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请教：物业公司开具的营业税发票是全额征税还是差额征税？

1、如题

2、代收代付的水电煤等费用是开收据还是用营业税发票差额征税

3、如果是开营业税发票差额征税的，申报数小于开票数，技术上如何操作才不会被锁卡？是不是要税务局内部设定好？

问题比较多，找了很多法规，还是有点茫然，不晓得如何说服专管员，请有经验的MM指教！先谢谢了！.

我们物业开给我都是收据,税法上有规定的,物业公司代收费用税务局备案后可以不纳税的.

回复 1#eling 的帖子

1/代收代付的水电费等是开专用收据，并附上详细清单。
2/房租是开物业公司的税控营业发票，按发票金额全额交税。.

2、代收代付的水电煤等费用是开收据还是用营业税发票差额征税---按理应该开营业税发票差额征税，税法规定可以抵扣掉代付的水电煤再计算营业税。.

[quote]原帖由 [i]joanna25_3[/i] 于 2010-5-25 12:33 发表 [url=http://ww123.net/baby/redirect.php?goto=findpost&pid=7066882&ptid=4727730][img]http://ww123.net/baby/images/common/back.gif[/img][/url]
1/代收代付的水电费等是开专用收据，并附上详细清单。
2/房租是开物业公司的税控营业发票，按发票金额全额交税。 [/quote]

我们公司去税务局申请了专用收据，但专管员说不能申请，水电费不能开专用收据，这样水电费变成要缴税了。

税控营业税发票是肯定要申请的，只是我找了财税【2003】16号文，第三部分关于营业额的定义中[b]，（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。[/b]这一条是不是就可以理解为按租金的差额缴税？在2009年营业税的暂行条例中，没有另外规定物业公司的营业额，那是不是还是适用【2003】16号文？

你们公司是全额缴税的？出租的物业是自有的还是代理的，如果是自有的，是全额缴税，如果是代理的，全额缴税还有利润吗？.

[quote]原帖由 [i]kiwi2024[/i] 于 2010-5-24 16:54 发表 [url=http://ww123.net/baby/redirect.php?goto=findpost&pid=7062840&ptid=4727730][img]http://ww123.net/baby/images/common/back.gif[/img][/url]
我们物业开给我都是收据,税法上有规定的,物业公司代收费用税务局备案后可以不纳税的 [/quote]
是啊，我也是这样听说的，但专管员不同意啊，我还得找证据说服她。.

回复 4#JOEY729 的帖子

谢谢！和我理解的差不多。.

再次感谢楼上的各位MM！

专管员用来答复我的依据是沪地税一【1998】118号文，我后来查了一下，这是上海对国税发[1998]217号问的补充，但国税的文上已经很明确的说明：

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费,电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

有没有哪位MM本身是物业公司的？有没有具体事例啊？比如你们是怎么申请收据的，专管员是如何认定的等等。非常感谢！请不吝赐教！.

还有，关于专用收据，专管员说收据不能用，她举例说在这次汇算清缴中，凡是企业收到水电费收据的，一律退回重开，否则不能作为成本列支。到底现在还有没有专用收据啊？.

[quote]原帖由 [i]eling[/i] 于 2010-5-25 15:24 发表 [url=http://ww123.net/baby/redirect.php?goto=findpost&pid=7068388&ptid=4727730][img]http://ww123.net/baby/images/common/back.gif[/img][/url]
还有，关于专用收据，专管员说收据不能用，她举例说在这次汇算清缴中，凡是企业收到水电费收据的，一律退回重开，否则不能作为成本列支。到底现在还有没有专用收据啊？ [/quote]
税务局的这帮子都是蠢猪，物业公司可以购买企业统一收款收据的，主要是代收代付水、电、煤等费用。你们的税务专管员可以下岗了。水电煤是增值税征收的范畴，难道叫你们物业公司（营业税征收单位）去开增值税的发票？假如你用服务业的发票开，那你就违反了发票管理办法，而且要多交税金，因为服务业是按照开票额的5.55％缴纳营业税的，水电煤假如是开增值税发票的话（一般纳税人），是按照13％税率（居民使用）差额征收增值税；如果开商业发票（小规模纳税人）是按照开票额/1.04*4％计算的，所以你们的专管员是错的！我这里还有1个文件是2006年的，具体的文号等我到单位后查到告知LZ，还有物业公司的公共维修基金和电梯水泵运行费也可以开具收据收取的。LZ碰到这样子的事情，可以这样子处理：1.继续和专管员澄清，说明，不行问你们公司税务局的税政科。2.还不行，打12366电话咨询3.还不行，投诉这个专管员，不用怕。
我管理过物业公司的，专管员一开始也说我们收取得公共维修基金和电梯水泵运行费要交营业税的，还拿出早已作废的文件给我看。我告诉他这个收取得钱不是我们企业收取的，是代业主收取的，用于公共维修，不能转入我公司的帐，以后业委会成立要移交的。然后我把2006年的这个文件给他，他顿时呆掉，也没说什么话。现在据说也一直这样子做着。.

回复 8#eling 的帖子

拿1998年的文件来骗人啊。拿前朝的剑斩本朝的官，呵呵。.

回复 8#eling 的帖子

进来学习下
我们也是物业公司，我们专管员也是说没有代收代付这一说的
我们公司是一般纳税人，所以我们水电费是开增票的，抵扣后多余部分做进项转出进成本的.

[quote]原帖由 [i]Justin妈妈[/i] 于 2010-5-25 21:26 发表 [url=http://ww123.net/baby/redirect.php?goto=findpost&pid=7070223&ptid=4727730][img]http://ww123.net/baby/images/common/back.gif[/img][/url]
进来学习下
我们也是物业公司，我们专管员也是说没有代收代付这一说的
我们公司是一般纳税人，所以我们水电费是开增票的，抵扣后多余部分做进项转出进成本的 [/quote]
物业公司是一般纳税人？这个很少的吧？每年的180万元的销售额怎么做的？.

回复 13#kkk402158 的帖子

我们公司是做贸易起家的,很早就是一般纳税人了,做物业服务是新手.

我找到了文件：沪地税流（2006）13号文《关于本市物业管理单位有关营业税问题的通知》2006年3月10日发布.

十分感谢楼上两位MM，非常有用，我下午就去找专管员。.

回复 16#eling 的帖子

回来汇报啊.

来汇报了，一肚子气。

前两天他们开会，没碰到人。今天一早就去。竟然说我们不是真正意义上的物业公司！搞不懂他什么意思，就请他解释什么是真正意义上的物业公司。他说是承租方，我说那我们就是承租方啊，他说是指第一家出租的单位才算，我靠，第一家出租方本来就是出租自己的物业，何来租金差额？而且一口咬定不给收据，NND，他还是指着那个1998年的118号文说事。

我还是把原文贴上来给大家看看，到底他的依据对不对。

关于转发《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的通知
文号     沪地税一[1998]118号
发文单位 上海市地方税务局
颁布日期 1999-1-7

市局各直属分局，各区、县税务（分）局，浦东新区财税局：
    现将国家税务总局《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）转发给你们，并结合本市实际情况，补充通知如下：
    一、物业管理单位如果已将水、电、燃（煤）气的费用包含在每平方米的物业管理费或租费价格中，则这部分水费、电费、燃（煤）气费不得作为代收费从物业管理费或租费中扣除。
    二、物业管理单位代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费等，应按实代收，并在相应的代收票扰中列明代收项目和金额。
    三、物业管理单位代物业产权人或使用权人收取房租，应全额交委托方，不得留用，并不得向代收对象开具物业管理单位的发票和其他票据，否则，应由物业管理单位依法缴纳营业税。
    四、对物业管理单位代收的这些费用，应做好代收代付明细分类帐册，以备税务机关审核检查。
    特此通知，请遵照执行。
    附件：国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知


                                                        上海市地方税务局
                                                      一九九九年一月七日

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
文号     国税发[1998]217号
发文单位 国家税务总局
颁布日期 1998-12-15

关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下：
    物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费,电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税》。
    维修基金,是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字［1998］7号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。


那个118号文是对国税发217号文的补充。我两个都贴，请帮我看一下。.

回复 15#kkk402158 的帖子

我找来找去没找到这个文，当中跳号了，是不是已经废止了？.

我们这家物业公司是管理一个经济园区，水电费是分别抄表，我们统一支付，然后分别问企业收取的。还有停车费要申请发票，至于房租，我们也是统一支付，然后按月向企业收取，当中自然是有差价的。物业管理费全额缴税，我能理解，但水电费、房租也要全额缴营业税，我们开这个物业公司就完全没有意义了，肯定亏的么。.

我有点看不懂了，不知道LZ的公司是不是物业管理公司，也就是是不是“上海***物业管理有限公司”的抬头，这是一，第二，税务局的人说：“他说是承租方，我说那我们就是承租方啊，他说是指第一家出租的单位才算，我靠，第一家出租方本来就是出租自己的物业，何来租金差额？”这是什么意思？我看不懂：物业管理公司跟承租方是什么关系？第三，不知道税务局说不符合1998年的118号文的哪一条规定？.

回复 21#kkk402158 的帖子

一、是物业公司没错，所以专管员的说法实在听不懂。

二、其实我也听不懂，实在是自相矛盾。

三、税务局一直强调的是： 一、物业管理单位如果已将水、电、燃（煤）气的费用包含在每平方米的物业管理费或租费价格中，则这部分水费、电费、燃（煤）气费不得作为代收费从物业管理费或租费中扣除。
我说我们的物业费不包含水电费，他说不行，一定是包含水电费的。收据是不能给你们的，收据是非涉税项目，你们这个水电费是要缴税的，就应该开发票，而且没有扣减的。那我们这个水电费怎么问下面的企业收取啊！！！.

还有一点就是你们收取的水、电、燃气等费用是不是直接支付给相关的自来水公司、电力公司、燃气公司？还是交给其他的一个管理单位后有这个单位再交给自来水公司、电力公司、燃气公司？.

是有业主来抄表，开营业税发票给我们的。.

[quote]原帖由 [i]eling[/i] 于 2010-5-28 12:36 发表 [url=http://ww123.net/baby/redirect.php?goto=findpost&pid=7086668&ptid=4727730][img]http://ww123.net/baby/images/common/back.gif[/img][/url]
是有业主来抄表，开营业税发票给我们的。 [/quote]
什么意思？业主抄表？？开什么内容的发票给你们？.

他开的水电费，列明多少字，单价，然后就是总价，后面附明细表。.

LZ你表达的很不清楚啊～他是谁？LZ没有说清楚你们公司收取费用和支付费用的过程。
这样子说吧：如果LZ的物业公司是你们公司向租户或者业主收取水、电、燃气等费用后直接支付给相关的自来水公司、电力公司、燃气公司的，那么是可以按照差额缴纳营业税的，如果不是，全额缴纳营业税，即使你的上家开给你发票，你也不能抵扣或者按照差额缴纳营业税，而应按照你开票的全部金额缴纳营业税。如果你们单位是我说的第2种情况，你目前要做的是和税务局商量是否可以按照小规模纳税人计算缴纳水、电、燃气的增值税。.

举个例子这样子说吧，有1家单位，是房屋的业主，业主房子有多余，于是业主就把房子出租给其他外单位租户，因为业主这个房子里面有电话、水、电，每月的电话、水、电费都是有业主支付给租赁的单位，然后有业主向租户收取，业主不赚1分钱。那么业主是否要缴税？不交？是错的。业主要全额按照开给租户的金额缴税。电话费全额交营业税、水、电交增值税！.

回复 28#kkk402158 的帖子

谢谢答复，非常清楚。

我们是第二种情况，不直接和自来水公司、电力公司、燃气公司发生往来，而是由业主抄表，开票给我们（营业税发票），我们再向下面租户分别收取。

按你说的，我们应该全额缴税，小规模增值税的税率是多少？进项好像是没有抵扣的吧？如果是这样的话，这个物业公司没有存在的必要了么，光水电费的税都够我们呛的，因为其中有家是用电大户。就没有其他法子了吗？

还有，我们这个物业公司管理的物业也要收取租金，不是自有物业，不过算转租吧，是不是也要全额缴纳营业税？这个税率还是5%？那一般转租都加价多少比例才能赚钱啊？不是都缴税了么。.

回复 29#eling 的帖子

1.电话费要应该全额缴纳营业税，水电煤费用应交缴纳增值税，税率详见我写的第10楼。目前需要的是你们物业公司变成一般纳税人（估计很难），这样子电力、自来水公司开给业主是增值税发票，业主再开给你们增值税发票，你们再开给租户增值税发票，这样子如果平价开的话就不要缴税了。不过你要问问你们专管员你们物业公司是否让你们变为小规模纳税人，那样子缴税就可以少一点，但没有一般纳税人那样不用缴税了。
2.物业公司收取转租的租金要全额缴纳营业税的，这点是勿用质疑的。因为这是营业税法规定的，你们公司不能按照差额计算缴纳营业税的，但你们公司可以不用交纳出租房子的12％的房产税。相反业主需要和你们物业公司要签订一个已出租房产的协议，收取租金，缴纳营业税和房产税。.

沪地税流（2006）13号文《关于本市物业管理单位有关营业税问题的通知》

我个文件,我搜了半天,就是没有.
打12366
居然说,他们文库里也没有.
真是奇怪,
可是,关于延长部分税收规范性文件有效期的公告

文号：上海市国家税务局上海市地方税务局公告2015年第2号
发文单位： 上海市国家税务局 上海市地方税务局
发文日期： 2015-04-30

经评估，共有83件税收规范性文件需继续实施，其有效期延长至2020年4月30日。文件名录如下：

沪地税流（2006）13号文《关于本市物业管理单位有关营业税问题的通知》

就是有效文件中的第24个项目

这个公告出自上海市国家税务,地方税务网(上海是国税地税一起的),以下是网址.

[url]http://www.csj.sh.gov.cn/pub/xxgk/zcfg/zhsszc/201504/t20150430_414199.html[/url]
有名字,就是没找到哪里有
沪地税流（2006）13号文《关于本市物业管理单位有关营业税问题的通知》
文件.
问12366,工作人员,还说,她文库里没有这个文件.....:'(

回复 31楼牛宝天天 的帖子

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楼上图片反了

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谢谢

直接把开给租客的电费水费单价提高10%，发票的税金不是全回来了。我曾就楼主同样问题问过专管员，回答也是不能抵，必须开营业税发票给租客