________　　　　　　委托人乙（盖章）：_________　　　　　　
代表人（签字）：_________　　　　　　　代表人（签字）：_________　　　　　　　
_________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日
居间方（盖章）：_________　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代表人（签字）：_________　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
_________年____月____日　　　　　　　
签订地点：_________

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:13 编辑 ].

其次，关于中介费，是可以谈折扣的，能谈到多少就看大家的本事了，总之我知道6折是可以做到的。

这个中介费千万不能在签合同时一次付清，否则后面你就没有任何话事权了，只能被他们牵着鼻子走。我的朋友有人能谈到在交房的时候才给中介费。我们是签约时给了大头，过户当天给剩下部分。房东是签约时给了6成，过户时再给剩下部分。

一般来说卖家能够谈到更好的中介费，因为卖家可以给这家中介做，也可以给别的中介做。


关于中介费的高低，其实是和房屋贷款相关的。如果你让房屋中介帮你贷款，他们通常可以拿到一定的银行返利，这样就可以把中介费降下来

关于中介费，我个人不建议跳开中介。因为大家都要生活，他们也提供了信息和服务

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:17 编辑 ].

请问LZ怎么跟中介谈呢?我们正好也碰到这个事情,贷款资料刚交上去,也没说评估费多少..

请详细说明..

第三，讲讲这个贷款问题

里面的道理是这样的，每个银行都有贷款的任务要完成，任务没完成的时候审批会松些，任务完成了就会收紧。所以大家就明白为什么年初容易拿到好的利率和高的贷款比例，而年底就困难些。银行为了完成这个任务，就会找人给他拉生意，比如说房屋中介，比如说某些贷款中介。你想呀，要别人给你生意做，你总得有所表示吧，于是啊，就会按照贷款额的一定比例返还给这些中介。

所以大家不一定通过房屋中介来贷款，很多贷款中介会更优惠，比如免评估费，还会把银行给他们的返利的一部分给你。我们的房屋评估费就是在我知道了这些奥妙后要求房屋中介帮我们出的

有些特殊情况，A银行贷不下来，可以换两家银行试试，可能B银行就可以搞定

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:19 编辑 ].

其次，买房子最重要的反而不是价格，你在某个时段买房，价格总就是大概那个水平的了，从统计的角度讲不会有大的偏差，重要的是把握好以下几个问题：

1. 产证上的所有共有人是否都同意卖房，有人名的人都要同时出现，千万不能由其中的某人代签。我们的房东产证上是夫妻两人，当时只有先生一个人来了，他说他代他老婆签，我们拒绝了，中介跑去他家里让他老婆前的 。

2. 房产有没有二次抵押。只要叫中介到当地的房屋交易中心去拉个什么产交证明确认一下就可以了

3. 房价特别低的房子要注意有没有发生过刑事案件，我们找到房产所在的居委会，打个电话过去，他们很配合地帮忙查了。虽说这个概率很低，但万一碰上，是件很讨厌的事

4.要查清房产落户口的情况，如果有户口，要约定好迁出的时间。户口可以到所在的派出所，带上购房的意向书就可以查到了。

5.交房时要查清水，电，煤气，电话，有限电视，物业管理费的缴交情况，明确交接时的状态，也要约定好房屋维修基金的转交

6.签合同时要约定好哪些东西附送，特别是安装的电器，如空调啊，热水器，抽油烟机，炉灶等。

现在很多信息还是挺透明的，只要大家知道要查什么

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:23 编辑 ].

还有一些小窍门分享：

1. 现在最方便的转账方式是本票，在同一城市，只需要对方的名字就可以开了，就象现金支票一样，不受银行的限制，而且只需要5元钱手续费。收款人凭身份证可以到任意一家银行兑钱。

2.如果急着放贷，在申请贷款的时候可以办理加急，工行需要400元的加急费，其他银行不知道收多少。我们没有交，后来反而要花更多的钱去加急办产证，真是本末倒置，

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-11-23 19:44 编辑 ].

这个帖子非常好，LZ继续。.

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我六月份买二手房时,因为上家开的是到手价,所以我和中介公司谈中介费时业务员不敢做主,后来和经理直接谈,算下来差不多6.6折左右,签合同时与中介公司确认在过户当天一次性付清..

给LZ送花了，很好的贴，正想买二手房，担心被可恶的中介骗了，还有好的经验再传授哦。.

引用:

原帖由 kiwi2024 于 2009-10-16 08:58 发表
我六月份买二手房时,因为上家开的是到手价,所以我和中介公司谈中介费时业务员不敢做主,后来和经理直接谈,算下来差不多6.6折左右,签合同时与中介公司确认在过户当天一次性付清.

房东开到手价，那么下家要付2个中介费咯？.

一般是的吧，上家的所有税费都是下家承担的.

我也在看二手房，搜房网上提供好像便宜些的信息都是假了，白浪费电话。想咨询咨询：你们一般到哪查信息比较可靠？而且怎么能少上当？.

很实用的帖子。
正酝酿买个小二手房。关注中........

.

请LZ多提供些信息, 正酝酿买二手房呢. 谢谢.

正要学习相关信息　顶　送花.

认真学习。.

非常感谢..

请问：买二手房时，如果直接签购房合同并付首付款，与先交定金再首付的方式相比，有什么本质的区别，对买家来说更有风险吗.

谢谢！我们中介费一分也没谈下来，亏吧？另外请问我是通过中介找的银行，要收公积金担保费和评估费，评估费按千分之一收取，这笔钱银行说要买家承担。佣金协议已经签了，中介肯定不肯付了，不知你是怎么谈的？.

根据我的经验，中介费可以谈得比楼主更低的。上次看中一套200万的房子，中介费我们谈到了5000.我们直接说如果他们不做的我们去找别家中介，后来就把自己的心理价位告诉他们，他们也就同意了。
另外，贷款的时候要记住除了公积金的担保费以外其他的什么钱都不要付。方法同上，呵呵。
至于银行的返利看你的本事了，如果认识银行的人自己去贷就更好了，如果不想让中介去贷，又不认识人，可以打银行的热线电话，一般情况下贷款业务员会和你联系的，尤其是某些外资银行。.

好帖！.

评估费的标准确实是千分之一，如果他要你承担，你就自己找家贷款中介。然后告诉你的房屋中介不需要通过他贷款了，因为你找到更好的贷款银行了。因为你有权利自己选择。

我现在还在和房屋中介交涉中，他已经答应我免评估费，但是另一家贷款公司提供的条件更加优惠，我还是想转，房屋中介就卡住我，去威胁房东。还说出“你不可能转的”，我问他们为什么，他们说没有为什么。有这么可笑的答案吧？ 于是我打电话到他们的法务经理，他冠冕堂皇得说“你有选择的权力，只要上家同意配合”，我说他们的业务人员去威胁房东，他说你没有证据。是的，我现在没有证据，我准备三方坐下来谈，然后让他们法务经理当着房东的面把他之前冠冕堂皇的的话再说一遍。如果他们再敢说不允许我转，我就把这话记录下来，准备找律师。.

自己顶

[ 本帖最后由 小白鲨 于 2009-10-28 19:25 编辑 ].

谢谢！我再找中介谈谈，贷款中介找哪里啊？.

如果需要，我可以介绍我找的那家给你。.

中介费能打折是否其他地方有猫腻
一般中介费用是中介的直接收入，很难有折扣的，除非他在其他地方能挖到肉，才会松口
比如贷款银行是否是中介指定银行，比如税费是否有中介完成，是否打包价中已经有部门差价提成
如果中介费能讨价还价最多也就是个零头，能打到那么多折扣了，就要注意是否其他费用已经被宰了，包括这套房子是否值这个价格。。。.

中介费可以打折的。我买房时，上家是到手价，我只答应付自己的1% ，要做就做，不做就算了。最后中介还是做了，就是过程中很不合作，后来过户什么的要另收费，我就自己去跑的。
但我估计贷款、评估、贷款保险那里，他们可能有回扣，那时我不懂。

[ 本帖最后由 Renamum 于 2009-10-17 23:06 编辑 ].

最近买了套房，关于煤气转户问题，上家说找不到人了，中介说帮忙找但没任何实际行动。现在是过户都办好了，我中介费还没付，可以以此少付吗？.

是可以打折，要看情况，一般情况下不肯的，除非急着要做成这单，各方面来说房子的性价比不是太高，中介才会急着做，否则你要打折，别人不要打折，谁会给你折扣.

学习了.

关注!给热心的LZ送花..

我们也只同意支付自己的1%中介费， 而且是交房时一次付清， 反正不同意就坚决不买了。 后来中介比我们还着急~~~~所以碰到这种事情就是要沉得住气。

[ 本帖最后由 Polarishsu 于 2009-10-19 01:37 编辑 ].

学习了.

学习，留爪.

引用:

原帖由 花开花落 于 2009-10-16 13:50 发表
我也在看二手房，搜房网上提供好像便宜些的信息都是假了，白浪费电话。想咨询咨询：你们一般到哪查信息比较可靠？而且怎么能少上当？

同问！好帖，收藏了.

好帖，谢谢！
我们中介费打了5.7折，但贷款的返点让了，因为房价谈下来5万有他们的功劳；我当时明确讲房价能谈成就让他们多赚，如果我没拿到自己的心里价位，只同意付中介费的一半，且贷款不给他们做了；想办法把中介和自己的利益捆绑起来吧！.

引用:

原帖由 lbrcstc 于 2009-10-19 16:46 发表
好帖，谢谢！
我们中介费打了5.7折，但贷款的返点让了，因为房价谈下来5万有他们的功劳；我当时明确讲房价能谈成就让他们多赚，如果我没拿到自己的心里价位，只同意付中介费的一半，且贷款不给他们做了；想办法把中 ...

MM好聪明，我是第一次买二手房，下次就有经验了.

引用:

原帖由 花开花落 于 2009-10-16 13:50 发表
我也在看二手房，搜房网上提供好像便宜些的信息都是假了，白浪费电话。想咨询咨询：你们一般到哪查信息比较可靠？而且怎么能少上当？

搜房网上的信息确实很多都是故意做低的，当你打电话去问的时候，他们会告诉你搞错了，或者已经卖掉了。你就顺便问下其他的房源信息，应该就能拿到一些可靠的信息了.

引用:

原帖由 guhongying 于 2009-10-16 19:27 发表
请问：买二手房时，如果直接签购房合同并付首付款，与先交定金再首付的方式相比，有什么本质的区别，对买家来说更有风险吗

我没有遇到这样的问题，但我想如果你非常确定非常想买这套房的话，直接签合同比较保险。但如果你还想做些比较，这套房只是你的选择之一并且你有打算看到更好的愿意放弃定金的话，可能就先交定金好些。

有经验的JM们分享下吧.

引用:

原帖由 快乐的小肥阳 于 2009-10-17 13:18 发表
中介费能打折是否其他地方有猫腻
一般中介费用是中介的直接收入，很难有折扣的，除非他在其他地方能挖到肉，才会松口
比如贷款银行是否是中介指定银行，比如税费是否有中介完成，是否打包价中已经有部门差价提成
...

高手来了。.

我买房的时候中介费都是我出的，一分没少。.

谢谢，正想着换房呢，及时贴阿，中介费一开始就谈吗？会不会到后来不尽心？一买一卖要注意什么呢？.

很实用，谢谢LZ，有二手房买卖经验的也都来谈谈吧.

献花.

不错，学习了，送花.

guanzhuxia ha.

继续阿，我来取经学习.