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[房产] 询问-去拍卖法院委托拍卖的房产安全吗?

1楼小柴妈妈 小柴妈妈 (......) 发表于 2010-12-27 15:42 只看此人

询问-去拍卖法院委托拍卖的房产安全吗?

最近看房,碰到中介介绍了一套法院委托拍卖的房子.房子看过了,还可以.价格起拍价也实惠,相对市场价是偏低的.

就是有些担心,这样的房产,如果拍卖成功,交易,后续会有麻烦吗?比如过户,或者银行那边什么的,别的麻烦?

有些想拍,又不敢拍.因为还有个原因,流拍二次了.当然中介说是,安全的,只要拍到拿到法院的强制执行书去过户就行了.

感谢知道的爸爸,妈妈给个意见.谢谢!.

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2楼多文为富 多文为富 ( ) 发表于 2010-12-27 16:00 只看此人

回复 1#小柴妈妈的帖子

拍卖公司很多的房产都是通过高院电脑系统摇号分派公开拍卖的~并且对拍卖公司有严格的要求~什么15天公告啦~咨询展示啦~等等~·拍卖公司也只有高院入围才有资格得到分派，好像现在只有16家拍卖公司入围吧~~高院每年都会对拍卖公司进行资质审查~要求很严格~若有不良记录就会取消高院入围资格~没有哪家拍卖公司愿意为了小小的合作费而去冒失去高院入围资格的事情的~~如果各位以后听中介说什么我们搞的定拍卖公司什么的~·不要去相信~可以99%的肯定告诉你~（凡事无绝对）是假的~

所以不要找中介公司。.

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3楼多文为富 多文为富 ( ) 发表于 2010-12-27 16:01 只看此人

回复 1#小柴妈妈的帖子

我这个帖子里有非常详细的介绍：

公寓的价格买到了独栋别墅,记录自己的漫长看房历程,分享我的拍卖房产经验.........
http://bbs.sh.libaclub.com/t_507_4854360_1.htm.

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4楼小柴妈妈 小柴妈妈 (......) 发表于 2010-12-27 16:03 只看此人

非常感谢!.

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5楼多文为富 多文为富 ( ) 发表于 2010-12-27 16:05 只看此人

回复 4#小柴妈妈的帖子

不客气，有什么疑问可以问我。.

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6楼a_shu a_shu (婚姻比企业更需要经营) 发表于 2010-12-27 17:40 只看此人

前两次流拍确实是好事，因为拍卖房产每拍一次都要下调起拍价的，但是你自己要设定好心理价位。
拍卖的房产往往要求一次性付款的，贷款要看各个拍卖公司的能力了，所以楼主这个一定要问问清楚。还有，如果该房产还有租赁协议，也得当心，万一租客不搬走，也是后患无穷。
另外，最好自己再侧面，譬如通过物业去了解下这个房产为什么被拍卖？有没有出过什么不好的事情等。.

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7楼小柴妈妈 小柴妈妈 (......) 发表于 2010-12-27 18:10 只看此人

谢谢!
目前房子确实存在租客。谢谢提醒!
但是这个万一租客不搬走，也是后患无穷。这个怎么说呢？
难道房主变了，前房租合同不会直接中断的吗？.

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8楼白头发爸妈 白头发爸妈 (法律不能替代道德的审判) 发表于 2010-12-27 18:42 只看此人

回复 7#小柴妈妈的帖子

一般原则“买卖不破租赁”，就是如租赁在先，买卖在后的话，买卖交易成功，原租赁合同转为新的业主继续履行。当然，如租赁合同中另有约定，或后买入方的业主与承租人协商一致，都是可以提前解除租赁合同的。.

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9楼小柴妈妈 小柴妈妈 (......) 发表于 2010-12-27 19:15 只看此人

有些明白了。谢谢!.

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10楼nancy-ying nancy-ying (因真理得自由以服务) 发表于 2010-12-27 21:38 只看此人

回复 5#多文为富的帖子

借问孩子要上产证，是如何去交易的？是拿户口簿和监护人的身份证吗？.

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11楼多文为富 多文为富 ( ) 发表于 2010-12-27 22:47 只看此人

回复 10#nancy-ying 的帖子

户口簿,出身证和监护人的身份证.
满18周岁的孩子必须亲自到场..

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12楼kitty11_2 kitty11_2 (期盼) 发表于 2010-12-28 09:00 只看此人

其实拍卖前二次流拍，不一定代表最后一次拍卖价会很低，可能参加竞拍的人比较多，最终成交价会超出第一次起拍价。司法委托的拍卖的房产，相对来讲，总有或多或少的问题（强制执行的原因），在参加拍卖前要自己去了解清楚，付款形式也要和拍卖行协商好的。.

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13楼a_shu a_shu (婚姻比企业更需要经营) 发表于 2010-12-28 13:27 只看此人

引用:

原帖由 kitty11_2 于 2010-12-28 09:00 发表
其实拍卖前二次流拍，不一定代表最后一次拍卖价会很低，可能参加竞拍的人比较多，最终成交价会超出第一次起拍价。司法委托的拍卖的房产，相对来讲，总有或多或少的问题（强制执行的原因），在参加拍卖前要自己去了解 ...

我跟你想表达的是一样的，但二次流拍的起拍价会比前二次的起拍价要低，也就是说起点要低。
实际成交的价格肯定和当天竞拍的人数有关，所以提醒楼主要控制自己的心理预期，不要头脑一热拍了个高价。.

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14楼多文为富 多文为富 ( ) 发表于 2010-12-28 16:41 只看此人

引用:

原帖由 a_shu 于 2010-12-28 13:27 发表

我跟你想表达的是一样的，但二次流拍的起拍价会比前二次的起拍价要低，也就是说起点要低。
实际成交的价格肯定和当天竞拍的人数有关，所以提醒楼主要控制自己的心理预期，不要头脑一热拍了个高价。

去年初房价跌的时候，很多房子都流拍。
下半年房价一路飙升，成交价格也水涨船高。.

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15楼小柴妈妈 小柴妈妈 (......) 发表于 2010-12-28 17:55 只看此人

明白了,太感谢楼上的朋友们了!
我想先再去了解清楚那个租赁的问题,再考虑要不要拍.
非常感谢!.

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16楼whjie whjie (......) 发表于 2010-12-28 21:03 只看此人

记得向拍卖公司问清楚费率，我碰到过一次居然要在拍卖价格上再加16。5%（上下家的费用），这样算下来就高于市场价了.

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17楼多文为富 多文为富 ( ) 发表于 2010-12-29 08:44 只看此人

引用:

原帖由 whjie 于 2010-12-28 21:03 发表
记得向拍卖公司问清楚费率，我碰到过一次居然要在拍卖价格上再加16。5%（上下家的费用），这样算下来就高于市场价了

除了拍卖成交价，还要考虑佣金、税费和欠费。
有些房产是预购商品房，被抵押人没有办产证，需要二次过户，即先过户到被抵押人，再过户到买受人名下，这种房产的税非常厉害。
如果是非普通住宅,那么产生的税费加上拍卖佣金接近20%，详细如下：
二次过户的契税3%×2=6%
营业税=总房款×5.55%
所得税＝总房款×2%
拍卖佣金＝总房款×5%
.....
而且,一般拍卖房产都拖欠物业费和水电费，这部分费用也需要搞清楚。.

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